元朗四新盤爆搶客戰映御料周內開價 娉廷推二按吸客
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GS(14)@2016-02-18 23:31:04【本報訊】新盤供應重災區元朗，猴年伊始即風起雲湧，至少4個新盤近1,500伙昨日均有新部署，其中新地（016）映御料周內開價，而長實（1113）娉廷昨推最高三成的二按吸客。一手供應湧現下，同區二手市道冰封，指標性屋苑本月迄今僅錄1宗成交。記者：黃嘉銘 陳東陽
踏入推盤進度最後直路的元朗映御，今日將開放示範單位予傳媒率先參觀，僅設一個交樓標準示範單位。新地代理業務部總經理張卓秀敏指，如無意外周內將公佈首張價單，料周末開放示範單位予公眾參觀。管理費約每呎3.9元，昨介紹首兩年有專車免費接載住客至朗屏站，只需120秒。另一邊廂，長實同區洋房項目娉廷昨公佈新一張銷售安排，加推15號洋房，下周一以招標形式推售，同日截標，令已推出招標洋房數目增至7幢。發展商公佈為買家提供最高樓價三成的二按，一按連二按最高樓價八成，二按年期最長20年，全期利率為P-1%，現時P為5.25%。同時增設代繳印花稅優惠，買家可選全數從價印花稅或80%買家印花稅。
朗屏8號盼本月推售
至於同區另一個大型項目朗屏8號，嘉華（173）總經理（香港地產）溫偉明表示，申請預售樓花同意書的所有文件經已繳交，冀月內能夠推售項目，定價將參考世宙在內的同區新盤。富豪（078）及百利保（617）執行董事范統指，旗下洪水橋項目洋房部份富豪．悅庭隨時可以開售，涉及36間洋房，面積介乎2,100至4,458方呎，設三間示範屋，預計下周開放予傳媒參觀。恒地（012）系內馬鞍山迎海．星灣御貨尾逆市加價兼削優惠，有單位實際加幅最多近26%，項目33伙貨尾周日以先到先得形式發售。
區內二手成交近冰封
新盤陸續有來，元朗區二手則雪上加霜。綜合區內代理消息指，元朗市中心指標屋苑Yoho Town及Yoho Midtown，涉及近4,100伙，本月共只有1宗成交，前者本月尚未「開齋」。同區的尚悅本月亦只有1宗成交，比上月更淡靜，業主即使提供3%至5%議價空間都難找承接，整體呎價回調至近一萬元水平，按月回調約8%。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160218/19495216
新盤爆搶客戰 海翩滙超購16倍 啟德1號收逾萬票
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GS(14)@2016-09-02 05:32:15■啟德1號8日累收逾萬登記，即平均33人爭購1伙。 何頴賢攝
【本報訊】「港人港樓」限制無礙市民搶購啟德1號，消息指至昨晚累收逾1萬登記，平均33人爭購1伙，也是今年繼元朗Grand Yoho後第二個收票逾萬票全新盤；而同日開售的另一個全新盤將軍澳海翩滙亦錄逾9,200登記，超額認購逾16倍，兩盤合計凍資約20億元。市場料本月一手成交有機會達3,000宗，屆時將為2013年一手例後最旺月份。記者：程俊華 陳東陽
由中海外（688）發展、唯一一個「港人港地」私人住宅項目啟德1號自上月25日公佈首張價單後展開為期8日的收票，消息指，該盤至昨晚累收超過1萬登記，繼新地（016）元朗Grand Yoho之後，成為今年第二個新盤收票數字突破1萬票關口。啟德1號將於明日發售300伙，佔單位總數55%，超額認購逾32倍。據代理透露，投資者佔登記數目三成到四成，主要認為樓盤未來會受惠地鐵通車及看好未來區內發展，而租約年期最長5年對投資者放租單位影響不大，因為現時一般住宅租約年期普遍介乎2到3年，至於其於六成用家主要來自九龍區。
