內地房地產市場是否有前途？ 釋老毛
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GS(14)@2012-06-04 21:21:07http://xueqiu.com/6146070786/21868999
銀行股、地產股都繞不開中國的房地產市場。銀行股、中國建築等接近淨資產的價格反映了市場
先生的極度悲觀。而房地產這又是中國最敏感、最激烈的話題，觀點紛繁。有專家如陳准稱房地產至少還有二十年繁榮期；最佔據道德制高點的觀點是存在嚴重的泡
沫，正處於國家史上最嚴格調控之中。很多投資者也認為房地產行業大勢已去。
1.房價有無泡沫？
我們不要道德評判，不要感性認識，一切實事求是，用數字說話。大家都說買不起，因此有泡沫。但商品房是不是給老百姓買的？以前買不買得起？我特地找了1989年人民日報控訴北京房價的報導：
「北京最近提供2萬多平方米住房，每平方米1600元至1900元。若買兩居室，少說也要6 萬多元。一名大學生從參加工作起就日日節衣縮食，每月存儲50元，已是極限，100年才能買上兩居室。——摘編自人民日報1989年2月20日第2版」當時的消費品物價是多少呢？白菜2分/斤、豆角1元/斤。看看今天食品物價的上漲倍數遠高於房價的上漲倍數，北京今年公佈的平均房價約為22000元/平方米，與1989年相比漲了13倍，其中土地出讓金和土地增值稅約為70%，扣除土地出讓中的成本，因出讓和增值稅造成的房價上漲約佔50%，那麼實際房價
僅上漲了不到7倍，其餘均為政府額外的收入。一切都是幻覺，房價可能根本沒有漲，只不過是貨幣一直在貶值而已。80年代你的工資水平買不起房，現在你的工資水平照樣還是買不起！十年來，除了電腦、家電沒有漲價，因為製造效率的提高克服了成本壓力，而農產品不可能大幅提升生產力，因此隨著貨幣水漲船高。土地更是不可創造的，除去政府稅費，房價的上漲部分只是更為忠實的反映了貨幣增多的現象，因此稱房子是最佳抗通脹品種不無道理。
2.房地產的供求關係
從供應方看，中國人多地少，國土面積只有2%的土地適合居住，因為政治上的考慮，18億畝耕地的紅線不可觸動（我認為這是政府最愚蠢的一項政策），可居住土地的供給就那麼多，這是鎖定的。美國城市建成區佔國土面積的3.1，日本佔國土面積的4.2，中國所有的建成區加起來只佔國土面積的0.33，而所有的城市建成區真正用於居住所佔有的面積只有全部國土面積的0.11。 從需求方看，中國城市化率不足50%，有人說低估了，再加上2個點也是空間巨大。十二
五規劃很明確了，城市化率每年增加1個點，還有數億人口需要搬進城市。城裡的中產階級有錢了、有孩子了，還有源源不竭的改善性需求，二居室想換三居室，大戶型想換別墅。衣食住行，住是真正的渴望，因為你一生最長的時間是和自己的房子一起度過的。中國人會把住房看成是他的第一種需求，「不吃不喝也得買房」。
不只城市人，在農村，為了娶媳婦，借錢也得買房。再者，中國人買房絕對不會為了自己買，都是為子女考慮，為後代買房，把房子作為財產傳續下去的觀念也是難以改變的。總之，房地產是最大的內需，是消費升級、城市化最受益的行業。可笑的是，有些人說，房子抑制內需，一套房子消滅一個中產階級。這是多麼可笑的口水。你買了一套房子，財富並沒有消失，而是從現金變成了不動產，不但沒有消滅中產階級，反而使之享受了增值，實際上，中產階級和富裕階層最喜愛的投資渠道就是買房子。買房子在產業鏈上拉動50多個行業，怎麼就不是內需，難道只有吃喝玩樂才是內需嗎？ 有需求，還要有有效需求，即購買力支持的需求。購買力是居民收入決定的，居民收入表現為貨幣。貨幣，只能越來越多，十二五計劃人均收入翻番，啟動國民收入倍增計劃，這意味著什麼？未來5年要釋放多少貨幣，房價如何，自己判斷。 任大嘴說過，商品房就是賣給富人的，這是正確的廢話。實際上真正消費商品房市場的、通過市場渠道買房的就是富裕人群。這些富裕人群為城市建設作了很大的貢獻，這部分人絕對應該是中國城市建設的功臣，直接推動了中國城市住房水平的提高。而只有通過商品房的熱賣，才能給政府提供源源不斷的資金，保證棚戶區、舊城改造的順利進行，真正保證保障房的實現。窮人怎麼活？
