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政府去年十一月中推出物業額外印 花稅，一心「揸磚頭」的住宅炒家隨即剎掣，樓市交易頓成牛皮。不過，額外印花稅政策不涉及鋪市，而且不限於摸貨，炒家群起密密摸，紛紛將資金轉投鋪市，專 做商鋪買賣的美聯工商鋪（459），於十二月初更被炒上，單日升百分之二十五，至今股價已累升一倍！ 炒風熾熱，吸引不少新手炒家殺入鋪市。位於廟街及永星里交界約五百多呎，現由糖水店「糖百府」租用的地鋪，短短一年間，便由六百五十萬炒上一千三百七十萬，當中涉及六次轉手！ 除夕夜，以食肆聞名的廟街，燈火通明。一眾煲仔飯店、小食店，座無虛席，唯獨位於廟街及永星里交界的糖百府竟然拉閘，鐵閘外貼着「聖誕假期，休息數天」的告示，門外被旁邊的牛腩店霸佔開枱做生意。 鋪位外觀冷清，但炒賣火熱，糖百府這個鋪位一年內就六次轉手，其中四次是以摸貨形式交易，糖百府老闆李文斌是○九年底第一個買入。持貨短短一個月，便摸出賺了六十二萬，後來知道鋪位一年內轉手六次，眼巴巴錯失了五百萬的利潤！這個鋪位背後記錄了這位初哥炒鋪的故事。 二線街發跡 以前從事珠寶買賣超過十年的李文斌，敵不過○八金融海嘯，索性用剩餘的彈藥搏一鋪，轉行搞飲食業。第一間糖百府於○八年十一月開業，租用旺角黑布街，一個 人流較少的地鋪，月租六萬。開業一個月，糖百府便接受了超過十間傳媒訪問，被冠以「台灣棉花冰」在港的始祖。不論任何時段，糖百府門外總有三十人排隊，風 頭一時無兩。糖百府其後大肆擴充，一年內開了十間分店，其中六間由加盟者經營，加盟費由六十至八十萬不等。 廟街永星里分店是糖百府的第十一家分店，由加盟者選址，○九年十二月初開業，租金三萬九千八百元。加盟者選址開鋪時，李文斌亦有參與提供意見。「當時有地 產經紀話廟街鋪可以擺街，所以就算鋪位實用面積只有三百多呎，只能容納二十人，但有街位補救，應該有得做。」李文斌說。 估價不足快手摸出 廟街鋪開業頭一個月，李文斌每晚落場睇鋪，發現廟街的確如經紀所說，人流多，門外亦可多放五、六張枱，於是便索性買入鋪位。「我當時好單純咁諗，如買下此 鋪，分二十年，月供只是二萬八千元，較租金近四萬元還要低，而且擁有物業，便有資格向銀行申請中小企貸款，一舉兩得。」李文斌說。於是就扑槌以七百八十八 萬買入這個廟街鋪位，並落訂九十萬元。 但落訂後，糖百府即連環收到食環署告票，被指擺街營業是違規經營，罰款達一萬元。「原來個鋪根本無得做！唔擺街的話，間鋪坐得廿人，糖水鋪一晚只做到三轉，人均消費四十蚊，有數得計，我邊賺到錢。」李文斌無奈地表示。 「我以七百八十八萬買入間鋪，預計銀行估到一千萬，我借到七成的話，大訂都唔使俾。點知銀行只係估得八百萬，做七成按揭，我要補一百五十萬先至上到會呀！但我仲要裝修工場同添置器材。」於是他唯有找經紀放售，並成功在一個月間以八百五十萬摸出予另一炒家張順宜。 「我有啲心酸！」 李文斌賬面上獲利六十二萬，扣除約二十萬經紀佣金及律師費等雜項後，短時間賺四十萬左右，已自覺有運行。 直至上週四，記者向李文斌展示該鋪位的轉手資料時，他才知道鋪位已被炒上至一千三百七十萬，對於期間已轉手六次，就顯得一臉茫然。「我只係交過租俾兩個業主，姓馮（第一手）之後就係姓冼（第四手），今年八月我就交俾地產經紀啦！」李文斌說。 鋪位現價直逼一千四百萬，李文斌坦言不敢相信。「乜值咁多錢咩？賺少幾百萬喎，唉，我有啲心酸添。