「似曾相識的冬天」還未結束，且終期仍不得而知。
近日上市房地產企業陸續發佈2011年的成績單，不難發現其中的相似之處：絕大部分房地產開發商的營業收入、利潤仍然繼續增長，同時利潤率下 降，存貨量增加，負債率上升，現金流趨緊，短期償債壓力開始顯現。對於未來，開發商投資意願趨於保守，財務策略更加審慎，「現金為王」觀念深入人心。
在房地產調控深度博弈之後，開發商的共識逐漸匯聚而成。正如龍頭企業萬科反覆強調的觀點：中國房地產進入下半場。只有那些快速周轉的企業，不囤地、不捂盤的企業能勝出。
上市房企的年報數據顯示，目標針對大眾市場、追求高周轉的開發商，比目標針對高端市場、追求高利潤的，能更好適應嚴厲調控下的市場。
「玩法變了。」中國房產信息集團研究中心總經理陳嘯天說，以往「以時間換空間、依靠土地升值獲取高利潤」的邏輯將無法繼續，取而代之的是以高周轉策略為代表的效率運營。
中金公司在一份房地產行業報告中指出，中國房地產市場已經進入政策管制、政府引導的下半場，房子回歸最基本的居住屬性，投資投機需求將被擠出，行業利潤率下行，ROE（淨資產回報率）的提升將主要依託周轉率的加快。
中信建投房地產行業分析師蘇雪晶也表示，房地產暴利時代不可能再回來，行業集中度將提高，而房企要規模化發展、提升市場份額，則需要高周轉。「未來的市場將是一個『快魚吃慢魚』的市場。」蘇雪晶說。
流動性壓力抬頭
從已公佈年報或業績快報的100餘家房企業績看，超過七成營收及利潤都獲得增長，幾乎所有大型開發商均是業績報喜。行業龍頭萬科全年實現營業收入717.8億元，同比增長41.5%；實現淨利潤96.2億元，同比增長32.2%。
這其實反映的是開發商2010年的銷售業績。「由於房地產行業的特殊性，銷售收入的確認週期較長，從銷售到交房結轉通常有一年左右的延後，所以 2011年報中的營業收入在2010年就已鎖定，2011年的報表依然能實現快速增長。」上海易居房地產研究院副院長楊紅旭告訴財新記者。
嚴厲的調控在2011年給房企的銷售業績帶來了很大影響，甚至一些大型開發商的銷售業績也未達年初目標，同時存貨明顯增加。
根據Wind資訊統計，截至3月19日，在滬深兩市正式披露年報的32家房企中，有21家公司的存貨同比上升。萬科、招商地產、華夏幸福基業等開發商的存貨量同比增幅都超過30%。其中，招商地產、華僑城的存貨量都達到了歷史最高點。
國家統計局1月公佈的數據顯示，截至2011年底，中國商品房待售面積增加41.77%，至2.72億平方米，這與主要房企存貨增加的趨勢相一致。
業內預期，過去兩年商品房新開工量巨大，2012年下半年市場供應將達到高點，屆時供大於求，房企的去庫存壓力將進一步加大。
在銷售不暢、存貨增加情況下，財務上的短期償債壓力也開始顯現，最明顯的信號就是開發商調整後的流動比率在下降。
一般流動比率是指流動資產與流動負債的比值。由於房地產行業的預售特性，在建工程計入存貨，銷售後的預收款項計入流動負債，剔除存貨和預收款項調整後的流動比率更為準確。
「調整後的流動比率在下降，說明短期償債壓力開始上升。」一位地產公司的財務人士說，相比而言，這項指標比資產負債率更為關鍵和直觀。
儘管多家券商的分析報告指出，萬科資金鏈安全，期末賬面貨幣資金342億元，能覆蓋短期借款與一年內到期的非流動負債。
但是，根據Wind資訊一份報告，萬科2011年調整後流動比率為0.83，較2010年的1.31顯著下降，是該指標在2008年以來首次跌落至1以內。報告稱，「這是不同尋常的信號，在一定程度上也折射了房地產行業的窘境，短期償債的壓力開始顯現。」
成本和價格的雙向壓力——成本上升，售價下降，短期內只會令開發商流動性壓力更大。
「開發商的成本壓力正越來越大。」陳嘯天解釋說，一方面是土地成本，2010年土地價格瘋漲之後，現在即使土地市場冷清，價格仍下降不多；另一方面是財務成本的上升，房地產的融資成本去年一路走高，有些信託的年息達20%以上；還有勞動力成本的上升。
商品房的成交價格仍在走低。在連續幾個月環比下跌之後，北京、上海等限購城市的房價在今年2月首次出現同比下降。