Grand Yoho收1.3萬票
至於華懋洗底之作、周六將會與啟德1號正面交鋒的將軍澳海翩滙連日亦傳錄逾9,200票，較明日首輪推售535伙超額認購逾16倍，購買2伙以上的大手客不足半成，大部份登記人士屬於只購買一伙的用家，並創華懋集團成立逾50年以來單一樓盤新紀錄。面對兩個全新樓盤來勢洶洶，97後新盤票王元朗Grand Yoho會如常進行第二輪銷售，推出228伙，包括有望創元朗區分層住宅呎價新紀錄的1座頂層特色單位。市傳大量首輪向隅客入票滾存至第二輪銷售（即復活票），連同約千票新登記，令到Grand Yoho累積登記仍然有約1.3萬票。
本月新盤料3年最旺
中原亞太區住宅部總裁陳永傑表示，上月一手成交宗數近2,460宗，屬16個月按月新高，集團同期佣金收入3.3億元，為集團近5年來首次連續兩個月佣金收入逾3億元。陳永傑預期，本月新盤旺勢將延續，例如本周末新盤逾千伙同步開售，料全月有望錄3,000宗一手住宅成交。翻查資料，一手例2013年生效後，新盤交投最旺盛的月份是2015年4月，主要受惠將軍澳緻藍天極速沽清1,648伙，帶動全月交投近2,600宗。美聯住宅部行政總裁布少明預計，新盤定價會繼續克制，搶走二手客源，料本月二手成交量會回落一成，至不足4,000宗。
【睇樓客意見】
■林小姐
林小姐：「後生仔喺咩年代買樓都困難，冇咁快儲到首期，努力啲或者得嘅，點都好過我哋以前後生嗰陣捱得咁勁，話晒你哋份糧都高好多啦。」
■鄧先生
鄧先生：「噚日特登嚟入飛，覺得啟德區有排發展，第時會同奧運站差唔多，想買啟德1號700萬內單位做投資。香港地少人多，所以樓價長遠會升。」
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160902/19757324
新盤爆小陽春 忌羊群心態接火棒
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GS(14)@2017-03-05 23:07:462017-02-25 EW
踏入雞年，沉寂近兩個月的樓市又再度「撻着」，樓價進一步升溫。一手市場出現搶購潮，其中以嘉華國際（00173）旗下啟德嘉匯交投最暢旺，首批208伙單位上周六（18日）開售，於一天內火速沽清。有見新盤有價有市，發展商紛紛以極進取價開售新盤，也將手頭上一手餘貨大舉加價，部分單位加幅更逾10%。
同一時間，冷清多時的二手市場也受一手氣氛帶動，交投量明顯反彈，多區更錄二手創新高成交個案。不過樓市專家認為，現時樓市只可形容為反彈，二手交投仍處於低位，難言小陽春全面爆發，準買家切忌抱羊群心態高追入市。
樓市於去年中以來止跌回升，新盤熱賣，但政府突然於去年11月再推樓市辣招，發展商惟有叫停推盤大計。「餓盤」約兩個多月後，新地（00016）元朗Grand YOHO第2期及中國海外（00688）啟德1號（II）於1月中同時開售，測試市場水溫，其中Grand YOHO 2期更以進取價定價，最後兩盤銷售表現尚算理想，首批單位於開售當天近乎沽清。其後由新世界（00017）夥拍萬科（02202）、港鐵（00066）的荃灣西站六區項目柏傲灣緊接開售，更引發一輪搶購潮，盡管該盤多番提價，但仍無礙銷情，當中大幅加價逾13%的一房單位熱賣，該盤開售至今約一個月，已累積售出757伙單位，佔可售單位逾93%，發展商套現逾70億元。
多區新盤悉數沽清
