12億建唐山地標：新世界中國(0917)深耕環渤海
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GS(14)@2011-04-16 14:16:3212億建唐山地標：新世界中國深耕環渤海
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從拿地到開工僅僅1個半月，這在新世界中國地產（00917.HK）開發歷史上，這樣的速度是少見的。
記者獲悉，新世界中國地產2010年11月8日在唐山以7704萬元的價格，獲得一幅建築規劃為22萬平米的核心區建設項目。1月9日，該項目在唐山宣佈開工。
開發提速
新世界中國北京地區主管陳子榮介紹說，該項目規劃容積率為7，其中包括部分回遷改造房，唐山市政府要求回遷房建設標準不得低於商品房，也就是該項目配建的公寓。
據悉，該項目將建設高達158米的地標性建築，總投資12億元。
這對一般房地產公司來說，都是一項不小的開發任務。而新世界中國地產需要在2年之內完成回遷房建設，3.5年之內完成所有商品房的建設。
容積率高達7，這樣的操作項目，在綜合體開發當中，已經屬於比較難的了。而這樣的項目，新世界從拿地到開工僅用2個月時間。
一位地產公司人士表示，一般拿地到開工都要1年時間，因為設計環節就需要半年多的時間。容積率低了，項目沒有利潤，容積率高了，規劃局不批。
根據新世界中國地產公告資料，唐山市路南區燕承樓位於唐山市繁華地帶，東臨唐山地震紀念碑廣場，西鄰建設南路，南靠大釗公園，北鄰鳳凰大廈，佔地面積 47.45畝（即31631.4平方米）；總建築面積22萬餘平米；容積率7；建築佔地面積10909平米；建築密度34.5%；綠地率30%，商業與住宅建築面積比例4：6。
其中：集中商業建築面積3萬餘平米；住宅配套商業面積約9000平米；我方目前設計建築面積5.2萬餘平米640 戶；商品住宅建築面積約85000平米約1000戶（包括公寓）；超高層寫字樓建築面積約5萬平米，總高170米，將建成唐山市標誌性建築。地下建築面積約7萬平米，停車位1800餘個。
值得注意的是，就在2010年9月份，新世界中國地產位於河北廊坊的項目開工，總投資30億元。這幅土地是2010年6月18日該公司以9.427億元拿下的，土地面積就達22.88萬平方米。
一年之內，迅速在北京以外的環渤海城市拿下兩幅地塊，並且都在2個月內開工，反應除了新世界地產借土地市場價格合適的時機，迅速進軍環渤海地區新城市的策略。
不過，從新世界中國地產過去的開發歷史上來看，其長期做北京原崇文區舊城改造工作，一般每個項目開發週期都比較長。2010年8月，在國土資源部公佈的閒置土地名單中，北京閒置土地赫然就有新世界中國地產在崇文區舊城改造的3幅地塊。
雖然這些土地都是「政府原因」造成的，但是這給新世界中國地產觸動很大。陳子榮對媒體表示說，新世界中國地產已經在崇文區改造中投入了160億元，還將繼續加大投入，盡快完成開發。
記者瞭解到，由於拆遷難題進展比較慢的上述三幅被公告的地塊，最近拆遷加速，新世界中國地產希望2011年下半年就開始項目預售。
陳子榮表示，新世界地產北京公司有200多人，一年可以開發40多萬平方米，北京項目進展比較慢，北京公司有能力迅速開始廊坊和唐山項目的開發。
加大住宅開發力度
記者瞭解到，上述唐山燕承樓項目建設中，住宅與商業配套比例約為6:4。
住宅比例高於商業配套，而且上述唐山項目當中，商業當中還有7萬平米左右為寫字樓，純商業面積只有幾萬平米。
新世界百貨並未確定跟進入駐此項目。雖然新世界百貨一直也是自主尋找租賃面積，但是其與新世界地產的高度互動，一直是其拓展新城市的策略。此次新世界百貨未必入駐此項目，也讓人們看到了，唐山項目是新世界中國地產拓展住宅的主力項目。
陳子榮此前對記者表示，新世界內部管理體制是按照片區劃分的，北京公司管轄環渤海幾個城市，但是一直在北京開發。2010年，北京公司幾乎沒有住宅項目銷售，而這也影響到公司業績。
據悉，2010年新世界中國地產全年業績僅100億元左右，同時毛利率嚴重下滑，究其原因是一線城市銷售面積太少，2010年下半年銷售的面積都是二三線城市的，毛利率較低。
2010年，在房地產調控的背景下，許多迅速擴張的房地產企業開始尋求進入商業地產，以保證業績穩定。而一直以商業地產著稱的新世界中國地產，卻在此時更多增加住宅地產開發的機會，以擴大業績。
記者瞭解到，新世界中國地產在2010年下半年先後啟動了幾個擴展戰略，其中就包括加快在二三線城市拿地，加快開發和投資85億元在二三線城市主攻酒店業務等。
截至2010年底，新世界中國投資性物業規模已經達到213萬平米，而空置率和經營性風險，也在隨著投資性物業比例擴大而增加。
2010年，全國土地出讓金收入高達2.7萬億元，同比增長70%,主要房地產公司新增土地儲備面積均很高，新世界中國地產也開始改變自己「穩健」的風格，逐漸加速住宅開發。
不過，吸取了此前「閒置土地」被公告的教訓，新世界地產仍然以開發加速作為擴張的手段，並未以圈地為擴張手段。