趣BLOGBLOG：樓市見頂formula
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GS(14)@2016-10-24 04:13:52■近月新盤開價相當狼，承接力開始力有不逮，以目前脫了節的樓價，恐怕也難消化大量供應。
分析樓市，同一組數據，可以演繹成不跌理據，但如仔細拆解，或者會有另一角度解讀。上周有專家以至外電，引述稅局9月份涉及雙倍印花稅（DSD）及買家印花稅（BSD）的數據，給出的結論是，投資者主導住宅市場，加上內地買家湧港掃樓，香港樓市易升難跌。稅局每月會向傳媒披露DSD、BSD連同額外印花稅（SSD）的資料。上月DSD成交個案有4,317宗，涉22.88億元，前者創15個月以來新高，後者更是兩年最高。有專家估計，如果收租佬持續在市場每月搶購3,000多個單位，每年將搶去4萬多個單位，等於每年新建單位數量的兩至三倍。礙於他們有充足現金搶細價樓，結果輕易就將年輕人K.O，將細價樓的樓價炒上去。向稅局找來詳盡數據，2014年下半年涉及DSD的宗數有1.9萬宗，去年全年有4.47萬宗，今年頭九個月就有2.33萬宗。不過，稅局今年4月開始，將DSD細分為住宅及非住宅，除了上月住宅跑出外，每月住宅及非住宅的比例，約佔一半半。以今年4至9月份涉及住宅的DSD，宗數有9,241宗，相比同期住宅樓宇買賣合約宗數約3.16萬宗，比例約為29%。要付雙倍印花稅的買家，不外乎兩種。一是投資者買來收租，二是換樓客，至於兩者的比例，稅局未有實際統計。但幾可肯定是，市場上最少七成買家，仍然是上車客的身份。至於內地買家比例增，由稅局數據驟眼看，暫未成氣候。去年繳交BSD的宗數有2,600宗，涉65億元。就當全部BSD都是內地客，佔去年住宅總買賣合約5.6萬宗，比例只是5%。今年頭九個月，BSD宗數1,479宗，佔同期住宅總買賣合約3.78萬宗，比例更只有4%。
貴價開盤不絕 恐消化力減退
近兩三個月樓市熾熱，很大程度是首季準買家等樓價跌放慢入市、一手未有推新盤，累積大量潛在購買力。這股力量一下子在第三季爆發，令樓價大反彈，惟近月新盤開價相當狼，承接力開始力有不逮，要消化緊隨而來的大量供應，以目前脫了節的樓價，慈父慈母縱多，也難消化。過去十年一手買賣平均約1.4萬宗，而運房局最新數據，未來3至4年間可提供的私宅單位數目約9.3萬伙，平均每年有逾2.3萬個單位，出現如此大量新盤供應，要數返2002至2004年，當年一手買賣分別有2.31萬伙、2.65萬伙及2.57萬伙。當七成購買力是上車客，某程度也就是慈父慈母的力量，未來一個月如果見消化不下，成交萎縮，今次這個反彈浪也到了強弩之末，估計中原指數將呈雙頂格局，見頂後急插。股榮
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來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161023/19809433