深圳調控升級 樓市需求湧東莞 收緊政策仍相對寬鬆 助穩兩地樓價
1 :
GS(14)@2017-03-24 15:55:33【明報專訊】雖然經濟學家堅持內地需要樓市支撐經濟、樓市不會「冧」的看法，不過近期不少一二線城市先後升級限購措施。「環一線城市」（即毗鄰一線城市的地區）如東莞近日亦推出收緊樓市措施，不過市場認為，收緊後的東莞樓市措施仍然寬鬆，反而有助穩定其自身及與其為鄰的一線大都市深圳的樓市秩序，有利樓市健康發展。
本周二，被視為內地「環一線城市」的廣東省東莞市和河北省廊坊市同時推出新的調控政策。其中，東莞去年10月的限購政策對非本地戶籍購買首層樓仍為寬鬆，無社保限制，首付要求至少四成；只對第二層物業要求兩年個稅或一年社保，不允許貸款。本周二政府在此前基礎上，增加了開發商價格申報制度，首次申報備案樓價明顯高於同區域同類型在售項目，若不能給出合理說明的發展商，住建部可暫不核發預售許可證或暫不辦理現售備案證書。除了首次申報備案，東莞政府還設置重重關卡，增加了上調備案價格（尤其是增幅超過5%項目）的阻力，並且延長允許上調備案價格的間隔期約一個月，下調備案價格間隔期反而縮短。
著有《N面深圳》的深圳財經評論員胡文發表文章稱，該調控政策實際是對價格的行政調控，對升價設置限制，卻對跌價「一路綠燈」。這對明顯高於同類同區域樓價的態度與深圳做法呼應，料有利穩定兩地聯動和樓價穩定。
深樓市冷卻 樓價微跌
其實，經歷嚴格的限購政策之後，深圳樓市冷卻迹象明顯。根據彭博提供的數據，深圳樓價2月按月跌約0.5%，而此前風光時候，按月有3%增幅。彭博行業研究亞太區房地產行業高級分析師黃智亮表示，此後的跌幅難以準確預料，但幅度一定會小於2014年年中，當時環比最多曾跌1.5%以上。情况能否轉好還需考慮限購政策，他預料未來兩三年內，深圳等一線城市都未必會放寬限購政策。他又稱，雖然深圳有輕微供應過度現象，庫存按近期每月銷售量計算料在15至19個月（即庫存去化周期）才售完（見圖），但若將近月銷量驟跌考慮在內，該供應水平仍為健康。
雖然樓價升幅暫告段落，但深圳樓價仍較幾年前高。據深圳市規劃和國土資源委員會數據顯示，深圳市南山區2月成交均價達每平方米10.6萬元（人民幣‧下同），全市成交均價為每平方米5.5萬元，而去年同期為每平方米4.7萬元。2014年前，深圳住宅樓均價仍不足每平方米3萬元。第一太平戴維斯中國區研究主管James Macdonald表示，此前深圳樓價漲幅確實有些誇張，但並不至於導致樓市大幅調整。他認為，相對另兩大一線城市北京和上海，深圳暫未限制人口流入，外來人口仍有較大增長空間；另外，深圳每戶家庭住戶人數呈下降趨勢，而愈來愈多的富裕家庭又同時具有大量升級需求。因此他相信中長期內，旺盛的樓市需求將令深圳樓價上升。
升級需求不減 深樓價仍看升
2月底至3月以來，內地至少有17個城市推出新的樓市調控政策。上周五，北京升級限購政策，無論是否首套房，最高貸款年期均由30年降為25年，暫停發放貸款年期超過25年的個人住房貸款。此外，北京當局對首套房的定義趨嚴，除檢視家庭名下是否持有物業，亦會一併檢視名下商業或公積金住房貸款紀錄，只有在兩項同時無紀錄才符合首套房標準，內地媒體簡稱其為「認房又認貸」。另外，購買二套房的首付比例上調10%，普通自住房和非普通自住房的首付比例現時分別達六成和八成。
三亞禁炒樓花 嚴控發展商惜售
另一方面，近年廣受買家歡迎的度假勝地三亞，已於上周一開始實行限購升級措施。該措施規定，購買二套房的家庭房貸首付比例不可低於50%，三套房及以上買家暫不能申請房貸。此外，為了打擊炒賣行為，政府禁止預售商品房轉讓，更禁止預購人將所買的未完工預售商品房（樓花）再次轉讓，並規定商品房銷售須明碼標價，嚴控發展商有虛擬交易、捂盤惜售和哄抬樓價等行為。市場認為，上述措施是政府對此前三亞樓市回暖的反應。
明報記者
[姚丁鈺 海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9786&issue=20170324