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視股票為店舖(摘錄)

http://blog.sina.com.cn/s/blog_675565470102dxxa.html

購買產業,住宅不如店舖。住 宅是出租給窮人——沒有能力自置產業的人。租屋居住是一種消費行為,削弱了租戶的財力,故不易起租,收不到租金的情況也經常出現,使屋主煩惱不已;店舖是 出租給有錢人,他們利用你的店舖做生意,是一種創造財富的行為。如果租戶生意興隆的話,加租不是問題,收不到租金的情況也較少出現,屋主較少煩惱。

對於做生意的人來說,地點至為重要,生意一旦做旺,租戶不會輕易搬遷,更何況改租別店需花大筆裝修費。對住宅租戶來說,地點較不重要,所以,若租金過高,租戶就可能易地為良,故屋主不敢隨便提高住宅租金。是的,購買店舖收租是良好的投資。

問題是在過去兩年中,產業價值暴漲,尤其是地點優良的店舖,漲幅高達50100%,租金卻沒有作正比例的上升,導致回酬率下降。兩三年前,地點不錯的店舖,毛租金回酬率高達8%,現在已下降至5%左右。從回酬的角度看,買店舖出租已逐漸失去吸引力。產業投資的回酬來自租金收入和產業增值,租金收入欠理想,而在產業大幅度上升之後,增值的幅度也不樂觀。(與中國非常相似

 

股息收入

你會購買沒有租金的店舖嗎?我相信腳踏實地的投資者不會買租不出去的店舖。

試想將大筆資金投注在沒有入息的資產,生活變得捉襟見肘,即使將來能賺到大錢,又有什麼意義呢?

我一向強調股息的重要性。如果有穩定的股息收入的話,我們可以把股票視為店舖,股息視為租金,這樣才可以長期收藏,就好像長期持有店舖一樣。由於股票投資風險比產業投資高,所以,股息收入理應高過店舖租金回酬率,才算合理。

我的想法是定期存款比店舖更安全,所以店舖回酬率應高過定存才合理,定存利率為3%,店舖租金回酬率要5%以上才值得投資(未扣稅及費用)。而店舖既然比股票安全,則股息回酬率(D/Y,通常稱為週息率)應比店舖租金回酬率更高才算合理。如果店舖租金毛回酬率為5%是可以被接受的話,則股票週息率應比定存利率高一倍——6%以上才值得投資(指淨股息收益)。(非常嚴格的安全邊際,遵守這個方法,不賺錢都難)

股息的穩定性也是一個必須重視的因素,股息波動太大的股票也不夠資格被視為店舖。

 

業務「安全性」

如果一家公司派發合理及穩定的股息,業務與財務穩固,而又有適度的成長,買進之後,就可以視為店舖,長期持有,視股息為租金,視股價上升為產業增值。

假設你退休前最後一個月的收入為1萬令吉。

如果你由初投職場時就鎖定十二隻股票,長期累積,並把股息重新投資下去(現在開始有些公司以新股代替現金為股息),到退休時,每隻股票每年付給你1萬令吉的淨股息,你可以視為一個月的收入。

十二隻股票每年每隻發給你1萬令吉,等於你每個月都有1萬令吉的固定收入,你人是退休了,但收入並沒有退休,你就可以過著高素質的晚年生活。


 

第一步

週息率(D/Y)最好比銀行定期存款利率高1倍。目前定存利率為3%多,你所買的視為店舖的股票,週息率(股息回酬率)最好高過6%

過去股價高昂,不容易找到週息率高過6%的好股,經過這一輪的暴跌,週息率已大大的提高,只要你用心篩選,你不難找到週息率高過6%的好股。

最理想的方法,是買進現在派息率較低,但將來派息率將提高的股票,長期持有,一個典型的例子是速遠(Zhulian),假如你在3年前以每股1令吉買進的話,那時每年派發12仙的股息,去年以31發紅股後,每股投資成本降至75仙,該公司仍維持每年派息12仙,週息率升至16%。如果你在熊市中,趁價低廉時買進有派高息潛能的股票,長期持有,將來也可能享受到高股息回酬。利直南(DKSH)就有此潛能。

 

第二步

你所買進的高股息股,還必須有適度的成長潛能。股息高,但公司沒有成長,股票不會增值,股息即使再高,也得不償失。高股息和成長,其實並沒有衝突。

實際上,只有有適度成長的公司,才有可能保持派發高股息。

有些人只注重成長,不注重股息,等於是購買沒有租金的店舖,店舖也很難增值。高股息的公司,即使成長比較緩慢,股價也有可能高企,安利和健力士就是典型的例子。

 

第三步

最好購買風險較低的企業股票。假如你翻查過去30年上市公司紀錄的話,你會發現幾乎從來沒有一家種植公司陷困,所以種植股是值得考慮的對象,但必須購買有成長潛能的種植股(未成熟油棕面積大及不斷擴大種植面積的種植公司)。

當然,每一類股票都可找到好股,只要你肯下功夫研究,一定有收穫。

 

第四步

最好用股息買進更多同一隻股票,以加速複利增長率。

 

第五步

假如你每個月投資500令吉,如果你所買的股票,股息加資本增值,平均每年取得複利增長12%的話,10年後,你將擁有115019令吉的身家,每年可以收到超過1萬令吉的股息。你可以將這只股票視為一間小小的店舖。

假如你有守紀律的精神,加上信心和耐心,同時把你每年從公司所取得的花紅也投資進去的話,你要在退休時擁有12間此類店舖,絕對是可以實現的夢想。

這一輪的股市暴跌,使許多追高的投資者蒙受重大虧損,這是很不幸的。但是,機會是隱藏在危機中,對於反向投資者來說,這正是低價買進好股的良機。

沒有人知道股市何時到底,作為價值投資者,我們應以價值為投資標準。我認為週息率如果在8%以上,本益比不超過6倍,股價等於淨有形資產,而業務穩定的股票,都值得購買。

如果你具備以上3個條件-有信心、耐心,又有守紀律的精神,你就有可能把股票視為店舖的夢想,化為事實。

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