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房產稅:誰說另一隻「靴子」要落地?

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一則來自國土資源部官網上的小新聞,再度引爆了「房產稅」山雨欲來的話題。但事實上,無論是湖南湖北地稅部門在做的所謂房產稅試點準備工作,還是各種或明或暗的稅務部門的動作,現階段都未涉及向居民徵收房產稅。

徵收房產稅僅僅是整個房地產稅制改革的一個環節,如何迴避重複徵稅、如何壓縮土地出讓金讓地方政府擺脫土地財政,以及如何通過人大的立法程序,至今也沒人給出確切的答案。

房產稅要來了?

自從2011年兩城市進行試點之後,對於全面開徵房產稅的擔心在人們心中不斷發酵醞釀。只需幾句流言蜚語,這個恐慌感就可以被迅速調動起來。

2012年8月20日,國土資源部官網稱,湖南湖北正在制定房產稅試點的細則,包括向個人已購二套房徵稅。儘管這個消息只是其下屬《國土資源報》轉載其它媒體的三手新聞,還是被部委官網的特殊身份充分放大和激活了。是日夜,該消息自國土資源部官網上消失。

8月21日,湖南省地稅局直接否認接到過試點通知,湖北省地稅局新聞發言人徐正北倒是承認了正在制定細則,卻在第二天慘遭闢謠。8月24日,南方週末記者前往湖北地稅採訪,徐正北整日都未現身。

而國稅總局一位內部人士和湖南、湖北兩地的一些稅官均向南方週末記者證實,兩湖確實在進行一些房產稅改革的準備工作,也不排除成為第二批試點的城 市,但試點的大方向是「房產稅和城鎮土地稅的合併」與「按照評估值計稅」,而且是向企業徵收,暫時不會效仿第一輪上海和重慶兩座城市的試點。

2011年1月28日,上海和重慶開始房產稅試點,分別向居民的增量購房和存量高檔房徵稅。接近國稅總局的一位人士對南方週末記者透露說,「並非不想擴大上海重慶的模式,只是至今沒有地方政府主動承擔。」

一如既往,中央財稅部門至今未對傳聞做出任何回應和解釋。進入本週,央行網站上僅刊登了一篇調研報告《房產稅應取代限購政策》,又有消息稱住建部的《房地產業十二五規劃》初稿中對房產稅表示支持。傳聞依然是傳聞。

而據《經濟參考報》報導,8月29日,財政部部長謝旭人在十一屆全國人大常委會第二十八次會議上表示,將穩步推進個人住房房產稅改革試點。這樣的官話好像什麼都沒說。

名詞解釋

房產稅

作為一個稅種,是以房屋為徵稅對象,按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據,向產權所有人徵收的一種財產稅。現行稅法中,它面向持有房產的企業和獲得了租 金收入的個人徵收,對個人非經營性物業免徵。2003年中央政府首提房地產稅改革,計劃向個人住房的保有環節徵稅,這類稅種在國際上統稱為物業稅,中央政 府也進行了多年的物業稅空轉試點。但在2011年上海重慶開始試點徵收相關稅種時,中央最終確定沿用了已有的「房產稅」這一稅種名稱。這一名稱目前在中國 也已成為「房屋保有環節稅收」的大眾提法。

房地產稅

作為一個稅種,現行稅法中並不存在。1984年將房地產稅分成了房產稅和城鎮土地使用稅。「兩湖」試點的核心是合併這兩個曾經分開的稅種。

作為一個通用名詞,指的是2003年中央首次提出房地產稅綜合改革,包括:完善分稅制,將房地產稅作為地方稅,成為級次較低的地方政府的重要稅收來源;整 合簡化稅種,將房屋和土地合併徵稅,將房產稅和城鎮土地使用稅合併為房地產稅,取消土地增值稅等等。在官方關於開徵房產持有環節稅收的表述中,房產稅和房 地產稅的表述均有出現。在專家看來,房地產稅改革包含了「地」,是更為合理合規的改革方向。

