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樓市進入冰河期 地產代理絕境求生實錄

1 : GS(14)@2010-12-15 23:44:27

http://www.eastweek.com.hk/index.php?aid=9858
○八年爆發金融海嘯，全球股樓大崩圍。地產代理界兩名殿堂級人物，美聯和中原大老闆黃建業及施永青，先後以進入「冰河時期」來形容樓市交投死寂的恐怖市況。
上月政府出重槌打擊炒家，整體交投應聲急挫，十大屋苑成交宗數按月大減四成二，並且相繼錄得減價及撻定個案，樓市儼然步入「小冰河期」。靠食佣的地產經紀首當其衝，有代理行生意即時唔見八、九成，前線經紀更慘，部分人要「食白果」，連飯碗亦隨時不保。
幾個月前有代理仍歡天喜地一年袋三次花紅，如今卻要齊齊度橋熬過隆冬。雖然本月中的業界大遊行已決定暫緩，但不代表問題解決，業界仍然憂心忡忡。
政府出招後，樓市交投大插水，經紀行內水盡鵝飛。

「政府上個月出招後，十間分行只做過一宗租務同一宗合作買賣，還要是二百萬『樓仔』，百分之一佣金要分一半，衰過做租盤！香港九間行一個月皮費過百萬，十日做得萬多元生意，點頂得住！」扎根北角二十六年的寶豐物業老闆娘朱建蘭，狂「呻」日子難捱。
除了一間深圳分行，朱建蘭的生意全部集中北角區，「幾次樓市大跌都捱得過，好似九七年，由五間分行減至兩間，○三年沙士差一點，要賣兩間舖出糧畀夥計，早兩年金融海嘯個市好快反彈，算是平安度過，但今次喺生意額大跌九成！沙士都見到曙光，今次呢一浪，連自己都無信心！」
朱建蘭（前）及兒子余家旗大呻被政府拖累無生意，要求政府微調額外印花稅內容。


賣樓出糧找數政府重招打壓樓市趕絕炒家，靠密密食佣的地產經紀亦齊齊中箭，事關炒家快買快賣，經紀來來回回好快賺到幾次佣。市場無得炒，直接影響整體樓市氣氛，用家個個作壁上觀，買賣兩閒，交投自然萎縮，經紀收入即時暴跌。
六年前跟隨母親朱建蘭入行的余家旗，站在剛完成翻新的城市花園分行門口大吐苦水：「如果知道政府出招，一定不會出錢翻新裝修！」
他說，政府突如其來「一刀切」，無人估到出手那麼重，「買樓永遠講氣氛。其實炒家佔市場不到一成，九成幾都是用家，但九成幾人會睇着不到一成的炒家做頭！」
上月底朱建蘭（前排中）以香港地產代理商總會主席身份與近二十名同業召開記者會，揚言半年內交投無起色，將有一萬名地產代理失業。

住宅交投氣氛轉差，連帶舖位買賣亦遭政府「點穴」。余家旗透露，上月十九日政府出招前，剛談妥五宗舖位買賣。「合約都準備好，只差簽名落定，但政府一出招，所有客即刻叫停！新招雖然好似同舖位無關，但氣氛不同，大家都抱『睇定啲』心態。」說時他不停翻着五份已劃上大交的合約，每份涉及三、四十萬佣金，難怪罵得咬牙切齒。
既然生意無得做，公司發展亦要叫停。余家旗說，寶豐一年前開拓工商舖部門，上月睇中旺角一層二千方呎寫字樓，準備進軍九龍區，豈料政府突然出招，惟有叫停整個計劃。「原本搵咗二三十個有十年經驗以上的經紀埋班，如今都無辦法。」
市況大逆轉，他坦言作了最壞打算。「惟有諗辦法『縮皮』，但不知道縮得乜，最壞打算是賣舖、賣樓出糧找數！」
寶豐物業原本有近二百萬元的舖位佣金收入，政府突然出招，買家即時打退堂鼓，見財化水。


