湯文亮﹕順按逆按
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GS(14)@2017-06-28 05:45:53【明報專訊】有老友請我食飯，我唔夠膽問佢有什麼事，否則，一定會被佢噴到一面屁，佢會話一定要有事才可以請我食飯？去到酒樓，見到老友兩父子一起到來，我知道今次是會無好會，剛坐落，連茶都未飲，佢就話個仔想用他的安老按揭支持他買新樓，因為聽說有地產商願意為那些俗稱逆按揭的安老按揭與新樓的按揭一併計數，這樣就比較容易批核，並且稱之為逆按揭一條龍。佢個仔仲話，既然從安老按揭每月拿取收入，可以將儲蓄給他作首期，兩父子問我意見，我知道老友個仔剛入大學，唔夠膽畀意見，只能說沒有意見，這餐飯由我請。
「不相信未作犧牲竟先可擁有」
我唔係幾明白，物業市場一片好景，地產商賣樓點解要賣得咁急，他們現在並不是打年輕人主意，而是打他們的父母主意。老實說，我支持父母幫助子女買樓，但首先要子女們供得起，不過現在有很多買樓的年輕人，除了要父母替他們付首期之外，每月供款亦打父母主意，還要動用安老按揭的每月收入替他們供樓，他們如果這樣做，樓價上升還有一線生機，樓價下跌就一鑊熟。有這樣的風險，我真的不夠膽畀意見畀兩父子。
我認為年輕人一定要在社會上有相當歴練，甚至在某程度上作出犧牲，例如要去其他地方工作，有能力有需要才考慮買樓。我突然間想起徐小鳳「順流逆流」，其中有一句歌詞「不相信未作犧牲竟先可擁有」，相當應景。
樓價跌 捱不住
雖然現在大家都話買樓靠父母是新常態，但這限於有能力的父母，要動用儲蓄及安老按揭每月收入來幫助子女買樓是不正常態，在退休之後，已經沒有穩定收入，安老按揭是幫助他們安享晚年，如果拿來畀仔女供樓，唔好話逆流，順流都捱不住；樓價下跌當然唔在講，就算樓價上升，子女亦未必有能力供樓，結果所買的樓宇會被地產商收回。
不過，我認為我的擔心多餘，申請安老按揭的人都希望有一個安定晚年，動用安老按揭收入幫助子女買樓的人應該不會太多。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4613&issue=20170628
中大教授莊太量：先用儲蓄 再靠逆按造養老金
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GS(14)@2018-03-19 04:52:28【明報專訊】中國人傳承觀念深植，總希望將自己的一切都留給後世，相信這是安老按揭在港推出6年多仍只有約2400宗申請的原因。香港中文大學經濟學系副教授兼劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為，欠缺現金流的退休人士，不妨拋開傳統觀念，用自己勞碌一生得來的物業換成年金，好好享受退休生活。
撰文：李凱茵
按揭證券公司的安老按揭計劃，即俗稱的「逆按揭」，是讓退休人士以物業作抵押向銀行貸款的計劃。年滿55歲（未補地價資助出售房屋的業主須為60歲或以上）的香港物業業主，可透過這項貸款安排，向貸款機構申請10年、15年、20年或終身年期的固定年金，又或提取一筆過貸款應付緊急資金所需。身為業主的貸款人，則可繼續住在抵押物業直至百年歸老。
正所謂「借錢梗要還，還得到至好借」，雖然計劃列明一般情况下貸款人可以終身毋須還款，但還要留意此計劃涉及的利息開支及其他手續費並不便宜。當貸款計劃終止或貸款人百年歸老，後人雖有優先權贖回物業，但就需要連本帶利清還所有貸款和相關手續費。
利息開支會根據貸款總結欠，即貸款人累積收取的年金金額及一筆過貸款額以複息計算，利率為最優惠利率（P）減2.5厘，以目前的2.75厘計，不但較一般的H按約2.2厘還要貴，如若埋單計數總利息開支還會比本
金高。另外貸款人還要支付其他費用，包括基本按揭保費、每月按揭保費，以及可撥入安老按揭貸款的輔導費、法律費用、手續費等。
融資成本固然高，但莊太量教授就認為，對於只有一項自住物業但沒有足夠現金流的退休人士來說，安老按揭其實是一項不錯的套現計劃，而且可以在生前保住物業。「踏入60、70歲的退休年齡，子女都應該有30至40歲，有足夠能力自己置業。老人家努力一生得來的物業，就應該留給自己應付退休生活。」
持高價物業 可大屋換細屋先套現
當貸款人百年歸老，貸款機構就會出售物業以償還貸款。如賣樓所得多於貸款結欠，銀行會將差額退還予繼承人。對於子女來說，也不失為一項心意。若賣樓所得不足清還貸款，也不用怕會拖累子女，因為不足還款的差額會由保險公司承擔。對於沒有子女的退休人士，更可不用諸多顧慮，隨心透過安老按揭活用物業，豐富自己的退休生活。
年金金額方面，申請人年紀愈大，可取得的年金金額就會愈高。舉例說，以500萬元的物業申請終身年期的年金，65歲申請人每月可獲1.25萬元，75歲申請人則有2萬元。所以，若退休時還有儲蓄，可不用心急提出申請，待儲蓄所剩不多時再作考慮。另外，年金多寡都要視乎樓價高低。根據條款，估值800萬元或以上的物業，可以用作計算年金的物業價值會設有上限。舉例說，1200萬元的物業，就只會用其中的960萬元去計算年金。
對於持有高價物業，或多於一項物業的業主，莊太量就建議用其他方案套現：「持有大單位的業主，可考慮大屋換細屋，把套現所得用作其他安排，例如按證今年會推出的終身年金計劃。」根據公共年金計劃條款，夫婦二人可各自買最多100萬元年金，終身收取分別為5800元及5300元的固定年金，即每月合共有1.1萬元固定收入，比安老按揭的年金收入理想。
[退休綢繆]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9890&issue=20180319