一位調研了多家房企的分析師向財新記者透露，儘管2月成交量出現了明顯回升，但是絕大多數開發商都認為，這次回暖仍很脆弱，2012年將不會漲價。「不會再出現去年四季度的大規模降價了，但是也絕對不敢漲價。」這位分析師說。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭也認為，2012年的成交量將會與2011年持平，甚至出現小幅跌幅，降價促銷仍將是全年的主基調。
首創置業董事長劉曉光斷言，在雙向受壓的情況下，未來房地產行業的利潤率下調是必然趨勢，會向社會平均利潤率靠攏。他認為，利潤不再誘人之後，一些中小型開發商和非房地產主業的企業將會離場。
轉向高周轉
一邊是去庫存、短期償債的壓力，另一邊又在成本和售價上雙向受壓，開發商的應對之策中，囤地捂盤的模式已然過時。幾乎所有的大型開發商，包括做高端為主的開發商，目前都開始強調快速周轉的問題。
華僑城總裁劉春平表示，當務之急是想方設法加快銷售，提高周轉率，降低負債率。
中信地產一位人士也告訴財新記者，「拖是行不通的，還是要盡快銷售回籠資金，提高周轉。」「兩會」後，該公司認為短期內地產調控不會放鬆，計劃將一些項目搶在二季度開盤。
招商地產在2011年將「提周轉、保進度」列為了公司發展戰略，要求提高節點完成率，加快周轉；一些高地價的項目，則犧牲利潤率追求回款。2011年，招商地產完成銷售額210億元，同比增長44%。
「招商地產確實在加快周轉的節奏，典型如鎮江項目，拿地136天就實現銷售，這在招商地產歷史上是不曾有的。」蘇雪晶說。
陳嘯天認為，龍湖地產是從流程化開發模式向高周轉模式成功轉型的代表，去年以來的幾次「搶收行動」，都是抓住「市場窗口期」的精彩操作。
2011年，龍湖地產達成合同銷售額382.7億元，創下歷史新高，且全年銷售回款率超過九成。
龍湖地產內部人士也向財新記者透露，從2009年開始，公司就確定了高周轉、規模化擴張的戰略，並逐步轉型，「一個項目從拿地到開工一般9個月，並在9個-12個月的時候進入銷售，這些在業內都是比較快的水平」。
龍湖地產在年報中稱，預期國內房地產行業調控仍將持續一段時間，未來將根據不同市場的具體需求提供適銷對路產品，著力提高現金周轉速度，強化現金流管理。
「我們還是立足於開發為主，高周轉將是我們未來持續的策略。」龍湖地產董事長吳亞軍在業績會上說。
原來注意力都放在一線城市、注重利潤率的富力地產、中海地產等，也開始「比以往更注重二三線城市和小戶型產品」。
陳嘯天透露，中海地產去年低調降價和進入了十餘個「剛需」為主的三線城市，主要目的就是為了提高周轉率。「與萬科一樣，中海看到了未來市場的趨勢，但更加低調。」
在調控持續不放鬆的形勢下，依靠高槓桿儲備土地，再通過土地增值來獲利的邏輯已不再適用。相反，資產快速周轉才能帶來最佳的資本回報。
以萬科為例，2011年ROE達到了18.2%，比2010年增長1.7個百分點，為歷史最高水平。與此同時，萬科的ROA（資產收益率）則由 2010年的17.4%下降到了2011年的16.2%。在淨利潤率下降的情況下，萬科ROE的提升主要來自於資產周轉效率的提升。
銀河證券一份報告稱，萬科的存貨周轉率從2010年的0.27提升至了2011年的0.34（由當年營業收入/當年存貨數據得出），顯示了萬科運營效率的改進。
這也是目前房地產行業的整體方向：受限於融資政策收緊，地產開發商的槓桿比率難以進一步放大，價格下行壓縮了行業的利潤率，提高資產收益率的途徑只能是提高資產周轉率。
郁亮在業績發佈會上總結萬科的經驗提出，提高資產周轉率需要企業自身運營能力的提升，需要通過精細化的管理來實現。
同時，高周轉策略的實現還需要對產品結構進行調整。「新的市場邏輯下，需要新的發展模式和新的產品。」陳嘯天表示。
萬科策略是進一步提高小戶型產品比例至90%以上，以滿足市場的剛性需求人群。龍湖地產也提出，加強產品線的多元化，覆蓋「剛需」型、改善型和商業經營等不同需求的客戶，在波動複雜的市場中抓住需求和機遇。
龍湖地產內部人士透露，公司面對「剛需」消費者的高周轉產品將達到三分之一左右。
高周轉戰略最大的挑戰在於企業的管理能力。過去一年，本在質量方面市場口碑頗佳的萬科，多次遭遇質量問題和業主維權事件。其他品牌較弱，又想跟上萬科速度的開發商，更需對此做好應對準備。