上個月仲俾人話我靠炒鋪搵錢！如果識炒鋪，我每個月蝕四萬蚊都照攬住個鋪啦！」 他還把稅單交予記者看，去年度利得稅是廿六萬四千元，經營十多間糖百府一年賺一百六十萬左右，但都不及炒鋪和味。「而家諗番都覺得傻，如果當時真係揸住個 鋪交平租，個鋪點會炒得起？要個鋪炒起即係要糖百府交貴租，真係好矛盾。」李文斌說。然而他購入這個鋪位時，租金回報率是六釐，現時接貨的買家，即使以近 千四萬購入，回報率仍有近三釐半，只嘆李文斌無實力坐貨而已。 廟街這間糖百府，加盟者經營數月後就放棄，由於以糖百府公司名義簽租約至今年底，所以李文斌唯有接手過來繼續經營，但過去一星期，糖百府廟街分店沒有營 業，錯過了聖誕及新年檔期，李文斌解釋，該鋪正準備轉型。「間鋪無錢賺有咩意思？所以我諗住裝修，轉做同甜品有關的零售店。」李文斌說。 什麼是摸貨？ 如糖百府老闆李文斌購入鋪位後，在完成交易的死線前轉售予張順宜，李文斌的身份稱為確認人（Confirmor），即俗稱「摸貨」，而張順宜則是第二確認 人（Second Confirmor），俗稱「摸上摸」。而去年政府提出的額外印花稅（又稱「釐印」），只涉及住宅物業的交易，在二十四個月內以摸貨形式轉售住宅物業的交 易，亦須繳納額外印花稅，但商鋪的摸貨者則毋須繳交釐印，所以炒家蜂擁轉炒商鋪。 新業主無有怕 李文斌口中的廟街糖百府，生意一般，但鋪位在一年內卻被炒上一點一倍。根據買賣合約顯示，每位買家獲利約百分之十便離場。六位買家之中，只有接李文斌棒的 張順宜是資深炒家。張順宜向記者表示，年初以八百五十萬買入該鋪時，價位屬「便宜」，但眼見鋪位不足一個月便升值超過一成，遂即時摸出獲利。截至一○年十 二月三十一日，恒生銀行對該鋪估值為一千零五十萬，比現價低三百二十萬。 鋪位的最新業主，是從事絲綢印刷的刁桂嫦。記者透過電話聯絡到長駐廣州的刁桂嫦，她自稱參與炒鋪有五年經驗，現時擁有不夠十個鋪位，其中一個值三千萬。對 於糖百府鋪位的租金回報由七點三釐急降至三點五釐，刁桂嫦表示，相當滿意現時的租金回報。「一啲都唔貴！我睇過間鋪，生意幾好吖。廟街咁旺，就算糖百府唔 租都肯定有人租。三釐半好高吖，佢升多一成我就放啦。」刁桂嫦說。 炒家轉戰鋪市，摸貨熱潮席捲各區，如佐敦庇利金街一個經營車仔麵檔鋪位，去年九月份就轉手，由二千六百萬摸至三千一百萬，十日之間升值五百萬，海怡半島商場東座一個地產代理鋪位，去年十、十一月間短短廿三日亦升值二百三十萬，即每日十萬，非常誇張！ 擁有市值約三十億鋪位物業的資深炒家黎永滔指，明年鋪市仍會因資金無出路而跟隨樓市上升，升幅約一成。不過，他警告說：「升多一成就近泡沫啦！依家係咁炒，形成回報一路跌。仲要小心加息，所以我覺得睇定啲先好入貨。」 10日升值$500萬 佐敦庇利金街的車仔麵檔「有咸有甜」租客，以$7萬元租用鋪位。以$1粒魚蛋計算，該檔每月要賣七萬粒魚蛋才夠交租。 23日升值$230萬 海怡半島東座商場的鋪位約六百七十呎，由鴻基地產以$2.8萬租用，回報只有1.5釐。 10個月升值$930萬 灣仔道134 號的鋪位上月二十日以$3,780萬賣出，上手業主為卡式盒帶廠老闆。 |
