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評估江湖:同一標的不同評估 價格相差近4倍

http://www.21cbh.com/HTML/2012-2-25/3MMzcyXzQwNDY3Mg.html

21世紀網 是14.86億元還是20.62億元抑或53.43億元?在2008年三一重工收購三一重機的公告中,我們看到同樣的一個標的,不同的評估方法得出了上述不同的結果。

對 此,全國人大《評估法》立法起草組成員,全國資深房地產估價師、土地估價師、資產評估師崔太平近日向21世紀網表示:評估本身不同於數學計算,不可能1加 1等於2。不同評估方法,得出不同的評估結果,這很正常。因此,評估師需要選擇合適的評估方法,並對於評估結果進行取捨。

不過,我們經常可以看到一些聰明的企業或者負責人根據需求在這些方法中遊走,尋找對自己最為有利的估值。

差異的結果

2011年11月,廣州越秀區法院開庭審理中聯資產評估公司在廣州評估一塊地少算2.3億元一案。

據 悉,中石化勝利油田旗下的東營大明置業發展有限責任公司是一家國有公司,這家公司在廣東全資控股了廣東美洲原野山莊開發有限公司。大明公司決定,美洲原野 公司擬由註冊資本1000萬元增資到5000萬元,由深圳光大嘉華投資有限公司注資人民幣3600萬,持有美洲原野公司72%的股權。

為 此,東營大明公司委託了中聯資產評估有限公司南方分公司,對美洲原野公司進行資產評估。中聯公司出具的中聯評報字[2007]第746號文《美洲原野公司 擬增資擴股項目資產評估報告書》,將美洲公司的1000畝土地使用權放入「存貨」一項,評估報告給出的1000畝土地評估價為6891萬元。這1000畝 土地在2007年8月的價格是人民幣3億元,中聯公司的資產評估報告使得土地價格被人為降低,降低份額超過2.3億元。

無獨有偶。去年年底「深鴻基也陷入因為評估帶來的紛爭。

2011年4月,深鴻基以1.58億元的價格將新鴻業66.5%的股權轉讓給賽德隆。賽德隆當時並沒有付款,而是承諾以其持有的西安深鴻基40%的股權應分得的利潤和收益償付股權轉讓款。

6月,深鴻基以2.06億元的價格購買百川盛業所持有的西安深鴻基40%的股權,與賣出新鴻業40%應收款1.58億元相抵消後,賽德隆不僅不需要向深鴻基支付新鴻業的轉讓款,深鴻基反而向百川盛業支付4831萬元的差額補償金。

據悉,深鴻基賣出新鴻業的溢價率為78.24%,而買入西安深鴻基時溢價卻高達354.08%,兩相對比,差距明顯。

遊走在不同方法

雖然上述事例中出現的數字差額較大,但嚴格來說評估結果並沒有多大的問題,問題出現在評估方法身上。

大連國創投資管理有限公司投資總監岳陽向21世紀網表示:目前我國評估一般包括以下幾種方法:成本法、收益法、市場法等,資本市場上還有市盈率比較法、市淨率比較法、EV/EBITDA倍數法。不同的評估方法得出的結果相差較大,有時出現的差異令人咋舌。

崔太平告訴21世紀網:在房地產市場存在泡沫的情況下,用市場法得出的評估價格肯定要高於收益法得出的評估價格。這就會導致市場價格較高的房地產,如住宅要靠租金收回投資,就幾乎不可能。因為要50年甚至100年。

崔太平的觀點在深鴻基一案中得到了體現。

岳 陽表示:深鴻基以1.58億元的價格將新鴻業66.5%的股權轉讓給賽德隆時,評估機構對新鴻業存貨採用成本法評估,價格相對較低。而深鴻基以2.06億 元的價格購買百川盛業所持有的西安深鴻基時,評估機構則對西安深鴻基的存貨採用假設開發法評估即收益法,其價格較淨資產溢價則更為明顯。

「都是慣用評估方法,你能說哪個是公正的,哪個是錯誤的嗎?」岳陽反問道。

若不同標的用同一評估法得出的結果差異並不明顯,那同一標的、不同評估法得到的評估價格或更會讓人驚訝。

在2008年三一重工收購三一重機的公告中,三一重工列出了數種評估方式與對應結果,最高與最低相差近4倍。

首先三一重工利用市盈率比較法計算除了三一重機的價格。

三 一重機2008年預計淨利潤為1.456億元(扣除證券投資虧損後的淨利潤為2.1億元),2009年預計淨利潤為3.8億元,則2008年和2009年 按股權價值19.8億元測算的模擬市盈率為13.60倍(扣除證券投資虧損的市盈率為9.43倍)、5.21倍。若取可比公司2008年平均市盈率 14.06倍,計算可得三一重機的股權價值在20.47億元(扣除證券投資虧損的股權價值為29.53億元)~53.43億元之間。

隨後,三一重工以市淨率比較法計算出三一重機的評估值。

三一重機2008年6月30日淨資產為40,946.24萬元,若取可比公司平均市淨率3.63倍,計算可得公司股權價值為14.86億元。

此外,三一重工還以企業價值和息稅折舊攤銷前利潤的比率(EV/EBITDA) 倍數法計算出了三一重機可能的市場價格。

由 於三一重機2008年預估的淨利潤為1.456億元(扣除證券投資虧損後的淨利潤為2.1億元),EBITDA為1.95億元(扣除證券投資虧損的 EBITDA 2.39億元)。若取可比公司EV/EBITDA倍數15.8倍,計算可得三一重機股權價值為21.04億元,扣除證券投資虧損的股權價值為28.04億 元。

同一個標的,最少評估值為14.86億元,最高的可以達到53.43億元,相差近近4倍。若上市公司運用最高評估值購入,對中小投資者來說,無疑是一個巨大的傷害。

對此,有業內人士表示:評估方法是影響評估結果的一個關鍵因素。雖然不同的評估方法具有各自不同的評估思路、評估前提和運用條件,但其本質功能是用來揭示資產公允價值的技術手段。但現在評估機構為滿足相關者的需要,人為選用不適當評估方法的動機較強。

岳陽表示:「現在資產評估已經成為某些上市公司輸送利益的工具了。在現階段採用單一的方法評估,容易出現有失公允的現象,在評估的時候,最好採用兩種以上方法相結合。」(21世紀網 陸曉輝)

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