[轉貼]用樓按槓桿,6年由20萬變300萬的故事
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GS(14)@2011-04-05 13:44:01http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=20903
用樓按槓桿,6年由20萬變300萬的故事
首先這post 不是爭議升市定趺市, 只係有師兄post 出來由"買92萬樓" 到 " 買350萬樓"
有d人, 連基本野都唔知就質疑, 又吵吵鬧鬧.
在此我share 一個由20 萬開始的故事, 大家當故仔聽好啦, 咪叫我拿屋契, 又切 JJ 之類
2005 年, 某人用20萬做首期買了, 大西北一個小單位, 價值68 萬,首期 20.4 萬, 欠銀行47.6 萬,月供6千左右, 4千係本
2006年, 單位升值到94萬, 他賣了單位. 供了一年本金供了~ 12 x 4千= 4.8萬, 94萬售價 - 47.6萬欠債 + 已供的 4.8萬本金 = 51.2萬.
在賣出的同時, 他買入了鄰近的較大單位170萬. 這時9成按揭, 欠銀行153萬, 供8千, 6千係本.
51.2萬 - 17 萬首期 - 3.64萬手續費 (來回經紀佣+律師 + stamp 200 hkd) = 30.56萬 現金 for 投資股票
2009年, 過了金融海嘯, 有幸股票仍有20+ % 的利潤, 然而170萬的樓已值 240 萬.
他再賣了樓, 然後再用95%首期 買了另一價格接近的單位(因工作地點改變, 也因換貨, 再用 HIBOR)
賣樓 240萬 - 153萬欠債 + (0.6*24 本金) - 5.8萬agent + lawyer fee - 4萬 stamp - 12 萬新屋首期 = 79.6 萬 cash in + 228 萬欠債
HIBOR 月供 8000 千, 本金約6千
balance : 79.6 萬 cash in + 30.56 萬*1.2 (from stock market) = 116.3萬 cash + 228 萬欠債 +240萬 value 自住樓
再買一層樓收租, 350萬, 首期105萬 agent 3.5 萬 lawyer 5千, stamp 7.5萬 = 116.5 萬 cash out + 245 萬欠債 (要從saving 拿錢出來)
用HIBOR, 用供 9000, 租金 13000, 本金 7000
balance at 2009 : (116.3 萬 -116.5 萬 cash) + (228 萬 + 245萬欠債) + (240 萬 +350 萬 value 萬)
= -0.2 萬 cash + 473 萬債務 + 590萬 價值 樓
到了SSD 出了後, 本金供了 13000 * 12 = 15.6 萬. 總欠債 = 473 -15.6 = 457.6 萬
然而 樓價上升 240 萬的升至 300 萬, 350 萬的升至 490 萬 = 樓價估值 790 萬
租金收入, 豪左佢, 唔計. 只計供左個part
當要出貨, 再豪5%折扣價: 790 *0.95 = 750 萬 - 欠債 = 292.4 萬 淨資產
未計6年來的saving. 如果遊戲從 2003 開始, 能滾存更大又有乜問題, FP 300萬 + 既樓都仲可以
最後, 再次強調, leverage 可升可跌, 跌也很甘, 但說 2003 SARS 92萬樓不可能滾到300萬+ 既人, 可以返歸讀下書先至嘈人.
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我呢個post 只係說明, leverage 可以有幾勁, 但用leverage 唔一定大賺
買樓又賺錢都係幾樣野
天時 : timing
地利: 地點 (旺區)
人和: 準備 (saving + earning) + 眼光 + 心理質素 (高處未算高, 低處未算低: 呢兩句: 可以令人大賺, 也可令人錯失機會)
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講起地點, 旺區又唔一定係市區, 08 海嘯期間, 我差不多走了半個九龍/ 新界西的 鐵路沿線, 發現升跌% 差不多....只係走勢差了2星期左右, 所以地點真係要do homework, 因為基建對地區價值有好大diff
或
者有人問, 現在已經咁貴, 都無乜希望再用leverage 好似我咁玩啦, current price 呢樣野我唔想discuss la.
但係, 我05買時, 身邊都有人話我 03 平你唔買, 升咁多你先買. 隨時跌去03價就坐艇, 又話買大西北無用....再講遠d, 早出世,
隨時可以10 萬八萬買美孚 etc....幾十萬買大西北do mud ....
老實講, 邊有人知明天升定跌, 03 我無錢, 想乜都無用, 05 基於個人能力同需要先買
條命生成點, 唔係自己決定, 但怨命唔好, 就點都好難發圍.
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所以risk management 好重要, 假設HIBOR 急升, 改為P plan, P 又升
400萬 5% 利率, 月供 2萬, 租金假設不能上升,keep 13000 , 月供 + 雜費 = 10000唔夠 ,
供
款仍只佔入息3成, 非常安全 (assume 34000 family income , 要 assume as my actual
income and total asset is not all shown in the post, just leave me some
privacy....)
再假計租客欠租, 退租要一個月, 要減價求租至租金 11000.
月供 12000, still 35% of family income, still safe
當然, 情況可以更worse, 但safety margin set 太高, 就乜都做唔到.
as long as job is stable and flat is in hot area with good rental support, i dont bother it drop 20-30%
當然..可以賣, 但估頂, 小弟自己無此能力
2 :
龍生(798)@2011-04-05 23:52:53這是上一代香港人的發達故事
不知何解今日的人大驚少怪, 當神話咁講
3 :
鉛筆小生(8153)@2011-04-06 00:37:252樓提及
這是上一代香港人的發達故事 不知何解今日的人大驚少怪, 當神話咁講
經濟一直都係貧富兩極化, 不知幾多人係去年估錯頂, 賣樓轉租樓
而家相差一百萬, 再入又唔係, 唔入又驚佢再升, 買股票又唔識升
最後咪走上街嘈, 每天都有這麼多的輸打贏要
4 :
龍生(798)@2011-04-06 00:39:49我識都有一個...二千萬身家變到無, 因海嘯
後黎09年賣轉租, 結果而家四圍搵樓租...
真恐怖
5 :
鉛筆小生(8153)@2011-04-06 00:46:104樓提及
我識都有一個...二千萬身家變到無, 因海嘯 後黎09年賣轉租, 結果而家四圍搵樓租... 真恐怖
財富轉移, 歷朝歷代都係咁
不過將來最頂層都唔易走到幾個下來
誰叫新一代都用信託形式管理資產
明知生左個敗家仔, 都真係有計保住家財俾後代
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美國QE 行動, 你不向上爬, 就被拖下去
我都識人幾千萬變到得返幾十萬,
風險管理做得唔好
投資從不是困難, 難就難在如何做好風險管理
待股災呢D洗牌時間, 再向上層邁進一大步
6 :
龍生(798)@2011-04-06 00:51:51洗牌...總有人爬上, 也有人被洗下...