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繼分拆和記港口信託到新加坡上市，超人李旗下之長實又分拆匯賢房託上市；前者形同出售香港同大陸之碼頭業務，後者則係沽出北京之商場、酒店及寫字樓物業。皆為套現之舉也。 套現並不一定係睇淡香港同內地之前景，而可能係另有部署。不過即使係未公布分拆匯賢之先，超人李上個禮拜已經講到出口：「香港變得政治化，對於香港現在面臨嘅問題，我係欲語而無言。」各位，咁嘅口脗，你話係睇好定係睇淡啦！ 當然，以長實之規模（總市值超過三千億港紙，多過政府全年開支），冇可能一話擸起就擸得起者。始終要一步步嚟。其他唔好講，長江基建年來就喺加拿大、英國、法國……全方位出擊收購電廠。密密套現，又點會冇後着呢？不過可以肯定唔會喺香港買嘢。 李家有子初出道 中環寫字樓供不應求，因為國金一二期之後，再無乜新寫字樓面世矣。今年第一個項目，係樂聲置業嘅干諾道中50號，但都要將近下半年先至入到伙。 干諾道中50號，前身既係鱷魚恤大廈。幾年前俾專起豪宅獨立屋嘅樂聲置業同外國房產基金Apollo買咗，搵嚟耶魯大學建築學院院長Robert Stern做首席建築師設計呢幢大廈。樂聲置業董事總經理Loewe‧李本智猛讚設計正斗，佢最欣賞整幢寫字樓室內完全冇柱，樓底起碼三米以上，空間感十 足。 講開Loewe，雖然佢只得三十歲，哈佛畢業之後喺紐約JP Morgan做賓架，學滿師至返屋企幫手。干諾道中50號係第一砲而已，跟手應該陸續有料到矣。 |
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周星馳話：做人無夢想，同條鹹魚有咩分別？香港不少手作仔設計師，都有一個夢，就是有地方擺賣自家出品。不過香港租金昂貴，不是人人負擔得起。今次生意的主角張智冬（阿冬），逢週末都把自己在觀塘工廈的時裝店，分租給其他設計師擺賣，化身大笪地Instax Focus，讓他們實現夢想，而阿冬自己的夢想，亦因此走前了一大步！ 阿冬的如意算盤，是向每個設計師收費每兩天五百元。由於每個週末都有三十人願租，時裝店加上大笪地收入，阿冬每月賺多了數萬元。他道出做設計亦不能「離地」太遠：「以前做生意唔掂，周轉唔到賣咗樓。而家最想賺番多啲錢，買番層樓，俾老婆同仔女一個安樂窩！」 有檔口是信心保證 Fibe指每一條手鏈她也要花至少三十分鐘去做，做文職的她，每日放工回家，都花三小時去整手鏈，她說：「雖然累，但見到有人買，都是值得的。」 阿冬這裡開了一個多月，我便擺了三次檔，平均每次都有千多元營業額，生意算是不俗，至少比自己在網店賣好得多。我自己有正職，四月開始賣自己擅長的串珠手鏈，會有不同圖案、花邊。以往只會把自家產品的照片，放上Instagram，但客人未能摸上手，都會留言懷疑我的手藝。我未有能力自己租鋪開檔，阿冬主動找我，說五百元可擺兩天檔，我即管試試。開檔第一天人流不多，我把自己在這裡擺檔的照片放上網，翌日即有兩個客人，各在網上跟我買了七條手鏈，其中一個客更是來自新加坡！似乎有個檔口，對客人來說，是信心保證。而隨着阿冬加強宣傳，客人亦愈來愈多，對我這個剛起步的手作人來說，真的是一個很大鼓勵。今個星期，我已主動叫阿冬預我一份啦！ 入場門檻低 學生Elle，自言平時比較寡言，只愛密密做手作，但來到這裡遇到不少同路人，一提起自己的作品便滔滔不絕。 我是一個業餘的手作人，夢想是希望擁有一間工作室，建立自己的品牌。製作項鏈是我自學的，我會把自己買回來的真花風乾，再裁成每朵二至三厘米，放入玻璃樽內。每做一條項鏈，需時半小時，每日要處理訂單，都要兩至五個小時，都幾辛苦。