「兩湖」在做什麼 

國稅總局一名官員也在一個非公開的小型座談會上表示,「假如今年底或明年初兩湖試點,也是先工商業再居民,什麼時候過渡到居民,這個事情太敏感,我也說不準」。

關於這個敏感的話題,湖北鄂州地稅局的一名副局長在拒絕透露姓名的前提下,依然矢口否認了鄂州是房產稅改革的試點。

但當南方週末記者提及「房產稅和城鎮土地稅合併」之時,這位副局長承認,他們正在對現有徵收房產稅、城鎮土地使用稅的企業依照評估價值進行測算。

「我們收集了哪些企業有多少房子多少地,以前要交多少稅,如果合併後按照評估值計算要交多少,也研究了多高的稅率更合適。但目前也只是把數據報到省局,至於省局怎麼用,會不會讓我們試點,不知道。」他也確認了湖北省目前只有鄂州在進行這項測算。

湖南省湘潭市地稅局一名科長告訴南方週末記者,這項工作湘潭也在做,只是因為省局沒有確定稅率,所以統計和錄入了企業的房子和土地的評估值,沒有進行具體計算。

兩湖關於房產稅的改革方向2011年年底已經定下。2011年12月的全國部分省市財產行為稅工作座談會上,國家稅務總局財產行為稅司司長陳傑公佈 了2012年要做的四項稅收政策改革,其中之一就是在湖北、湖南開展房產稅、城鎮土地稅合併的改革試點,對企業和單位按評估值徵稅。

城鎮土地稅的稅率並不高,在大城市也不過是每平方米每年30元左右,對於企業來說九牛一毛,合併到房地產稅中的意義何在?房地產稅改革專家組顧問曲 衛東認為,這是房地產稅改革的原則性方向,因為相關稅費中有很多不合理不科學之處,需要簡化整合清理,這一次合併只是開始。曲衛東還提出過合併城市建設維 護稅和教育費附加稅的建議。

「房土合併徵稅,取消土地增值稅等」是早在2003年中央首提「房地產稅改革」時就設立的一個改革方向。只是在隨後的房地產市場暴漲之下,改革目標越來越遠,房地產整體稅負卻越來越高。

如此看來,如此鬧騰的兩湖新型房產稅試點似乎暫時與向居民徵稅關係不大。國稅總局一名官員也在一個非公開的小型座談會上表示,「假如今年底或明年初兩湖試點,也是先工商業再居民,什麼時候過渡到居民,這個事情太敏感,我也說不準」。

不過,包括鄂州和湘潭在內的全國多個城市都在進行的另一項工作「存量房交易評估系統」,顯然是在為個人存量房徵稅做準備。

就在上海重慶正式開始試點前兩個月(2010年11月),財政部國稅總局低調發文要求各地推進房地產評估技術。這項技術的核心是建立存量房評估體系,最直接的目的是堵住二手房交易的稅收漏洞。文件沒有諱言這同時也是「為房地產稅制改革提供思想、人才和技術上的儲備」。

2012年5月至9月,全國三十多省市的七十餘名稅務官員還專門來北京上一個「房地產估價技術應用」方面的培訓班。這個由國稅總局委託人大公共管理 學院辦的培訓班也成為這輪房產稅傳言的註腳之一。項目負責人曲衛東指出,這就是一場普通的培訓班,外界不應賦予太多意義,但他也沒有否認這是在為房產稅改 革提供人才儲備。

財政部在文件中給出的時間點是2011年7月1日前各地完成試點,2012年7月1日全面推行。湖南湘潭和廣東廣州等多個城市都很好地執行了這個文件,湖北鄂州正在推進之中。

烏龍始末

「房產稅與房地產稅改革不完全是一回事,下一步也有可能包括上海重慶模式的房產稅試點擴大,但從中央層面來說,房地產稅改革才是長期的改革方向。」

「房產稅和城鎮土地稅合併」,兩湖正在準備,但畢竟沒有明確要試點;「存量房評估計稅工作」,兩湖在做,但全國各地也都在做。回過頭來看這一起疑似烏龍事件,湖南的直接否認和湖北的先承認再闢謠,其實都不算說錯。

湖北省地稅局新聞發言人徐正云說,房產稅改革徵收細則正在制定中,只是不確定怎麼征什麼時候征,這沒怎麼偏離事實;第二天,湖北否認了這個說法,說 正在進行的是二手房交易的市場價值評估,也可以理解為更嚴謹的表述。而湖南方面的「沒有接到通知、沒有具體部署」更加政治正確、事實無差。

