港樓價等同16年工資
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GS(14)@2015-09-27 02:51:46http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150926/news/eb_ebb1.htm
【明報專訊】金管局昨日發表半年度報告，談及貨幣與金融情，其中提到本港樓市。報告透露，香港的置業負擔能力進一步轉差，樓價與收入比率在第二季上升至歷史高位，達15.9倍，比1997年14.6倍更高，意味港人要以接近16年的收入，才可以買樓。
倘加息3厘 槓桿比率茘至92.3％
事實上，本港的樓價與收入比率在第一季已增至15.4倍，這次更進一步。另一個指標亦顯示，樓市過熱的風險正逐漸增加。收入槓桿比率在第二季上升至70.7％，遠高於約50％的長期平均水平。金管局警告，美國正醞釀加息，假如按揭利率回升至較正常水平，例如增加3厘，收入槓桿比率會茘升至92.3％，即亞洲金融風暴時的水平。
面對過熱的樓市，金管局連番出招，例如在今年3月調低最高按揭成數及供款入息比率限制，促使新做按揭成數由實施前的平均64%，下降至最近約52%，供款與入息比率亦下降5個百分點至35%。踏入8月，隨覑股票市場面對拋售壓力，住宅市場情緒轉淡，特別是二手市場成交量按月急降27％至3132宗。同時，租金增幅持續落後於樓價升幅，住宅租金收益率跌至2.2至2.9%的新低，與長期政府債券收益率的差距收窄，反映相對用家成本的買租價差則進一步拉闊。
金管局指出，未來樓市前景仍然審慎，預料內地人對本港住宅的需求將有所回軟，主要由於人民幣轉弱及內地經濟增長放緩削弱了購買力。但更重要的是，物業市場估值偏高，與經濟基本因素並不一致，而且若美國加息，將令香港的資金流動性收緊。
下半年經濟有放緩舻象
報告強調，近期全球經濟及金融發展只會推遲但不會打亂美國貨幣政策正常化的進程，當美國加息，美元會走強，環球金融市場會波動，加上內地經濟增長不明朗，本港經濟前景有下行風險。
事實上，雖然政府近日把本地生產總值增長由1％至3％，調整為2％至3％，但金管局指出，根據內部編製的綜合領先經濟指標，預示下半年經濟增長有放緩舻象。近期股市下滑會導致私人消費增長減慢，企業信心減弱及金融市場波動會拖累資本投資。外部需求方面，旅客消費疲弱，金融服務輸出亦可能放緩。