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雙贏局面?-俊和發展(711)(更正錯誤)

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080520/LTN20080520318_C.pdf

公司宣佈收購大股東汕尾地皮38%的權益,作價2,300萬元。

購入大股東的資產的事情,根本毫不奇怪,但是我們再看深一點吧。

目標公司主要從事投資控股,其主要資產為於汕尾紅海之100%股本權益。汕尾紅海為一間物業發展公司,其主要資產為一項位於中國廣東省汕尾市之物業發展地盤。該物業鄰近中國廣東省汕尾市城區汕尾中路東北部,預期總樓面面積約為68,578平方米。該物業目前正在興建,且已獲授商業及住宅用途之土地使用權,分別直至二零四五年八月及二零七五年八月為止。

經考慮目標集團就物業之100%權益支付之原收購成本約27,500,000港元(包括初步發展物業地盤產生之額外開支約6,600,000港元,以及物業於二零零八年五月十四日之公平值56,000,000港元,目標集團於二零零八年三月三十一日之未經審核資產淨值約25,800,000港元乃調整為約54,300,000港元。

根據銷售股份及銷售貸款之代價23,000,000港元,目標集團之整體代價獲評定為60,500,000港元,較上述目標集團之經調整總資產淨值約54,300,000港元及總股東貸款約8,300,000港元整體而言折讓約3.4%。

由此我們可見到,大股東地皮的收購成本是2,090萬(2,750萬-660萬),發展地盤後,計及股東貸款的總值為3,580萬(2,750萬+830萬)。

重估後,那塊地的估值竟然增加了接近一倍半至4,940萬(5,600萬-660萬),所以計及股東貸款後的資產為6,260萬(5,430萬+830萬),較之前的總值升近一倍。

今次收購的38%的資產,作價2,300萬,而購地的成本為2,090萬,即大股東已把成本收回,還有210萬賺,那660萬發展成本究竟是不是這樣多,我們無從稽考,但是肯定沒這樣多,因為私人公司可以報大數,所以用私人公司花費根本無從察覺,在這一點上,大股東肯定有利。

但是上市公司卻沒有大吃虧,因購入的權益值2,378.8萬元(6,260萬x 38%),較購入價2,300萬多78.8萬元,這些重估盈利,下年可當作盈利入帳,所以對上市公司也有利,但是不太明顯。

今次大股東把膨漲的資產的部分注入上市公司收回成本,然後上市公司以膨漲後的折讓價購入,也沒大吃虧,技專家功不可沒。
雙贏 局面 俊和 發展 711 更正 錯誤
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