未知守到何時有老闆「牙痛咁聲」，亦有人保持樂觀態度。獨霸屯門市場七成交投的祥益地產老闆汪敦敬，以「審慎樂觀」形容自己心情，「始終經歷過多個樓市高低浪，未至於世界末日，而且政府出招兩星期後，市場交投已回復六成。」
他憶述政府出招後一個星期，屯門區成交即時不見八成，仍然猶有餘悸：「真的有少少如臨大敵！」當時祥益三十間分行中，新屯門中心一間要「食蛋」，「第二差是兆禧苑分行，以往十日有七宗成交，如今只有一宗。好彩公司條大數無問題，會計都未通知我話見紅！」
汪敦敬身為老闆，說得輕鬆，旗下員工卻個個頭痕。入行九年的Jerry算是祥益「好數」的前線經紀之一，亦大歎生意起碼少了一半，「經我手的撻定個案都有三宗，個個客話睇定先算，唔知要守到幾時。」
他雖未至於節衣縮食，但已戒掉出入伸手截的士的習慣，最近更順手戒煙。「部iPhone個套裂了，原本打算畀藉口自己換部iPhone 4，現在都不敢換。」
面對樓市隆冬，代理用盡不同方法，催促買家入市，「炒家失業」亦成為鼓勵用家入市的字句。


經紀：靠底薪死頂事實上，地產經紀大都是打工仔，代表八成從業員的地產代理業界聯席會議估計，政府的措施可能打爛一萬個經紀的飯碗，故上月底一度揚言要搞大遊行，如今雖暫緩上街，但仍忙於向立法會議員「求救」。現時本港三萬多名地產經紀中，有一萬人入職不足兩年，當中七千多人更是今年才入行。
一名有超過十年經驗的資深代理直言，經紀行業是「旺市搵埋淡市用」。「市旺時佣金可以相當和味，基本月入二、三萬，Top Sales月入過十萬大有人在。不過樓市不會長旺，淡市一來就要勒實肚皮，隨時連續兩、三個月靠幾千元底薪過活！」
代理界近年愛用「搵食指數」，推斷前線經紀的搵食情況，指數愈高，代表地產經紀愈好景。該指數以一個月的買賣宗數，成交總值及同月經紀人數統計。
以上個月為例，每名代理的平均佣金收入約一萬二千多元（未計算底薪部分），雖然較○八年底金融海嘯時高出逾四倍，但亦難言豐厚，加上數字滯後，仍未反映政府出招後的市況，估計下月平均佣金收入勢跌破萬元大關。
原本打算買新手機的Jerry，怕生意淡靜會維持長時間，開始減少個人開支。


新仔隨時執包袱入行即駐守加州、錦綉的美聯助理聯席董事潘皜民（Coleman）估計，新入行的經紀，極可能捱不過今次樓市隆冬，特別是近兩年入行的代理，最容易被淘汰。「近年上水、元朗有多個大盤，吸引不少新人入行，保守估計區內代理人數由一年前約百二、三人，大幅增加至目前近二百人，相信今個月區內八、九成代理都要『食白果』。」
以他負責的兩個主要屋苑為例，政府出招後至今，成交合共不足十宗，就算加上租務，亦差不多八個代理得一個「有得食」。「以往加州、錦綉平均每個月有五、六十宗成交，未來幾個月最多只有十至二十宗。」
美聯助理聯席董事潘皜民預期，未來半年肯定是一場代理淘汰戰，近兩年才入行的新人可能加入失業大軍。

僧多粥少下，身經百戰的Coleman亦感到寒意。「今個月人工隨時較上月勁減六、七成！好在早前天巒推售賺不少，應該仍夠食。自己亦有帶Team，如果只靠食Override（全區利潤分成），今個月一定賺得更少。」
他不諱言樓市大旺時，代理相當易做，「旺市係買家主動搵你，早前天巒開售，有買家考慮十五分鐘便跟你買間過億元大屋。現在市淡，買家可能睇三、四十次樓，仍然是十五十六做不到決定。」
要安然度過冰河期，Coleman認為只有靠勤力搭夠。「好似做豪宅代理，如果業主根本不識你，隨時連帶客睇樓的機會都無，代理淡市時都不勤力，不肯多花時間聯絡業主，一定無得撈！」

中型經紀 逆市發圍半杯水各有看法，有中型代理老闆趁樓市進入寒冬期逆市擴張，準備大地回春時食大茶飯。
一直雄霸屯門的祥益地產，兩年前趁金融海嘯大行狂縮分行下，成功在天水圍搶灘，目前不單佔了區內居屋市場八成生意，連私樓市場亦足與大行分庭抗禮，吞掉四分一個大餅。
食髓知味，老闆汪敦敬準備照辦煮碗逆市發圍，今次目標是元朗區。「準備半年內殺入元朗大馬路，在那邊最少開三間分行，投資約一千萬元，如果位置靚，業主又肯放售，會額外加碼買舖！」
今年首十一個月樓市交投暢旺，各大地產代理紛紛爭舖開分行，搶高經紀舖位租金。在金融海嘯成立的置業18，近月續租時亦被業主獅子開大口嚇窒，老闆張肇栓笑言：「政府出手，正好解困！」
他說未來三個月，會乘舖租下調，拓展工商舖、測量師行及港島區住宅市場，預計投資約二千五百萬元，「到明年底，分行數目會由二十間增至四、五十間！」
汪敦敬表示，祥益會以慣用的「點、線、面」攻勢攻入元朗區，打算半年內在該區開最少三間分行。


