梅蘭芳故居變酒店日租3.8萬
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GS(14)@2011-01-15 18:32:552011-1-8 iM
在上海幽靜的思南路上有一家酒店在世博後才施施然開幕，它沒有水晶燈大堂，也不太歡迎單日租客，全店更只有15伙，但每日房租開價3.8萬元（人民幣，下同），「如果只住一天根本無法領略這個地方，我會請他不要來好了。」這裏是上海最新的城中熱話：由51幢老房子改建而成的「思南公館」，負責興建和營運的香港崇邦集團，正是曾打造出上海最熱蒲點、舊城改造經典「新天地」的幕後功臣。
由新天地到思南公館，由古舊里弄到法租界洋房，他們再次將舊建築改頭換面，炮製另一個滙集時尚酒店、豪宅洋房、名牌商店的上海新地標。
1920、30年代，是上海的流金歲月，全國的政要、演藝人士、銀行家聚居上海法租界，歐美公司、海歸派和富戶建起一幢幢西式別墅、花園洋房。思南路上的一條弄堂，建起了數十幢寬闊典雅的老式洋房，被外界喚作「義品村」，全上海的人拼了命要住進來，在洋房花園的紅磚瓦木窗戶間折射出上海當時的奢華。80年過去了，「義品村」重修作「思南公館」，成了政府項目，各地政界、演藝界、金融界人士再次大灑金錢要住進來，即使今天只能當個酒店租客。
這是盧灣區繼新天地、田子坊後另一重點改造工程，由有政府背景的上海城投永業，投資約40億元，把51幢老房子改建成酒店、零售、辦公室和豪宅的綜合發展項目「思南公館」，亦是上海市區內最後一片具歷史價值的獨立洋房建築群。
重建體現「個性化奢華」
項目去年尚未開業已得到廣泛關注，因所保留不單只是51幢「老房子」，當中有39幢更是上海市優秀建築，如87號便是「梅華詩屋」，即梅蘭芳在1930年代的故居，他曾在這裏堅拒日軍的表演邀請；517號是毛澤東老師柳亞子的故居，梧桐樹下正是他寫詩之處。這些房子保留了許多的歷史和情感。
整個工程歷時10年，其中8年就花在諮詢規劃和置換住客，「我們在重修的49幢老房子中，一共置換了1,047人，就是說重修前每幢房子也住了10多戶人家。老房子經歷多次戰亂，又曾被改建，負荷太大，內部破爛不堪，只有重修能讓老房子重現二十年代的風華。」負責這個歷史保護項目的，是來自香港的崇邦集團市務副總裁梁美芬。
思南公館位處上海市中心最昂貴的地段，也是最後一個整片保留的歷史建築群，現發展成的單幢式酒店、名店區、企業公館，還有重點財源之一新建的118套新公寓，四者皆有一共同賣點：「個性化奢華」，一個上海現時最流行的營銷關鍵詞。
洋房酒店區 上海最豪
世博期間大量酒店房間應市推出，令平價酒店競爭劇烈，思南公館卻在世博後施施然開張，開拓出新的高端市場，「中國酒店市場經過多年擴張，現已過了要建數千間房的大酒店時代，現在內地旅客更愛到個性化的精品酒店。」思南公館酒店總經理、同樣來自香港的何麗芳解釋。
只是思南公館不但是精品酒店，更是一家只有總統套房的酒店，客人每次入住必須租下整幢4層共600平方米（約6,458平方呎）的「酒店房」，每天房租為3.8萬元，創下上海酒店先河，但去年10月開幕至今仍生意不絕。
洋房內除了4套睡房、客廳、書房會議室等基本設備，還設有廚房、管家用房，甚至健身房及水療室，還有個300平方米（約3,299平方呎）大花園，即客人足不出戶已可享用酒店一切設施；加上客人包下整幢洋房，車子能直駛進洋房花園，職員會配合提供上門登記服務，正好迎合高消費客人重私隱的要求，客人中便不乏演藝人士。
部分國際企業會短租洋房，作海外大老闆到訪上海時的行宮，請來合作夥伴前來開會之餘，又能在花園或大廳辦晚宴，較到一般酒店來得親切，也更有氣派。
除了藝人和商務客，酒店正開拓上海本土婚嫁市場，「以往上海人喜歡在婚宴大排筵席，現在有的更喜歡小型一點。昨日才有一位新娘租了我們的酒店出嫁，就在酒店接新娘，拍婚紗照，在花園行禮，晚上則在酒店大會堂擺酒宴請百來位親友。」梁美芬補充。
目前酒店客人每次平均租住有3晚，房租加上15%服務費，結帳平均消費逾13萬元，「好多客人從外國乘飛機頭等艙來上海，10多小時機程已花十多萬，來這裏住足3天72小時才花十多萬，還有貼身管家，好抵啦！」她笑說。