農曆年過後，新盤市場變得更瘋狂，嘉華國際啟德嘉匯及長實地產（01113）旗下元朗意花園成雞年兩大頭炮盤。為啟德首個「不設限」項目的嘉匯，受惠於啟德近期獲內地中資海航集團三度以高價投得地皮，該盤早已備受市場注目。
嘉匯於本月18日開售208伙，單位於即日售罄，更錄得買家大手入市個案，其中一位本地客斥資約1.45億元，以同一張合約大手掃入15伙，為過去兩年間最大手入市新盤個案。發展商也於即晚火速加推152伙，單位加幅近5%，該批單位折實後平均呎價已達1.99萬元，創同區新高，但仍受買家熱烈追捧。嘉匯於周三（22日）進行次輪開售175伙，同樣於即日沽清，也有不少大手成交，市傳指有買家斥近7,500萬元連掃7伙。至於意花園，洋房折實後入場費高達1,979萬元起，但該盤於17日開售，首批28幢洋房也於即晚沽清。
美聯物業住宅部行政總裁布少明指，綜合一手銷售網資料，自年初至本月22日，市場於不足兩個月間已售出逾2,000個一手單位，較去年11月及12月共約1,300個高出逾五成，更較去年首兩個月合共不足600伙大幅增加。新盤大旺，發展商也趕緊推售旗下新盤，估計今、明兩個月，市場推售的一手單位合共逾4,500個，相信新盤小陽春將延續強勢。
二手樓價屢現破頂
值得留意的是，最近二手市場交投明顯反彈，綜合美聯分行資料，今年全港35個大型屋苑於農曆新年後3星期（1月30日至2月19日）錄得181宗成交，較農曆新年前3星期（1月9日至1月29日）87宗大幅攀升約108%。回顧過去15年，每年全港35個大型屋苑於新春後，交投皆顯著上升，今年新春前後一周，按周升144%，增幅創5年高，反映新春前普遍為二手交投淡季，今年新春過後，受新盤帶動，早前積存的購買力釋放，二手交投亦見回暖。事實上，受新盤帶動，加上新盤加價幅度甚為進取，購買力開始回流二手市場，截至周一（20日）沙田第一城已錄得12宗成交，快追平上月全月13宗；太古城也錄得17宗成交。
除成交量反彈，多區屋苑也錄得二手新高成交，沙田兩大屋苑錄創新高成交價，河畔花園最近一個實用面積僅269方呎的單位，日前以440萬元成交，實用呎價高達16,357元，樓價及呎價也創屋苑新高，呎價也超越沙田第一城。至於欣廷軒一個實用面積419平方呎的單位，最近也以645萬元成交，實用面積呎價達15,394元，創該屋苑成交價及呎價歷史新高。最近二手樓價持續破頂，中原城市領先指數（CCL）已升穿歷史高位，該指數最新報147.74點，為歷史新高，按周升0.62%。
3大關鍵激發小陽春
一、加息陰霾再降
樓市對息口走勢具一定敏感度，美國聯儲局去年12月宣布加息0.25厘，並暗示今年將加息3次，令樓市交投於去年底進一步冷卻，不過最近市場對3月份再加息的預期已下降，加快買家的入市決心。中文大學商學院客席教授冼日明認為，早前市場都認為美國快再加息，但觀望加息的周期，最近美國加息的步伐似乎又放慢，下一次加息的時間可能已是6月，比市場預期今年將加息3、4次為少，促使他們突然湧出來買樓。據聯邦基金期貨顯示，目前3月加息機會只得18%，至於6月加息的可能性則高逾70%，意味下一次加息的時間可能已是6月。
二、投資者積極入市
隨着樓市轉旺，投資者入市比例有明顯增加趨勢，以最近銷情最旺的新盤嘉匯為例，該盤進行兩輪推售，分別出的208伙及175伙，兩輪銷售中有逾120伙及逾70伙為大手買家購入，分別佔可售單位的58%及40%，反映投資者正積極入市。最近投資者入市二手市場也有上升趨勢，據美聯物業的數據，長綫投資需求於春節後陸續釋放，十大屋苑成交個案中投資者比例自新春過後有增加迹象，以選取的6個屋苑計算，當中5個屋苑2月份投資者比例較1月份上升，如太古城由10%升至20%，新都城由10%升至30%，沙田第一城由10%升至15%。若與去年12月相比，該6個屋苑投資者比例更悉數上升。