仔細看看，普通老北京市民哪個不是幾套房？商品房就是跟普通人的工資脫鉤的。每年大規模的城市建設，老市民得到的拆遷改造、補償收入，根本就沒有算到居民總收入裡面去。有的人可能工資一千塊錢，住的房子價值上千萬，拆遷之後取得的現金收入，即可買新房。所以，很多迷惑性的指標是扯淡的，什麼收入房價比，這個收入是指純工資收入，那當然是離譜的數字。外地人進京怎麼辦？沒辦法，誰讓你來呢？來了不是享受而是打拚來的。其實，中國的居住是沒有大問題的，溫總理的政府報告數字，中國居民住房自給率86%，自有居住率農村佔93%多，城市88.2%，是名列世界前茅的。這本來是值得驕傲的一項政績，只不過中國正處於城市化和人口流動的高峰期，社會矛盾就激化了。矛盾的焦點就在於自己住的房子不是自己想要的地點：農民有房，但想住城裡；城裡人有房，但想搬到北上廣，要北漂當然承擔無房之痛。就像我要移民去紐約，曼哈頓房價高，我買不起，只能怪自己錢少還移民，能怪美國房價高，美國政府不地道？
3.房地產的成本
從房價構成來看，組成房價總成的諸多因素，建安成本、人工工資、土地成本和稅費，哪個能降？理論上還有活動餘地的就是土地的價格，而物權法、和土地管理法規和拆遷法規，都會導致拆遷成本越來越高，土地成本只會越來越貴。溫總理強調，今年必須出農村拆遷條例，城鎮的國有土地拆遷條例去年已經出台了，但是這些政策的出台，實際上是落實產權，往私有化過渡，那以后土地的徵用更難。例如，北京主城區的拆遷安置中，貨幣補償已經突破13萬/平的天價，特別是北京林萃路釘子戶事件，「拆遷，拆遷，一步登天」這句俗語，已經被拆遷戶無限度發揮到極致，自焚我一個，幸福三代人，成為釘子戶的不二選擇。未來甚至可能出現這種情況，即便政府不賺錢，零利潤轉讓地塊（保障房），僅拆遷成本都會高於以前的出讓成本（前幾年的暴力拆遷確實很血腥，但也壓低了土地成本，現在不可能啦）
4.政府調控之保障房
保障房能不能增加供給？不可能，因為保障房也要佔地，土地整體是有限的，擠佔了商品房的土地份額，反而導致商品房土地更為稀缺，從而長期推高房價。筆者去過新加坡，那裡大部分人住在政府公屋裡，商品房只是富裕階層、中產階級買得起，但其價格絲毫不動搖，一直高高在上。
5.政府調控之物業稅
物
業稅可以降低房價。這種理論只是一個美麗的傳說。借調控房價為名徵稅，只不過是讓老百姓心理好受一些。你看，那些囤房、炒房的投機分子，那些不勞而獲、一夜暴富的寄生蟲。政府要征重稅懲罰他們，真是大快人心呵！但正如張五常教授所說的，增稅能降低房價？聞所未聞！因為在市場經濟自由交易的條件下，名義上的納稅人和實際上的納稅人可能完全不同。只要住宅市場長時間內供不應求。增加稅負絲毫不會改變供求關係失衡的事實，也很難長期抑止購房者的購買熱情，加稅唯一的後果是提高了住宅的成本，通過價格傳導給消費者，他們才是物業稅真正的承擔者。
6.政府調控之三限
限購、限價、限融，貌似殺傷力巨大。現在的調控實際上是壓制需求但是不可能消滅需求。現在所有的調控政策都在助推商品房房價攀升，形成了巨大的「堰塞湖」，現在在這築壩，到時衝下來的時候，必然是災難降臨。而在這種變態的計劃調控中，大量的中小房產商轉讓項目。為什麼中小房產商寧可轉讓樓盤也不降價，很簡單，房價跌破盈利線，資金鏈緊張，我與其一套套割肉賣，不如整個打包轉讓給同行更能回籠資金。於是，行業整合開始了！房地產因為高利潤形成了高度分散的行業格局，龍頭萬科、中海不過佔有2%的市場份額。而政府的嚴厲調控實際上是為行業巨頭們清理門戶，反而為中建、萬科這些龍頭提供了千載難逢的機遇，積蓄了無與倫比的能量。一方面需求在越來越聚積，一方面供應商在越來越集中，後果將是什麼？政府調控在我看來，如同騎虎，已成難下之勢，政府何其愚也！
在此奉勸那些矇住眼睛不看事實的憤青們，想政府包辦，福利分房，無疑是痴人說夢。
79年之前，中國計劃經濟福利分房，真實結果呢？到1978年,中國城鎮居民人均居住面積為3.6平方米，而這個數字在1949年是4.5平方米。30年間，中國城鎮居民的平均住宅面積不僅沒有增長，反而比1949年每人少了0.9平方米。相信經歷過那個時代人都有記憶，一家人幾代同堂擠在一間小平房裡度日，這就是傳說中的天堂。現在，我國人均住房已達33.6平方米，已達到發達國家水平。事實勝於雄辯，我們走了十多年的住房市場化改革方向是正確的，甚至是輝煌的，可以說是人類城市發展史上的一個奇蹟！這是對我國房地產市場的一個基本判斷。
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Louis(1212)@2012-06-04 23:19:59so I should buy more mainland property stocks.
所以我應該買更多的內地地產股。