陶冬：中港樓市現沒投資價值 十九大後料加快收水 去槓桿如「溫水煮蛙」
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GS(14)@2017-08-28 13:54:31http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6602&issue=20170824
【明報專訊】回顧過去5年，本港經濟年均增長約2.4%，惟樓價期內卻急升近五成，港人購買力追不上樓價升幅，升勢主要由內地資金推動。北水流向對本港樓市的影響愈來愈重要，瑞信亞太區私人銀行董事總經理兼大中華區副主席陶冬認為，隨着內地上月召開的全國金融工作會議把「去槓桿」定為重要政策目標，料下季的「十九大」閉幕後，中央在未來5年將加快收水，引致內地樓價下跌，本港樓價料跟隨調整，「我覺得目前不論中港及亞洲樓市均沒有投資價值」。
在昨日颶風天鴿最接近本港前一日（本周二），陶冬在位於九龍站環球貿易廣場（ICC）高層的瑞信總部接受訪問，當日霧霾已籠罩維港。陶冬在2010年測中內地資金將湧港，大幅推高樓價，記者談起此事，請教他樓市去向，他卻先分享本周一觀賞許冠傑及譚詠麟兩位經典港產歌手的音樂會上所見所聞，「昨晚（周一）的音樂會上，歌曲是上世紀70及80年代作品，當年我還在內地，故90%歌曲都是昨晚首次聽到的，但我很享受，因為歌詞寫得很好。這也不只是香港粉絲的一個活動，從粉絲舉起的霓虹標語來看，來自北京、上海、東莞的也不少！我當時就想，香港在上世紀70及80年代出現了許冠傑、譚詠麟、張國榮，出現了金庸、黃霑，出現了成龍、周潤發，都是世界級的巨星，他們的確是在自己的行業上開創先河，他們引領的文化及娛樂事業影響了全球華人社會，其事業給社會帶來了變化，開創了一個新的世界，是真真正正的一代宗師」。
陶冬指出，他上述提及的多位巨星，只是本港上世紀70年代及80年代的一個縮影，期內經濟事實上亦百花齊放、欣欣向榮，「當時樓價是值得升、應該升，因為整體經濟是往上走」。但他認為，今日本港歌手的水平，與那個年代的天王巨星比較，已經有很大的差距了。
港經濟「一好遮百醜」 僅金融業好景
回顧本港過去20年的經濟表現，陶冬形容是「一好遮百醜」。他分析，在回歸初期，內地製造業起飛，本港在提供中介服務上曾有一定優勢；跟着內地以基建及消費作為經濟增長火車頭，本港亦成功扮演融資的角色，故連續多年在全球新股集資金額中稱冠；近年隨着亞洲財富增長，本港發展成為區內財富管理中心，與倫敦及紐約並列為世界3大金融中心之一，此舉亦支持樓市向好。「本港金融業的興旺，無疑對一部分人的收入、對個別人士的就業機會、對個別地區的寫字樓租金帶來支持，這我覺得是有道理的，畢竟金融業創造了這麼多財富。如果IPO（新股公開招股）可以賺這麼多錢，如果替區內富豪管理財富是這麼好的一門生意，為什麼相關從業員不可以有較高工資及花紅呢？既然這樣，他們買得起房子，付得起租金，是很正常的事」。
但陶冬認為，本港近年除金融業一枝獨秀外，昔日曾支撐起經濟的製造業、物流業及旅遊業均先後下滑，故此即使經濟增長仍達3%，亦非健康發展，「一好遮百醜的問題是，當一個行業很好，但其他行業都不好的時候，其他行業便很慘。除了樓價及租金上升外，政府官員見到GDP的每年增長高達3%，便會覺得經濟很好，沒有想辦法為生活質素正在下降的普羅百姓及夾心階層提供幫助」。
過去14年中港樓市關連度增加
根據陶冬分析，2003年是本港樓市的一個分水嶺，此前本港樓價與美國貨幣政策接軌，之後與內地樓價的關連性卻愈來愈高。而他之所以在2010年預測北水將大幅推升港樓，原因是他在每日下班時留意到鄰近的凱旋門「只有小貓小狗的幾盞燈開着」，意味該九龍站豪宅大部分已由內地富豪買入，作為投資而非常住用途，他估計此舉屬內地資金湧港買樓的開始，而過去一年各路資金蜂擁而至，更令樓價升勢加快、屢創新高。
「過去12個月大量資金流入本港，令銀行體系的流動性很大，即使美國期內3度加息，本港也不需要跟隨。在正常的情况下，資金流入會令貨幣升值，歐元及日圓近月便是這樣；但在聯繫匯率的機制下，港元匯價與美元掛鈎動不了，結果是樓價急升，股市的表現也十分好。」
政府有上帝之手 沒上帝之腦
向前望的話，陶冬分析，上月召開的全國金融工作會議把「去槓桿」列為重大政策目標，當中多次提及「風險」及「監管」等兩個詞彙，意味未來5年中央收緊貨幣政策是主旋律，而此舉亦與美國聯儲局於年內縮表的政策一致，意味全球兩大央行將同步收水（編按：陶冬在他的新書《QE退潮——大逆轉中的風險與機遇》會就此詳細解釋）。
因此，陶冬相信，中央在下季的「十九大」閉幕後，便會出台一系列為經濟「去槓桿」的政策，而在眾多經濟環節中，房地產對此最為敏感，故他預測在未來5年的某一時點，內地樓價便會掉頭下跌，本港樓價亦跟隨調整，「我認為目前中港樓市就好像溫水煮蛙，當水的溫度慢慢上升，青蛙最初很舒服樂在其中，但最終不經不覺失去性命。目前大家覺得市場流動性充裕，認為不必為樓市擔心，但2007年美國財政部的高官也曾對我說，『在二次大戰後美國從沒有出現超過一年全國性的樓市下跌』，結果一年後便由次按引爆環球金融海嘯，可見政府縱有上帝之手，也不一定有上帝之腦；而即使中國政府的行政能力較強，但政策出現失誤的風險是不能夠排除的」。
明報記者
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GS(14)@2017-08-28 13:54:45http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8380&issue=20170824
【明報專訊】陶冬引述Demographia的數據，指去年第三季本港樓價中位已達居民中位年收入逾18倍，意味「一個拿正常工資的港人需要逾18年不吃不喝才可買得起一套房子」，可見樓價已明顯偏離本地購買力所能負擔水平。因此，陶冬認為，本港應該發展金融以外的支柱產業，創造更多財富，令更多港人有能力負擔得起高企的樓價。
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他又提到，自己本周看到兩則新聞，一是內地電子商貿龍頭阿里巴巴快將追過美國亞馬遜，成為全球市值最大的科網公司，二是京東擬分拆京東金融上市，估值高達1000億元。由此可見，內地新經濟發展一日千里，「它們在改變商業模式，改變生活方式，改變社會結構」；他慨嘆，在本港過去5年錯過了不少內地科網業高速發展的機會，日後應該努力參與其中。
[葉創成 名人樓市論壇]