資深投資者山頂賴：通脹未降溫 樓價具支持
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GS(14)@2011-04-03 17:29:512011-3-26 iM
日本核洩漏危機仍未解決，加上銀行相繼上調同業拆息按揭利率，不利因素充斥下，本港樓市價量出現明顯放緩，是否代表樓市將出現轉勢？綽號「山頂賴」、近年活躍於商舖市場的資深投資者賴可茵，卻未有打算退出物業市場，更表明今年再斥資1億多元入貨，她揚言：「只要計過仍有錢賺就會去馬！」她認為通脹短期內不會降溫，銀行也未見有加息迹象，故相信本港物業市場中長綫而言仍向好。
過去兩周，本港樓市備受日本核危機及息口走勢等不明朗因素影響下迅速降溫，二手住宅市場錄得多宗減價成交個案，一名韓籍業主有見近日市況不穩，不惜兩度減價，以616萬元沽出嘉亨灣2座高層面積674平方呎G室單位。另城市花園3座高層面積883平方呎的C室單位，也降價至738萬元成交，減幅約 2.9%。據利嘉閣地產數據，全港十大活躍成交屋苑在3月14日至20日期間僅錄115宗二手買賣成交，較前周的181宗銳減36%，可見樓市處於弱勢。
另邊廂，位於太子道西171號別樹一居地下1號，一個面積約450平方呎的商舖，剛以約3,200萬元易手，呎價約7.1萬元。這個舖位的原業主就是賴可茵，她在2010年4月時以2,560萬元購入舖位，持貨不足1年獲利約640萬元離場。
投資者在這時候沽貨離場，是否意味市場即將見頂？本刊向賴可茵求證，並解說自己並非看淡樓市，「我每次投資物業，到某一個賺價就會沽出物業，一般來說，我如果在短時間內賺到20%至30%就會沽貨，如持貨3至5個月間物業有10%至15%升幅，而我仍未上會的話，都會考慮摩出物業。」她說自己的投資要訣就是不要「賺到盡」，「我會預留水位給下一手買家，到某個賺幅我就會考慮沽出物業，然後再找下一個物業作投資工具。」
無懼市況續吼一綫商舖
擁約20年物業投資經驗的賴可茵，早於1992年已涉足投資物業市場，她首個購入的物業是北角丹拿花園中層約790平方呎的單位，當時以128萬元購入，持貨兩年後以近300萬元沽出，物業升值約1.3倍。其後在1996年以890萬元高價買入寶馬山花園一個極高層、面積約1,070平方的單位，並於 1997年的樓市高峰期以1,438萬元沽出該單位，呎價約13,400元，貼近該屋苑歷史新高呎價，持貨1年多賺約540萬元。
眼見樓價愈升愈高，賴可茵於1997年3、4月全面沽貨，成功避過金融風暴。靜待多年，她於2003年8月再度入市，以1,380萬元、呎價5,000多元購入山頂僑福道約2,500平方呎單位，並於2007年以3,100萬元沽出，自此被傳媒冠以「山頂賴」的稱號。其後她也在2008年金融海嘯到來前沽出手頭上物業，再次成功避過樓市下跌。又在2009年6月開始大舉買入商舖，全力轉投商舖市場，從低位捕捉了樓市升浪。
賴可茵自2009年6月起斥資約2億元進軍商舖市場，在過去1年多大有斬獲，「自2009年6月以來，我的投資組合至今已升值約六成，現在該批物業價值已升至約3.2億元。」去年更是她豐收的一年，沽出持貨兩年半的中環榮華里舖位，獲利約3,300萬元，獲利甚豐，賺幅逾76%。盡管最近香港物業市場充斥不利氣氛，仍無損她投資物業市場意慾，「我現在也會持續買賣，有入貨、也有出貨，我在今年初至今用了5,000萬元入貨，主力為一、二綫地區的商舖為主，之後打算用約1億元多購入物業，只要計過仍有錢賺就會去馬。」
通脹升不停買磚頭保值
本港住宅市場急速降溫，為何賴可茵仍積極物色物業投資對象？「沒有人知道會發生甚麼事，要看未來2至3個星期的走勢，最差的情況可能已出現，香港是探熱針，事實上，很多時候市民的反應都是over（過籠）的。近年我看不到太多日本資金涉足樓市，佔總物業成交比重應該不太大，相信即使日本資金撤回日本，對香港樓市的影響已不大。」
