花見人生：日本樓－租的故事
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GS(14)@2017-12-18 04:39:12上回說到，因為買不起香港樓來作退休規劃，每天要返工的我只是在Google Map上看看街景，就「隔山買牛」了一個東京一手樓的單位，祈能對沖一下將來變成「阿婆冇人理」的風險。我所「幫襯」的，是日本的大型發展商，主要是因為他們當時在香港設有辦公室，可以安排懂中英文的職員在東京那邊陪我收樓，也可以介紹東京的租務代理給我。日本的租務代理是服務房主的，他們會幫房主招租（服務費為1個月租金），租出後再收取約每月租金的5.4%作為服務費，就會代為報稅、交稅，幫房主將租金扣除使費後存入房主的銀行戶口。基本上租客不會見到房主，一切都是由租務代理做中間人。我收樓的時候，隔山所買的「牛」，竟然讓我有點喜出望外：間隔比香港樓實用很多，感覺上面積也比相同面積的香港樓大些，露台外是運河，一河之隔是酒店，客廳對牢酒店前面一隻遊艇，住客會得像天天望着一隻大玩具。因為2-4月是日本租賃市場的旺季，而運河對面以及一站之隔的浜松町，都有很多大企業的辦公樓，所以放租的廣告一出，第二天就有租客申請入住了。申請人是一家日本的上市公司（東京紐約Dual Listing──我職業病發，所以查了一下上市狀況），而入住者是由京都調職東京的中層管理人員與他的家人。在日本，如果租客為法人公司，每月租金會有20.42%被稅務署當做所得稅提前徵收，稅務署到年尾時才確定實際應繳納的金額，再將付多了的部份退還給房主。法人公司租客一般都不願意做每月交稅的工作，所以我是先把房子租給租務代理公司，再由租務代理公司租給上市公司的。看到這裏，讀者可能想問：回報如何？答案是回報率比坊間所說的或報紙所賣廣告的回報率低頗多，因為一手樓的樓價比二手樓高頗多，而長期租客的租金又比AirB&B等以民宿形式租出去的房價低頗多。不過，每人的投資要求不一樣，我的嘛，是想要對沖將來變成「阿婆冇人理」的風險，所以比較重視穩定性，也希望租給日本白領較能維持房子的新淨度。最後一點，日本的租務法例是向租客傾斜的，房主如果打算只出租10年8年的話，在起租時就得在合約裏說明，不然租客有權一直租下去而房主並不能像在香港般地隨時中止租約。到目前為止，我的日本樓經驗尚算OK，將來的事無人會有水晶球。我並沒有期望東京的樓價會像發展中的國家那般地在奧運後大漲，我只是覺得，東京市區的地也是賣一幅少一幅的。而且，人的計劃終究是敵不過天意的。父母的年邁、自身的健康，都充滿了變數。就像招股書裏的「不可抗力/Force Majeure」，無常的人生，還得時刻提醒自己做好「事與願違」的心理準備，才能夠擧重若輕。新股女王
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