為了讓更多人認識我的創作，我曾到元創方（PMQ）擺檔，但那邊租兩天要大約一千五百元，雖然人流較多，生意比這裡好一點，但對我來說，投資額實在太大了，而且PMQ每個月只可以申請一次，想進駐擺檔的競爭者又太多，要排隊等待機會。現時在這裡，收入可補回租金等成本；我相信欣賞我作品的人，即使要由港島區走到觀塘區，都一定會來﹗ 同路人互相鼓勵 有客人將飾物搞亂，美欣都會急忙地整理自己的飾物，盡力讓自己每一件的手作品都以「最佳狀態」示人。 我是第一次在這兒擺檔，我本已打算放棄做手作，男朋友還跟我說：「何必每晚下班後，還要繼續埋頭苦幹做到凌晨一兩點？」但是這次在阿冬的市集中，認識了身旁的另一個手作者，她對我說：「辛苦一定是會的，但是我怕如果我放棄了做手作，熟客找不到我，會很失望。」這句說話，令我再次覺得自己不是孤單一個。之前在網上賣自己的作品時，很難認識志同道合的人做朋友，畢竟大家是競爭者。但透過這個市集令我有同行者，而且短短兩日內多了五十個人關注我的網店，實在是很難得！我一定會再回來的。 實現年輕人夢想 老闆阿冬，開時裝店賣女裝及鞋，是大笪地的「包租公」。你好，我就是大笪地Instax Focus的老闆。聽過我幾位「檔客」的分享，你應大概了解我的營運模式了。事情看似簡單，其實當中大有學問。在想到做地攤的當晚，我很興奮地拿着計數機左計右計，發現這盤生意有得做！第二天早上，我立即在Instagram上搜索本港的手作設計師，發現大約有七千多人。鋪頭叫Instax Focus，就是代表全部手作人都從Instagram找回來。那天，我一日打二百多個電話去找他們：「如果有地方給你們賣自家嘢，你們會來嗎？」當時，十個有九個都答會，於是我立即籌備開鋪做地攤的事宜。忘了告訴你，創業前，我做過電話sales，打幾百個電話實在小意思，哈哈！既然地攤生意可能搵得更多，「反客為主」，我決定轉而把自己在九龍灣工廈的時裝店，搬到週末人流較多的觀塘工廈。我後生時做過裝修工人，新店的裝修由我一手包辦。一切準備就緒，我再次致電曾表示有興趣擺檔的設計師。但他們的回應把我嚇壞！有的即時拒絕，有的說再考慮，結果剩下三成人會來。回心一想，我錯在太心急，連確切地址也沒有便接觸他們，後來他們都嫌我的店鋪太遠。事已至此，我唯有再做「孤獨的推銷員」，日日打四十多個電話，聯絡另一批手作人。如此打了兩個星期電話，才有廿多間手作網店表示有興趣。 手作人流失率高 說實話，論規模，我絕對比不上PMQ和K11。我只能從「租金」及入場門檻入手。澄清一點，我收週六、日共五百元，是叫「清潔費」，並非租金。我事前與業主溝通過，他容許我找其他人（手作人）來「擺檔」。幾經艱辛，終於有齊地方及檔主，七月尾的週末，我的跳蚤市場終於開業！剛開始時為了湊夠人數，我未有篩選「檔客」，因此除了賣手作仔外，還有賣「自拍神器」之類的檔攤。這除了令整個市集失去定位，更引起在場的手作人不滿。所以之後幾次市集，我都只接受有特色的網店及手作人參展，甚至找些商場中買不到的，這才能吸引更多年輕人來購物嘛。雖然已有手作人會主動聯絡我，表示有興趣擺攤，只是除了週六下午的人流較多外，其餘時段來逛市集的人着實不多。就是因為人流不足，每星期商戶流失率高達一半。我時時刻刻都在擔心，我真的害怕下個星期會無人來擺檔！為了催谷人流，我每天也往街外跑，既要在大學門口派傳單，亦要把宣傳單張放在附近廠廈的信箱中。 為老婆仔女買層樓 每天也東奔西走，令我脊椎舊患復發，幸好老婆每晚會為我按摩患處。雖然辛苦，但我每天回家見到熟睡的孩子，便會充滿力量。其實，我自覺一直欠了他們。