四大代理 淡市對策中原地產：傾談中的新舖位租賃即時叫停，已簽訂租約分行則照常開業。人手方面，實行「零增長」計劃，只會填補現有空缺，不會額外聘請人手。
美聯物業：減慢開分行步伐，個別租金較高分行，傾談新約時會要求業主減租，或不再續租，暫未有裁員計劃。另外，將發動一人一信表達意見。
香港置業：不會大幅擴張，暫未有計劃裁員及縮減分行，短期內不會進行大型招聘。
利嘉閣地產：採取漸進式擴張，會繼續找尋合適舖位開設新分行，暫未有裁員及減少分行計劃。

近四年代理搵食指數走勢圖

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2 : martin845(1570)@2010-12-16 00:03:54

根據最近一次睇樓經驗
業主唔肯減
買家如我卻不肯追價
結果就是樓價無乜點跌
但代理得個做字
不斷帶人睇樓
賺到錢的卻少之又少
不過做得呢行無理由唔知
賣得無得做淡沽空
預左好天收埋落雨柴

只是我很奇怪
如果我係那些sales
明知我呢d有心買的人
不是玩玩下，係咪應該俾小小誠意follow下呢

誰知個個都無乜心機跟進
究究其其
雖則話預左呢段時間靜啫
咪當儲下客囉
話唔定幾個月後黎個大插插
到時我都會搵你先啦
真奇...

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3 : 龍生(798)@2010-12-16 21:41:48

非也非也，如果心態積極，為人上進，都唔駛去到如此田地，做得呢行的後生仔，多少有的問題，所以有人話，一成人食左九成佣，其中自有道理。

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4 : GS(14)@2010-12-16 22:22:58

可否講多一點呢?

所以，我就有新的計畫，但是未來的事，還是一步一步來吧...

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5 : 龍生(798)@2010-12-18 00:11:56

邊部份講多點? 關於地產經紀的??

你的新計劃是...?

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6 : GS(14)@2010-12-18 14:20:11

太多計劃會搞到無目標，搞好財經這塊才算

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7 : 龍生(798)@2010-12-18 22:03:21

對呀...但近來....個個都去了寫大秘寶...無人理我個維基....
你睇文魚篇大作....
抑揚頓挫
高低起伏
兼而有之...睇到我高潮迭起...潮吹失控...

雖則我寫緊個篇都唔少野...

ps. 都唔係創版....死未....

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8 : ksw(1423)@2010-12-20 18:18:12

龍生, 唔好整濕個板好wor!

等你佳作誕生啊

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9 : 亞力士(1473)@2010-12-20 20:00:13

8樓提及

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對呀...但近來....個個都去了寫大秘寶...無人理我個維基....
你睇文魚篇大作....
抑揚頓挫
高低起伏
兼而有之...睇到我高潮迭起...潮吹失控...

雖則我寫緊個篇都唔少野...

ps. 都唔係創版....死未....

八下 乜東東來的？

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10 : GS(14)@2010-12-20 22:18:04

10樓提及

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8樓提及

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對呀...但近來....個個都去了寫大秘寶...無人理我個維基....
你睇文魚篇大作....
抑揚頓挫
高低起伏
兼而有之...睇到我高潮迭起...潮吹失控...

雖則我寫緊個篇都唔少野...

ps. 都唔係創版....死未....

八下 乜東東來的？

見到下面右手邊，你隨便按一個就知
http://wiki2.zkiz.com/doc-view-55

文魚真是寫得好好gar，十個讚

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11 : 龍生(798)@2010-12-26 02:10:46

三文魚見到一定好感動...

我篇大作仍在趕穚中

如想止痕, 請先睇住8239

我都花去好多心機呢

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12 : kamfaiAthrun(1488)@2011-01-10 11:54:57

4樓提及

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非也非也，如果心態積極，為人上進，都唔駛去到如此田地，做得呢行的後生仔，多少有的問題，所以有人話，一成人食左九成佣，其中自有道理。

可否講多一點呢? x2

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