企業公館區 吸私人銀行
項目另一分區是在酒店對街共11幢的古舊洋房，作為企業公館，每幢約有500至600平方米（約5,382至6,458平方呎），在世博閉幕後才開始改建工程，「上海的金融業的後勤、分析、物流部當然應放在陸家咀，但私人銀行的客人大多住在浦西，思南公館正好用作私人銀行在浦西CBD的接待中心。」為了方便招呼住在浦西豪宅區的VIP洽談業務、聯誼聚餐，私人銀行，甚至私人飛機公司等，都有意租用該處，作為辦公室及招待貴客地點。「上海計劃發展為金融中心，我們對這方面的需求很樂觀。」
零售商店區 文化特色店舖
公館面向復興中路，佔地2萬平方米的特色名店區，將於今年3月全面開張。由於思南公館三街之外，便是上海人最愛逛的淮海路商業街，LV、Hermés、 Chanel等奢華品牌云集，以歷史作賣點的思南公館，則轉走文化路綫，目前15%租戶為文化藝術店舖，如畫廊；50%為休閒零售，如花店、名貴家具店、音響店和多家美容中心等；還有35%為餐飲，藉以帶旺人流。
為迎合上海人愛品牌又貪新鮮的口味，梁美芬說已挑選一些在上海具經驗和名氣的餐廳設新品牌，如原本經營酒吧的David Laris到此開設「Yucca by David Laris」專營日本料理、海鮮火煱；「慧公館」則是小南國的高端品牌。目前城中購物熱點如南京西路街鋪每平方米日租為70元，思南公館因剛起步招客，故每平方米日租25至30元。
新建住宅區 伺機推出
第四個分區是備受矚目的新建成118套思南公館住宅單位，早前上海市政府推出「滬十二條」，頒布「限購令」，一向備受追捧的新天地樓盤首當其衝，銷量下降，市場並正揣測政府會否加碼出招。但12月上海豪宅市場率先回穩，位於新天地的新盤不斷加推，反應不俗，令思南公館投資方心大心細，尚未決定公寓會以租或售方式推出，但熟悉當地地產行情的盛世太平投資管理董事總經理陳立民預期，日後售價必逾10萬元一平方米。
2001年上海新天地建成，被奉為發展商改造歷史建築的示範作，當日負責策劃和興建的港人團隊，10年後再度大展拳腳，打造這個新地標思南公館。經歷過這兩項目的崇邦副總裁梁美芬，期望後者可創出更大成就，「新天地改建的是里弄，也就是上海的排屋；思南公館改建的是法租界獨立屋，本來就是名人政要演藝人士的聚居地，也就是上海的半山，定位高得多，潛力也更高。」
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管理格言︰解決問題
訪問在星期天上午進行，祟邦集團市務副總裁梁美芬跟記者聊了半天，遊園講解，但說到拍照卻即時耍手擰頭，怎也不願上鏡，「思南公館是集體努力成果，我們不居功，今天我只是個導遊。」
只是跟她走在園中，記者發現無論是酒店房中的大床被挪右了幾厘米，花槽中有兩株花開得不夠燦爛，或是升降機內的通告用詞不當，都逃不出這位「導遊」的法眼，「他們早前竟然在電梯貼出『關人請電XXX』的標語，不明所以，真是激死我啦！」訪問途中，她忽爾走到窗邊教服務員摺窗簾，「我不談甚麼港式管理、中式管理，總之作為一個專業的經理人，我只是見到問題就解決，接到任務就做好它。」就是這份專業精神吸引盧灣區政府找她負責如此龐大的歷史街區保護工程。
梁美芬是地產業北上先頭部隊，1992年就開始轉戰內地，曾任嘉里建設管理市場總監，其拍檔祟邦集團主席鄭秉澤曾任瑞安房地產總經理20年，一手打造出上海新天地、瑞安廣場等，2003年引入香港和新加坡的資金成立祟邦集團，主營綜合發展項目。是次被委託發展思南公館，當然是希望複製新天地的成功故事。新天地首次讓內地領導發現保育可以賺大錢，但也被指是假古迹，割裂社區。是次亦有聲音指公館是重蹈覆轍，把人文社區變為商業項目，對此梁美芬回應指原址極需政府統籌修葺，現方案是最可行的保育方法。
除了思南公館，祟邦集團的兩個項目，2007年開幕的「大寧國際商業廣場」和2009年開幕的浦東金橋國際商業廣場，均坐落在上海市中心外圍，展望未來，她看好大上海「一城九鎮」的發展，「世博前多條鐵路建成，就像是打通了脈絡！」