過去半年中,兩湖有可能成為下一批房產稅改革試點區域的新聞並不少;國務院樓市督查組回京後,房產稅加速擴容的大道小道消息更多。但這一次驟然成為焦點新聞,除了部委官網轉載,更關鍵的還是那句「對個人已購二套房徵稅」。

追本溯源,這句話其實是一家房地產專業媒體的記者以群眾身份向國稅總局財產行為司諮詢而得來的,8月17日刊發,隨後被國土資源報發現並轉載於國土資源部官網之上。8月29日,南方週末記者再次致電國稅總局財產行為司,對方拒絕提供此類諮詢。

由於2011年年初開始的第一批上海重慶試點面向的是個人住房,試點一年半後,擴容聲音不絕於耳。公眾對於第二批試點的普遍想像仍然是面向個人住房,這也最關乎公眾的切身利益。

「這個理解有一定的偏差。房產稅與房地產稅改革不完全是一回事,下一步也有可能包括上海重慶模式的房產稅試點擴大,但從中央層面來說,房地產稅改革才是長期的改革方向。」國稅總局有關人士在前述非公開的座談會上表示,他個人也認為現有的房產稅試點是不合規的。

不過,據一位接近國稅總局的專家透露,中央財稅部門並非不想進一步擴大對居民住房徵稅的試點,問題是今年至今還沒有一個地方政府願意主動承擔這個試點工作。「誰都不願意冒房價下跌進而財政收入減少的風險。」

近日再次爆出的地方稅務官員紛紛上京諮詢房產稅徵收辦法和試點影響一事,南方週末記者瞭解到,進京官員均來自省級稅務系統,而非具體承擔試點工作的 地市。「即便不少地區的確面臨土地財政收入減少的問題,但試點房產稅帶來的稅收增加實在杯水車薪,還要冒著試點初期房地產投資進一步下降的風險。」接近國 稅總局的專家分析。

普征還有多遠

「成為一個主體稅收份額需要佔40%,連所得稅上升到一個主體還差很遠,財產稅更不用說了。怎麼可能用房產稅取代土地財政?」

身為一名房地產商,陽光100副總裁范小衝倒是一直以來都在支持開徵房產稅。「我們這個行業受夠了今天限購明天限價的行政調控手段,而合理合規的房地產稅收制度,才是更長效更市場化的調節機制。」

范小衝心中理想的房地產稅改革前景是:地方政府獲得了可持續的稅收來源,改變一次性賣地的政府行為,提供更好的公共配套服務;購房者交易環節的稅負少了,持有環節稅負多了,從而釋放出大量存量房,市場結構更加健康。

但現實卻很複雜。「賣地的規則玩了十幾年,忽然間改變規則,實施的難度和阻力都很大。」他說,只能先易後難,還要配套一系列的財稅制度改革,比如中央和地方的分稅關係,比如解決好土地出讓金和房地產稅重複徵稅的問題。「有出讓金,就不應該再重複徵稅。」 

那些持激烈反對意見的人,也是認為這些問題難以解決。國稅總局原副局長許善達在接受媒體採訪時,就曾明確表示,房產稅成為地方財政收入的主要來源短 期內並不現實。「成為一個主體稅收,份額需要佔40%,連所得稅上升到一個主體還差很遠,財產稅更不用說了。怎麼可能用房產稅取代土地財政?」

前述國稅總局內部人士的意見是,中央層面一旦開徵房地產稅的時候,會採取措施大大壓縮土地出讓金的比例和厚度,壓縮到比較低的比例,但不會取消。

但是,如何壓縮,能否壓縮,難以想像。迄今為止,中央財稅部門始終沒有給出明確的改革解決方案,只是一再強調向個人住房徵稅的方向不變。全面普徵個人住房持有稅雖然仍然遙遠,但在漸行漸近。

「今年兩會後,越來越明確的方向是房地產稅改革,而非簡單粗暴的開徵房產稅,往這條路上走是正確的,但我們也呼籲中央財稅機關能主動向公眾解釋清楚 ——房產稅和房地產稅改革不是一回事,並盡快給出更加明確合理的改革解決方案。」全國工商聯房地產商會會長聶梅生2012年8月23日接受南方週末記者採 訪時這麼說。


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