賴可茵指出，目前樓市能否持續上升的關鍵就是全球通脹何時會回落。她解釋，於通脹的環境下，過去3年間港人的手頭現金已大幅貶值，她舉例指：「如3年前你買一間2,500平方呎的山頂單位需要3,000萬元，現在該物業樓價可能已升至約7,000萬元，即每年升三成，代表你可以對抗通脹；反觀如你當時沒有購入該物業，現在以同等價錢能購入約1,250平方呎的物業，代表你的資產已貶值。」
「政府在去年11月19日推出抑壓樓市炒風措施以來，你可看到樓市是升到『停唔到』，原因就是銀紙貶值、銀行存款息率近乎零；有別於1997年的情況，現在的買家在投資物業時並不是期望物業價格仍有多少升幅，他們是『有錢』在手的，如我剛沽出的太子道西舖，買家是位伯伯，他持有1,000萬至2,000萬元現金在手，但眼見通脹持續升溫，於是便買入舖位，希望收取每月7、8萬元租金收入，他並沒有想過舖位價值會上升還是下跌。」
97年市況不可作指標
賴可茵認為，日本經歷了大災難，對金、銀、銅、鐵、石及石油等基本資源的需求一定會增加，全球資產價格會進一步推高，而且日本東北部食品供應鏈已中斷，通脹也會急劇升溫。「中長綫而言，如市場上沒有差於日本核爆的消息出現，我相信樓市在未來2、3個月會向好，現在只是短暫的波動；同時，短期內我看不到通脹有降溫的迹象，也看不到銀行於短期內加息。」
不過，最近本港多個屋苑的樓價已超越1997年高位，究竟樓價會否見頂回落﹖聽罷賴可茵即帶點激動地說：「我不明白人們為何要以1997年樓市作指標，1997年至今已10多年，這兩個年代的經濟基調也不同，你看1997年飯盒與現在飯盒的價錢已大有不同，現在的樓價高於1997年，有何出奇？你在 1997年時可能是30歲，現在44歲的你，財富、工資一定比以前大增，1997年你可能租2、3萬元的物業，現在你可能有能力支付4、5萬元的物業。現在整體樓價雖然上升了一段時間，但我認為中原城市領先指數應有能力升至120點。」
愛南灣單位名牌雪櫃
賴可茵除愛投資商舖外，她對港島南區豪宅也情有獨鍾，目前持有數碼港貝沙灣及鴨脷洲南灣單位。訪問當天賴可茵剛好要選購南灣的車位，記者亦有幸跟隨她到南灣位於中環IFC的售樓處參觀。
她在去年以約4,527萬元購入南灣2座中層面積約2,423平方呎的A室單位，呎價達1.89萬元。抵達售樓處，她指着物業模型，興致勃勃地向記者介紹自己購入的單位，更道出自己看中該物業的原因，「南灣特別採用玻璃幕牆設計，與中環IFC及九龍站ICC設計同出一轍，我購入2座A室的原因，是愛該單位一方望全海景，另一方也設有陽台，可坐在此吃早餐，十分寫意。」
單位中附設名牌雪櫃，也是吸引賴可茵購入該物業的另一個因素。「南灣只有1座B室及2座A、B室設有SUB ZERO牌子的雪櫃，這雪櫃的價值達10萬元，我在外地的朋友對我說，它能夠令肉類、水果於3個月內保持新鮮呢！」原來從投資者的眼中，選購單位真有另一番學問。
買舖着重潛在價值
近年轉戰商舖市場的賴可茵，數年間戰績彪炳，究竟她在選舖時有何要求？「我選舖的要求，就是店舖面積最少有450平方呎，闊度要有12呎以上，樓底要8至 10呎以上，愈高愈好，人流及車流也要暢通。」
她最愛尋找具潛在價值的舖位，「最重要是能評估商舖的潛在價值，我一走到商舖面前，就會先評估物業可以有何租客組合，如舖的潛在價值已反映，我對該商舖的興趣可能會降低。」如她在去年2月中，以2,660萬元購入荃灣路德圍單邊地舖，該舖有4個租戶，分別為時裝店、美容院、建築工程公司及窗簾店，共收取6 萬多元租金，她最後在租約完結後換上新租客飛利浦燈飾，成功令租金升至11萬元，增幅達83%。
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龍生(798)@2011-04-04 01:26:42這人真是高手中的高手
山頂賴
亦可見, 大跌不會在短時間內出現...
重點在情況有別97
現金不斷貶值...