中大商學院助理院長李兆波認為，投資者於此時入市，是由於他們根本不知道應該將資金放到哪裏，「始終大家都不知道未來美國政府會否再推量寬（QE），投資者持有實物資產可以保障自己的購買能力，但如你購入股票，隨時蝕到入肉。」冼日明指，投資者再次瘋狂入市，需求一定會帶動樓價上升，令真正用家更擔心樓價會否再升，也觸發他們入市。
三、地皮以天價成交
近期香港多幅地皮均以高價成交，內地企業龍光地產（03380）及合景泰富（01813）周五（24日）以168.5億元史上最高價購入鴨洲地王。另內地企業海航亦甚為進取，自去年11月至今已斥資近200億元搶奪合共三幅啟德地皮。
中資財團積極以天價到香港吸地，本地發展商近期在投地時，也不敢怠慢，紛紛出高價競投。最近政府招標的地皮，也獲大批本地及內地發展商捧場。冼日明認為，近期賣地價格屢創高峰，的確令不少準買家擔心長遠來說麵粉會否愈來愈貴，從而令香港樓價可能出現易升難跌的局面，加上發展商群起推盤，於羊群心理的效應下，即使發展商以進取價推盤，也屢獲買家承接。
二手交投增僅曇花一現
是次樓市翻生，是否意味樓市小陽春全面來臨？冼日明認為目前樓市並非爆發小陽春，而是只屬正常樓市起跌，只有新盤市場才可形容為小陽春；二手市場交投相對以往正常水平仍處於低位，難言為小陽春。他指出，政府連番推出辣招，令有意換樓的業主恐怕在買入單位後未能於限時內沽出原有物業，而要交重稅，故擱置賣樓，令市場供應量減少，同時辣招令買樓成本增加。他舉例指：「你買入一個1,000萬元的單位，首期要支付500萬、600萬元，令很多買家卻步。反觀購入一手單位，買家只需要支付樓價10%就可以購入物業，發展商為買家提供可靠的信貸，部分更為買家補貼釐印費。」他指這情況下，二手樓的交投一定會被冰封。
樓價今年可再升一成
未來將有愈來愈多新盤推出市場，冼日明相信新盤於短期內仍具承接力，他解釋，這是由於早前很多人觀望了一段長時間，期望政府的辣招能夠真正令樓價下跌，當他們等了數個月，樓價不單沒有下跌，反而進一步上升，故部分人會因恐懼而入市。他不排除今年樓價或會再升10%：「除非出現重大政治及經濟上的因素，不然我看不到樓價大跌的可能，我估計樓價將穩步上升，每一、兩個月升2%至3%，今年全年樓價升幅也有機會達10%。」
相信不少準買家最為關注的，究竟是何時才應該入市，冼日明坦言，目前香港樓價已超出香港人的購買力，某程度上更進入泡沫期，他更語重心長地說：「大家記着一件事情，外圍資金來得快，也可以走得快。當然，如果你計過自己的能力，於現在的樓價水平上有能力供樓，而你又遇上一個很合心水的單位，同時未來樓價下跌，你有能力應付對負資產的心理壓力，現在入市是沒有問題的。不過緊記現在樓價上升的空間一定不及下跌的空間細，樓價未來一、兩年或有機會升15%至20%，但當樓價轉勢下跌，跌幅或達30%至40%。」
李兆波則認為，假如準買家沒有迫切的住屋需要，可以等待樓價跌10%才入市。「樓價於去年初曾跌逾10%，我不除今年也有這機會，當樓價跌10%就是入市好時機，始終現在樓市的周期縮短了，如樓價跌10%，屆時600萬元的物業，樓價會跌60萬元，可能是一個打工仔兩年的人工。」他不排除樓價今年有機會跌10%，主要是由於供應愈推愈多，「未來住宅市場供應量之大是以往少有的，之後樓市也受不同因素影響，例如由誰當上特首、由誰擔任財政司司長，以上因素也會影響樓市政策及樓市走勢。」