在我開時裝店前，我是做成衣批發生意的，收入一直不錯。但○八年金融海嘯，不少客仔走數，導致我周轉不靈，無力向廠商還債，他們不停向我追數；加上二○一○年，個個自行到淘寶掃衫，大品牌又改在旺季時間割價促銷，我的生意亦隨之一落千丈，最後要賣掉太子那層自住單位，要和太太及剛出生的女兒娜娜租屋住。香港成衣生意難做，以往營業額五、六萬元，但現時扣除租金、入貨成本，往往得一萬幾千落袋，真是愧對家人。我要做埋大笪地，都是想盡快儲更多錢，買番層樓俾家人。老婆，對不起，我會繼續努力！ 開業資料（12/12） 租金$80,000*裝修$30,000雜費$10,000總共$120,000*兩按一上註：沒有入貨成本，貨源主要來自廠商賣剩的貨尾，阿冬賣出以後，把售價的三成回贈予廠商。 營業資料（08/14） 營業額$110,000^租金$23,000雜費$3,000人工$10,000#回贈廠商$18,000盈利$56,000^$60,000來自時裝店，$50,000來自大笪地#一位兼職 一點意見 Chocolate Rain創辦人及設計總監麥雅端（Prudence）Chocolate Rain由一間小型工作室，發展成著名品牌，Prudence創作的「冬菇頭」女孩Fatina深受OL喜愛，曾和不少大品牌搞Crossover。她認為現時很流行「手作人市場」，但難度正如阿冬所指：人氣難keep。她認為有三個地方要留意：1. 搞清店鋪特色：阿冬本身不是創作人，所以在店鋪定位和手作人定位方面，會出現困難。最好就是全部的貨品都是原創或者獨家代理。2. 費用要再平：現在中環的元創方和K11都有手作店，人流很旺，而且租金相對之下不會太貴。相反觀塘樓上鋪的人流量相對少，減低手作人的租金費用會吸引更多手作人。3. 宣傳要勁啲：除了社交網站的宣傳外，可以幫參展的手作人建立一個網上平台，甚至是apps。而之後長遠發展可以考慮和其他品牌合作，增加知名度。 | ||||||
望着窗外的大雨，身為打工仔的你會否慨嘆：「放lunch先嚟落雨！」叫外賣嗎？只得麥當勞、肯德基，又或附近的茶餐廳可以選擇。究竟有無方法，可以揀選更多美食？有需求就有商機，二十七歲的羅家聰（Brain），看中都市人玩電話多過打電話，決定與大學師兄William合作，將William在美國創立的外賣服務app「Deliveroo」引進香港。Deliveroo主打準時，保證落單後三十二分鐘內將外賣送到。今次請來經常用app叫外賣、寫過逾300個apps的Innopage CEO李勁華（Keith）擔任評審，他更即場測試送貨承諾能否兌現。我點sell32分鐘包送到 這個app很簡單，只要一進入，GPS系統就會偵測到你身處的區域，進而可以選擇同區喜歡的餐廳及食物。輸入幾個簡單步驟後，就可以碌卡完成交易，每單運費三十元，保證三十二分鐘內送到。三十二分鐘，是計算集團在全球其他地方營運時，同區範圍內的平均時間。由於我們的營業時間，會直至最後一間餐廳的last order時，故吸引不少夜歸人。有OL放工時落單，回到家就可以拿到食物，慳回不少時間。 為了改變客人「外賣一定是快餐」的想法，與我們合作的餐廳，都以未有送餐服務的中高檔餐廳為主。而我們對「三十二分鐘」這個承諾十分重視，目前為止我們平均送餐時間為三十點九分鐘。而客人落單後，由烹調時間到司機現時所處位置，每一步都能在app上看得到。現時Deliveroo發展了三個月，已覆蓋二百五十間餐廳，加入的有School Food、翠亨村、來佬餐廳等。