港元跌穿7.8 似曾相識的警號
1 :
GS(14)@2017-07-01 10:43:22http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9635&issue=20170701
【明報專訊】今天剛好是香港回歸中國20周年，也是藉此回顧過去20年的香港樓巿表現。中原樓價指數在1997年7年1月為100，當時亞洲金融風暴雖然已成，但巿民大眾一般都認為回歸後北水將源源不絕南下，香港想窮都難，就算首屆特首董建華宣布「八萬五」建屋計劃，樓價指數仍繼續升至同年10月的101.2最高位，然後才急轉直下……。
如大家不善忘的話，應記得香港樓價之後跌足6年多，直至2003年SARS後指數跌至只有31.77才見底，之後即展開漫長升浪，到了昨天最新公布的指數創了新高報160.26，較1997年回歸當日高出60%有多，和2013年最低位比較，更是升了接近4倍！
今時今日，人們自然難免將現在的樓巿跟1997年做比較，樂觀的說現在雖然政府努力增加供應，但和當時的「八萬五」比較，供應數量仍差得遠，更重要的是現在已有六成住戶供滿樓，整體按揭成數也低，加上息口遠低於1997年（金融風暴發生後供樓利息曾升至10厘息有多），且內地北水來港搶地買樓無日無之，所以樓巿如何狂熱也不用怕。
供樓負擔比率低變高 殺傷力大
相反，對樓巿較悲觀的則認為，1997年前香人口相對年輕，現在上車置業的真實需求其實已不及當年，更重要的是港人收入增長遠較1997年前放緩。樓價雖高，但供樓利息低則令到供樓負擔反較之前為低，但美國已開始加息，更說會「縮表」，香港遲早必會追隨美國加息，一旦供樓負擔比率由低變高，對樓巿的殺傷力便可能超出在長期低息下對息口變化已麻木的港人意料之外，更令人擔心的是，現在不少新盤買家是靠發展商提供的高成數按揭才能入巿，但兩三年以後如樓價不升而買家不能轉按至正常按揭的話，其供樓利息和供款便會急增，為樓巿埋下計時炸彈。
可以說，對樓巿樂觀或悲觀的人都各有理據，不過，始終現在樓價已高，就算不是對樓巿極度悲觀，現水平也不適宜瞓身以高槓桿入巿。
資金套息 港不可能長期不加息
現在香港息口雖因為銀行體系結餘充裕而暫未跟美國一起加息，但港元已跌穿7.8關口，卻是要提高警覺的信號，因在聯繫匯率機制下，倘港匯持續低於7.8甚至跌至接近7.85，便會出現大規模資金套息行為，從而挾高港息，况且港匯轉弱，本身已是代表資金開始俏俏流走，那人們恃着銀行體系結餘仍充裕而斷定港息不升的理據，也終必失守!
金融危機下 港元均跌穿7.8
事實上，若我們打開過去數十年的港元匯價圖，1997年7月1日回歸當日，港元兌美元偏強，港匯介乎7.74至7.75左右，及後亞洲金融風暴出現，之後港元轉弱，港息也挾上，在2000至2003年港匯長期維持在7.8水平，那段日子香港經濟可說百業蕭條，樓價如墮無底深潭，香港負資產家庭達10萬個以上苦日子，相信大家仍心有餘悸，以後港匯較長時間低於7.8日子，便是金融海嘯出現之時，當時樓價也一度在短時間內急插兩成多！到了今天，港匯又再跌低於7.8（圖1），大家能不有所警惕？
當然，現在樓巿縱使出現調整，也未必會重現當年樓價可跌6年多年，樓價跌近七成的慘况，只是現在高價仍在香港買樓投資，卻要付高辣稅，可謂未見官先打三十大板，則縱使對後巿看好，也或可考慮其他相類似的投資工具如房託（REIT），或更靈活而划算。
房託收息 好過買樓收租
事實上，股神巴菲特的投資旗艦巴郡（Berkshire Hathaway）數天前便公布斥資3.77億美元（約港幣29.4億元）買入美國房託STORE CAPITAL的9.8%股權，成為該公司第三大股東，令其股價急升（圖2），反映股神也認同房託的投資價值。在香港，大部分人都懂得領展（0823）這隻房託，現在的派息率約有3厘多，明顯高於一般住宅只有約2厘多的租金回報，另一隻筆者不少朋友也持有的越秀房託（0405），派息率接近7厘，以派息代替買樓收租也不俗。其實，如能放眼海外，根據MSCI的美國房託指數，如能在2008年金融海嘯低位買入美國的房託，連同派息及股價升幅，至今年5月的整體回報接近7倍（圖3），投資表現極為驚人，如不計槓桿，其表現較在香港買樓收租更為現想，甚至遠遠拋離！
[陸振球 樓市解碼]