摩通私銀施俊斌：內地人湧港 樓價升勢難擋
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GS(14)@2018-08-30 16:13:31https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2784&issue=20180830
【明報專訊】本港住宅樓價近年屢創新高，拋離大部分港人的購買力，原來與港府的人口政策有關。有豐富投資本港及海外物業經驗的摩根大通私人銀行董事總經理兼亞洲固定收益、貨幣及大宗商品主管施俊斌表示，2009年以來每年持單程證來港的內地人近5萬人，加上每年亦有數以萬計內地專才來港工作，故過去10年有數十萬內地人湧入本港居住，帶來龐大住宅需求，惟期內供應追不上，導致樓價急升；他預測，上述內地人湧港居住的趨勢將持續，故港府未來應該大幅增加土地供應，始可穩定樓價。
本港樓價2003年SARS見底回升以來，牛市行情已延續15年，樓價累積升了4倍、5倍，即使港府於6月底推出包括新樓空置稅等「娥六招」後，發展商加快賣樓，惟新盤銷情仍然有價有市，二手樓價亦屢創新高，施俊斌分析，這些年來有數十萬內地人湧入本港居住，住宅需求十分殷切，供應卻遲遲追不上，令市場出現供不應求，結果是價格屢創新高。
「你看香港近年有多少新移民入來，每日有150個單程證名額，1年便接近5萬個新移民來港；另外，每年來港工作的內地專才是不設限額的，我們（摩根大通）也聘用很多，很多機構也有聘用，他們既有需要也有能力住私樓，是很實在、可持續的需求，所以本港住宅的空置率這麼低，而細單位租金更尤其有支持」。
單程證加專才 每年數萬人湧港
事實上，翻查官方數據顯示，2009年以來每年有3萬多至5萬多內地人持單程證來港居住，屬申請公屋的主導力量之一，期內每年公屋建屋量僅介乎9938伙至15,389伙（圖1）。
另外，根據環保觸覺向入境事務處查詢所取得的數據，去年獲批准來港的內地專才達12,381人，較2009年增長近倍，同樣帶來殷切的新增住屋需求，私人住宅落成量在2009年至2016年長期徘徊在7000多伙至1.5萬多伙後，至去年始升至17,791伙（圖2）。
內地富豪港買豪宅不看回報率
施俊斌表示，內地因素對港樓的影響，除了人口增加所帶來的需求外，還有投資需求，「近年很多內地富豪來港購買豪宅，他們不是以租金回報率來衡量港樓的價值，因為租金回報率只有1厘多，甚至低於按揭貸款利率，根本不值得投資。內地富豪的心態是，不想只持有內地地產、股票及債券，希望分散投資，要分散投資首選是鄰近內地的本港，中國人向來鍾情磚頭，他們很自然便會來港買樓，目標是在本港擁有自己的物業。
近年中國富豪的財富增長這麼快，相對香港只是彈丸之地，自然出現供求不平衡的問題」。
低息環境近10年 業主已還近半樓按
本地因素方面，去年人口自然增長約1萬人；在本港近399萬勞動人口中，近387萬已就業，失業率低至2.8%，施俊斌認為，這也是支持樓價的正面因素：「本港正處於全民就業，樓價又怎會大幅下跌呢？」
另外，本港低息環境持續近10年，不少早年置業的業主早已償還完近半樓按，目前供樓負擔不高，防守力強，「在上世紀1990年代的高息年代，按揭利率達8厘至10厘，即是在最初10年的按揭供款中， 大部分用作利息支出，僅小部分可償還本金.
但過去10年按揭利率低至2厘，若10年前業主借2000萬元按揭，現已償還1000萬元本金，即未償還的本金僅1000萬元，故現時抵抗加息的能力增加，不太可能被迫賣樓，故樓價輕微下跌不足為奇，但相信難以大跌」。
大幅增土地供應 始可穩樓價
本港樓價於1970年代中後期開始大漲小回，至今升幅達數十倍，不少「50後」或「60後」的業主是在很多年前已購買物業。施俊斌指出，現時香港六成住宅物業已供滿，這些業主早已還清按揭、坐擁資產升值、財政實力強勁，目前可以加按舊樓套現，支付子女購買新樓的首期，這也會為樓價帶來支持。
綜合上述分析，施俊斌認為，市場對港樓的需求在可見將來料仍保持強勁，籲港府須千方百計大幅增加土地供應，始可望穩定樓價，「香港最大問題便是土地開發不足，目前政府手頭上的土地儲備便出現缺口，而填海造地有很多環保考慮，發展農地的速度亦很慢，問題如何解決呢？這是政府以至社會各界都需要思考的問題」。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2018-08-30 16:14:37https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4032&issue=20180830
【明報專訊】美國聯儲局將於當地時間下月25日及26日議息，市場預期加息0.25厘的機會很大，惟總統特朗普早前卻大唱反調，指他對利率上升不感到興奮，並稱美元強勁令美國處於劣勢，加息亦不利美國。施俊斌則站在聯儲局的一方，指美國上季經濟增長逾4%，已經出現經濟過熱，指當局有需要進一步加息，為經濟降溫，並且穩定市場對長期通脹的預期。
施俊斌解釋說：「美國是一個成熟經濟體，長期經濟增長潛力僅2%，而上季經濟增長逾4 %，即是經濟已有點過熱了，所以美息一定要向上走。你想想，假如某一國家又要財赤、又要低息、又要經濟增長逾4 %，成本由誰來支付呢？結果便是通脹升溫。」
經濟已略過熱 美9月勢加息
他續稱﹕「美國政府若繼續以財政政策刺激經濟，過分透支將來的好處，令經濟火紅，物價就會上升，屆時問題便會更大了，因為長債息率一定會飈升，怎會還處於3厘以下？目前長債息率不升，原因是市場預期聯儲局將會調高短息壓低通脹，這個世界沒有免費午餐，若短息加得慢，長息就會彈，長息是大部分美國企業貸款的指標，而且當地最大的私人貸款市場——住宅按揭利率是根據30年國債孳息率來釐定，所以長息飈升的影響可以很大；故我認為聯儲局會繼續循序漸進加息，以免長息上升。」
至於美國聯儲局繼續有序收緊銀根對港樓的影響，施俊斌認為，即使本港銀行日後跟隨美國加息，按揭利率仍處於歷史偏低水平，不會壓垮樓價。
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