📖 ZKIZ Archives

　　3月2日，住建部一位司級官員向媒體表示，與中央政府地產宏觀調控要求不符的地方政府微調，已被一一叫停，露頭就打，絕不允許地方政府唱反調。

　　今年「兩會」，關於房地產的議案和言論出奇的少。在中央明確表態下，市場人士選擇噤聲。3月5日，國務院總理溫家寶在政府工作報告中涉及房地產 調控的內容不多，言辭重在強調中央立場：「房地產市場調控處於關鍵階段」；「堅定不移地加強房地產市場調控，確保調控政策落到實處⋯⋯多數城市房價環比下 降，調控效果正在顯現」；「繼續搞好房地產市場調控，嚴格執行並逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，進一步鞏固調控成果，促進房價合理回歸」。

　　這些信號，被兩會代表們視為「中央已就房地產調控定調」。除了政協常委、大連萬達集團董事長王健林提出要對「首次置業和首次改善型置業貸款恢復 7折優惠利率」，其他房地產相關人士幾乎閉口不談調控、房價。放鬆調控、落實差別化信貸措施、行政控制如飲鴆止渴，這些往年流行的話題，今年已經「多說無 益，沒有重提的必要」。

　　不過，市場需求已在政策僵持與博弈之中呈現復甦跡象。有開發商將此視為「短暫的市場窗口」。比如龍湖地產在2月中旬的一個週末獲成交10億元， 龍湖集團執行董事秦力洪稱，上一次出現10億成交的週末是在2010年9月。二手房市場則價跌量增，開年後的信貸轉松清晰地傳導至房地產市場，支撐了這波 忽冷忽熱、爭議猶存的「小陽春」。

政策封口

　　恆大集團董事長許家印在本屆「兩會」的提案是關於「中國足球」，問及地產問題一律不作答。就連往年頻頻「放炮」的星河灣集團董事長黃文仔也只是蜻蜓點水，稱政府有自己的目標，但調控政策過於嚴厲，持續時間太長。

　　經濟學家方面，去年「兩會」提出「土地財政走到盡頭，限購不如限售」的厲以寧向財新記者表示，今年沒有任何房地產方面的提案、建議。其他涉及保障房、房地產稅方面的言論亦了無新意，多是舊話重提。

　　房地產似乎成為公共討論的禁區，代表們人人「慎談房地產」。一位政協經濟組委員向記者表示，「住建部已經定調。我們再說，再提又有什麼用？」

　　一位房地產業內人士也向財新記者表示，「現在處於微妙期，很多東西都是自上而下的，下面有任何反對的、鑽空子的，馬上就會擰回來。」

　　從對房地產界、金融界和學界等的多方採訪看來，截至目前，中央關於房地產政策仍「口風很緊」，本屆政府調控的不是房地產，而是老百姓的信心。

　　地方政府的各種小動作已被一一「糾正」。春節後，蕪湖、上海、成都等多個城市變相放鬆地產限購政策，很快都被澄清、叫停。不少業內人士猜測，地方政府一方面是籍此在「兩會」前造勢，試探中央在限購政策上的底線，另一方面地方財政可能確實吃緊。

　　也有業內人士指出，地方在政策上試探多次落空，可能會在以後的放鬆限購政策方面更加隱蔽。

　　但住建部政策研究中心副主任王玨林卻表示，如果一些地方政府仍不吸取前車之鑑，不排除有關部門再度出台文件，強化各地地產調控政策的執行力度。中央政府2012年房地產調控基調已經非常明確，「兩會」後也不會鬆動。

市場窗口閃現

　　儘管調控政策上仍咬定限購不放鬆，但市場仍體察到了來自銀行信貸的一股「暖流」。中原地產研究部高級經理劉淵向財新記者表示，年後銀行信貸確有放鬆，雖有一定季節性因素，但對地產市場也是一種支持。

　　中國銀行房貸部負責人向財新記者表示，元旦後按揭貸款發放確實有改善，回到了基準利率，部分低於基準利率（優質客戶85折利率），放款速度加快，普遍從三個月降到一個月。但主要原因並非政策放鬆，而是供需導致，即1月成交太低，銀行有較多貸款額度。

　　但這位中行人士也指出，目前開發貸向大企業傾斜的情況較為明顯，開發貸實行名單式管理，中小企業實際上很難再拿到貸款，只有某些貸款政策積極的商業銀行可能相對激進，令小開發商的優質項目也有機會拿到貸款。

　　萬達集團一位高管向財新記者透露，王健林在「兩會」提案上提放鬆政策，應是獲得了某種暗示或鼓勵，有可能房地產信貸政策放鬆確實不遠了。

　　政策的反覆博弈，影響了部分消費者的心理預期，並開始反映到成交量上。一些敏感的開發商意識到，可能市場正出現一個難得的銷售「窗口期」。

　　中原監測數據顯示，2月北京的二手住宅網簽成交量截至26日為4287套，預計全月5607套，環比1月上漲91%，但同比去年含春節的2月仍下降34%。綜合看，因2月二手住宅成交量低於去年任何一月，成交量還在低位徘徊。

　　此外，一線城市的新建住宅成交也明顯轉暖。中國指數研究院數據測算，2月20日至2月26日，北京新建住宅簽約2737套，環比上增長約 219.4%，同期上海樓市上漲47.3%，廣州上漲18.0%。但劉淵向財新記者表示，這並非真正回暖，只是正常的季節性回升。中原領先指數系統數據顯 示，2月27日至3月4日這一週，八個重點城市新房成交量環比又出現回落，環比降幅為12%。自春節以來連續四周環比回升趨勢或將告一段落。租金方面，2 月受節後外來人員陸續返城影響，各地二手住宅租賃成交量大幅增加。但受住宅成交走低影響，多數城市租金並未出現慣例的季節性上漲。「單單二手房市場成交稍 顯活躍，並不能證明市場回暖。租金未上漲，二手房價格繼續下跌，這些二級市場數據都不支撐回暖結論。」劉淵表示。

　　國泰君安2月28日召開的開發商、銀行等高管專題研討會顯示，2月上旬開始，一二線城市、部分三線重點城市的住宅上門訪問、認購和簽約情況普遍 回暖，但開發商對於回暖持續的時間、回暖的結構性（目前成交主要集中在首次置業、小戶型，改善型置業成交比例很小）等問題都存在較大分歧。

　　秦力洪向媒體表示，2月中旬一個週末，龍湖成交了10億元，上一次出現10億成交額的週末還是在2010年9月。龍湖從今年大年初四便開始上班、銷售，希望能抓住春節後短暫的窗口期。

　　從其他一些開發商的銷售數據上不難看出，能夠適時降價，抓住2月銷售良機的開發商確實取得了良好回饋。如世茂房地產（00813.HK）2月實 現合約銷售額20.7億元，合約銷售面積為20.53萬平方米，同比分別增70.9%及97%。世茂房地產2月在售樓盤最大降幅達到七五折。其中，南京世 茂濱江新城17號樓的均價大降4000元/平方米。

　　此外，中海、萬科、富力都從1月底開始了更大規模的降價計劃。上述國泰君安研討會上，主流大型開發商推盤積極，降價、走量已成共識，小開發商則普遍選擇冬眠，不買地、不開工、不賣房，或將項目轉手賣給大開發商。

　　有開發商代表在「兩會」上表示，如果市場持續很差，在保生存的前提下，也不排除虧本賣房的可能。

　　本刊記者田淑娟對此文亦有貢獻