王弼：買不買樓 因人而異
1 :
GS(14)@2017-03-22 00:18:21【明報專訊】王弼雖然自2005年開始買樓收租生涯，但最初規模不過是老散業餘性質，所有東西由低做起，睇樓、買樓、按揭、裝修、放租、揀租客、訂租約，到租後服務、維修、追欠租、和租客議論什麼應該維修什麼不用維修、「馴服」租客等，基本上一條龍都有經驗。由最初個體戶做起，到現時有同事協助舖位、工廈、住宅、車位等收租，也只能說是微企級數，跟湯文亮博士等航空母艦比當然有天淵之別。
不過，就是由低做起，事事親力親為，而且不過是12年間的事，投資物業收租的繁瑣和苦樂可謂記憶猶新，近期熱話是香港樓市自海航爆買啟德地皮開始，樓價又出現井噴現象，過去兩周，已經不下三四個朋友詢問要不要買樓，老實說，對於我這個比業餘收租佬稍有經驗的物業投資者，加上活躍於金股匯、衍生工具、對冲基金等其他金融工具，就算再加一個經濟學碩士學位，朋友們的問題，也實在不容易回答。
第一，朋友的問題根本就是在問，究竟樓市是升還是跌？如果升，他就會現在入市上車；跌，他就會等一下。
96年叫別買樓分析員 未到冧市給駡死
問題是，樓市是一個非常長時期的投資，而且買入之後，特別有SSD（買家印花稅）的情况下，很長時間都賣不出，不同於股票見勢色不對，按一個鈕，便可以迅速套現。例如，如果有人在1996年中問應不應該買樓，若分析員回答不要買，因為金融風暴快要發生，我看未到7月1日回歸，那名分析員已經被人罵得狗血淋頭，甚至會給師奶罵「樓市專家食糞啦」。雖然歷史告訴我們，食糞的應該是1996年買了嘉湖山莊的一些投資者，但事件證明，分析員無論對錯，都有很大機會被罵食糞（因為沒可能那麼準確說出樓市會於1997年10月見頂），何苦呢？
投資高手 常可覓得筍盤
第二，不知閣下的背景、財力，怎麼給意見呢？有人在2003年買樓，也可以因2008年時失業，供樓成問題，被逼賣出物業，然後看着樓價自2008年後不斷上漲，最終再上不了車，現在還是無殼蝸牛。有人2012年中原指數超越100才入市，不過因為是專業人士，工資穩步上揚，現在屋愈換愈大，還有一間物業收租。另外，我見到一些資深投資者，他們什麼時候都會遇到筍盤，因為跟經紀建立了深厚合作關係，許多時都可以買入低市價兩三成，例如遺產、業主急於周轉的筍盤。他們更有能力改建為物業增值，這些高手，可能一邊說樓市不好，自己卻一邊入貨，別以為他口不對心，只不過他的境界，普通人難以明白而已。
純投資角度﹕現在新盤不吸引
最後，許多人純粹以投資角度來買樓，但其決定根本是超出金錢考量，如果是買樓「上車」，更是家庭問題。有人可能因為家人有病，不便搬屋，那麼他就要考慮，就算是樓價貴一點（有溢價），也是不是要買一層出入方面的樓。當然，溢價合不合理，自己能否負擔，亦是很重要的考慮，負擔不了，會造成更大的家庭問題。如果自己都答不了，專家又怎答你？
專家唯一可以答你的，是只可能從純投資角度出發。而對王弼來說，如果純粹投資，目前的住宅，特別是新盤，並不吸引。
■最新一集「投資．王道」
香港奧國經濟學院院長王弼會在每周主持的《明報》財經節目「投資．王道」，以專業投資者角度分析經濟和股市市况，欲收看最新一集內容，可登入：link.mingpao.com/50282.htm
香港奧國經濟學院院長 fb.com/buytillsuspension
[王弼 投資王道]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9283&issue=20170320