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香港樓價 迭創新高的迷思 陳茂峰

1 : GS(14)@2013-02-04 22:57:13

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130204/news/ec_ecq1.htm【明報專訊】反映香港樓價的中原城市領先指數今年迭創新高,最新水平較梁振英去年7月上任時升了13%。套用大陸潮語,香港樓價沒有最高,只有更高,一直漲下去,不知伊于胡底。客觀點講,這4年全世界都在印銀紙(量化寬鬆),利率給各央行刻意壓低(金融抑遏)資產價格飛升(資產泡沫)。香港樓價跟隨外圍環境上漲,可以理解,問題是漲幅超過其他國際城市,香港人的買樓負擔成為世界之最。
房策成敗 梁振英政府最大考核
按理說,特首梁振英是治理樓市高價病的不二人選。香港歷任殖民地總督和3屆特區行政長官中,只有梁振英是做房產專業出身,對有關理論和實際操作都一清二楚。梁振英以低民望上場,改善民生是他挽回民心的不二法門。香港民生問題兩件大事是居住環境和貧窮問題,前者是他優而為之,後者是社會深層次問題,非短時間能理順。因此,房屋政策的成敗,就是衡量梁振英政府管治能力的重要標準。樓價升跌就是房屋政策的溫度計。特首梁振英在1月中宣讀上任後第一份施政報告,房屋是重中之重的政策。但你方唱罷,香港二手樓市量價齊飛,以行動對房屋政策投不信任票,很是詭異。
香港過去30年的樓價問題,都與政府的房屋政策有關。1997年前的高樓價是源於每年賣地50公頃的限制。董建華上任後推行的「8萬5」,大量增加新單位,徹底把97前的房地產泡沫蒸發掉,卻遇上亞洲金融風暴,過猶不及,製造了十多萬個負資產業主。2002年11月推出的「孫九招」,停建居屋、控制公屋供應量、限制賣地(取消拍賣土地,暫停勾地一年),穩定了樓市。曾蔭權繼續嚴格執行「孫九招」,在他任內私人住宅落成量年均1萬單位(公屋年均1.5萬單位),是1997年的50%,遠低於年均2.5萬個新增家庭數目。曾蔭權時代伴隨香港樓價飛升,便不難理解。論者或謂,利率也是推高樓市的因素。1990至1997那一波樓市升浪,是碰上美國連番減息,香港出現負利率。2003至今又是碰上利率持續低迷。利率因素無疑和需求有關,但香港的利率政策受制於美國,不是香港可以決定。惟樓宇供應量是政府主導。
5年後樓宇仍供不應求
梁振英在施政報告的承諾,是他任內5年落成7.5萬個新公屋單位,另估計未來3至4年私人住宅落成量有6.7萬間。2018年之後還有遠期支票。聰明人屈指一算,就知道未來5年香港樓宇依然是供不應求,假設梁振英2018年連任,他的遠期支票至多是勉強應付到一年3萬個新增家庭需要,依然沒法消耗掉這些年累積的需求量,供求失衡沒法糾正。
經濟學的理性預期理論(Rational Expectation Theory)告訴我們,市場參與者對資產未來價格的預期,會反映在現在的價格變化,這預期往往符合將來實現的狀。把這理論套用在香港樓市,即是說香港樓市在未來幾年仍是上行格局。市場和梁振英政府角力,誰勝誰負?有以待之。但我肯定的是,香港房屋政策搖來擺去,政府試圖主導市場,是香港樓市的核心問題。
陳茂峰博士
CFA,CFPCM
御峰理財董事總經理
香港 樓價 新高 迷思 陳茂 茂峰
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=282267

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