公司一開始以中西區為主，現時香港區的發展由薄扶林伸延到天后，上星期開始覆蓋尖沙咀區，以後會擴充到九龍其他地方。現時每個月生意都有不錯增長，我相信六個月內可以回本！ 專家品評 K：李勁華D：Deliveroo K：你怎樣去說服餐廳使用你們的服務？D：我們在上年十至十一月開始營運，在港建立初期是最困難的，要逐家餐廳敲門。對餐廳來說，我們的系統相當簡單。支持系統的硬件，好像iPad、打印機等，都是由我們提供，餐廳不用付任何安裝費。餐廳在收到客人app上點餐後，只需要選擇接受不接受。若果接受，在廚房差不多準備好食物的時候，再在系統上按鍵，就會有車隊來接收。每一次找新餐廳，我都會鼓勵他們先試用服務，讓他們知道就算外賣，食物的質素仍可以維持的。 K：坊間不少外賣app都有跨區送餐服務，你們只送同區，會不會覺得輸蝕？D：其實我們都有短距離的跨區服務，好像由大坑送到跑馬地，西環送到薄扶林。不願意做長途，是因為怕食物質素會變差，客人不滿意之餘，亦幫不到餐廳建立聲譽，這個我們完全不會考慮。 K：你們公司電單車隊人數超過一百人，開支龐大，費用由哪一方支付？而客人叫外賣，食物價錢又有沒有不同？D：其實有兩方面，一方面客人無論消費多少，每張單都收取三十元的運送費用，另一方面我們會向餐廳抽取一定佣金，作為我們的營運成本。而合作的餐廳，有九成的食物價錢，都與堂食相同。因為我們其中一個目標，就是讓客人能夠安坐家中，都可享有在餐廳用餐的同等體驗。只有很少部分餐廳，因為包裝成本提高，而額外收費。 K：單靠佣金及三十元運費來支持營運，如果日後有更多客人，需要更多車隊，毛利率會否難以提升？D：現時我們公司運行了三個月左右，毛利方面是有較大壓力。一開始時的投資比較多，是很合理，主要因為要吸引更多餐廳加入及吸引客人使用。現時司機以時薪計，並未「用盡」；只要營運下去，給司機的單數夠多，這方面的平均成本便可減低。而生意有一定基礎後，平均宣傳費亦可以下調。 K：我看見你們的主要對手foodpanda，最近在不少地區裁員，香港更減了兩成人手，會不會反映外賣市場正在萎縮？D：由開業至今，我們主動接觸了不少客人，有不少都向我們說，之前用外賣服務，都是幫襯平價的快餐。他們沒有想過SOHO區、或圓方的餐廳，都可以有外賣服務，證明我們改變了客人對外賣的看法。我相信香港市場有一定的潛力，至於其他公司裁員，有可能是他們本身內部的調整，但就我們來說，業務每一個月都有穩定的增長。 專家判決要燒錢 這個app整體來說，做得簡潔，我幾欣賞這個設計。但就暫時未有Android及中文版，以及菜式暫時都以西餐為主，中菜選擇就比較少。整個使用過程都幾滿意，因為經過三個screen就可以完成一宗交易，夠爽快，我會給八分。剛剛試完一次服務，雖然一開始顯示要四十分鐘，但最後二十五分鐘就收到，整個服務都看得出由消費者出發，比不少外賣app有誠意，以顧客來說，我會繼續用。 而在business model上，我就會給七分，我覺得要有好大的投資才能成功，因為毛利率真的不高。而且日後客人試過一、兩次之後會不會繼續使用，仍是未知數。公司要做到龍頭地位，毛利才可以增加。另外你之前說過想將餐廳用餐的經驗帶到屋企，那你就要想如何將外賣服務在家中變成生活情趣。好似Uber都找王宗堯去做司機，這個你們就要度橋多加宣傳！ 撰文：梁延宇攝影：鄭樹清攝錄：廖健昌[email protected] | ||||