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放租物業變數多 準新人需多留儲備

1 : GS(14)@2015-05-15 11:41:36

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150515/news/ec_ecv1.htm


【明報專訊】Shirley本打算於5年後結婚及置業，正考慮提早入市，希望兩年後與男友Joe合資買入價值300萬元的村屋，先出租後再自住。今次來信主要想了解：(1)購買村屋的注意事項；(2)兩年後先放租後自住可行與否；(3)資產分配建議。

注意村屋按揭成數低

以建築面積約700呎的正規村屋為例，基本上大部分銀行都接受樓宇按揭上會的申請，不過批核時按揭成數往往不足，大約只有六成按揭左右；而不足700呎的村屋有些更有可能只做到五成按揭或被拒申請。

另外，要注意單位有否僭建物，若被發現有機會導致扣減按揭成數令資金周轉失預算，或需於完成交易前先拆除潛建物，大大增加置業花費。

還最低還款額 影響按揭成數

二人收入不俗合共5.9萬元，並每月儲蓄1.8萬元存放於聯名戶口內。若以現時理財及儲蓄狀，兩年後二人合共增加43.2萬元儲蓄，加上本身持有的70萬元資產，合共只有113.2萬元，未能如願上車。細看之下兩人支出其實不少，共4.1萬元：Shirley喜愛以信用卡作低息或免息分期消費及儲積分，以致每月信用卡還款約1.1萬元，佔她個人收入四成。如果稍有不慎以信用卡過度消費，卡主只能應付最低還款額，信用卡公司不但會收取高昂利息及手續費，此紀錄更會影響銀行承做按揭。

放棄養車 削減開支

另外Joe於新界居住及工作，喜以私家車代步，每月均花費6,000元於愛車上。須知車始終消耗品而非資產，養車油錢停車場每一樣都是支出，現時香港交通網絡發達，若Joe改為乘搭公共交通即可節省不少開支。

至於兩年後先放租後自住可行與否，筆者將從出租風險及資產配置去分析。Shirley與Joe若能以置業及結婚為大前提減少不必要消費，假設減少每月私家車支出及信用卡開支後，二人總支出降至3萬元，即每月可儲2.9萬元。

急於兩年後置業 風險高

由於可儲蓄資金提高，二人兩年合共儲蓄69.6萬元，加上70萬元資產，兩年後資產共有139.6萬元，以6成按揭還款期25年計算，首期連買樓開支約130萬元。惟置業後二人資產只餘9.6萬元，此資金只足應付3個月生活開支(每月3萬元)，亦沒有儲備應對租客提早搬離、欠租等出租風險，Shirley將因置業耗盡所有資產；若物業只獲批5成按揭二人置業更未能上車。

延至5年後結婚 置業更可行

每月儲的2.9萬元可選擇投放於年回報6厘的投資工具去為資本增值，例如房地產信託基金(REITS)或股息基金。5年後連同投資回報共儲得207萬，加上70萬元，資產共有277萬元，減去買樓開支約130萬元另30萬元作結婚開支，資產尚有117萬元。不單有足夠應急資金(6至9個月開支，共27萬元)，亦有儲備面對出租風險；即使只獲批五成按揭Shirley亦能輕鬆應對159萬元首期及結婚開支，餘下資產更可成為將來家庭儲備或教育基金啟動資本。

美元走強 小心匯率風險

資產配置方面Shirley持有相等於港幣20萬的澳元定期，由於澳洲經濟增長因鐵礦石價格下跌等因素而逐步放緩加上強美元令澳元亦進一步受壓，澳元匯率從2014年開始走軟，需留意澳元跌勢。如無必要，不建議持有太多澳元，可考慮轉持港元或其他美元資產。

總括而言，既無急切自住需要，筆者建議Shirley及Joe依照原有時間表置業，不宜過分心急上車，並將理財目標按先後輕重排序，為自己多留資金以應對不同目標和市場變化。

伍嘉蔚

康宏理財服務有限公司 聯席董事

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