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樓價痴線系列 馬沙筆記 Char Blogger

1 : GS(14)@2010-07-31 21:28:47

http://charblogger.blogspot.com/2010/07/blog-post_27.html
好耐無寫過關於香港樓市嘅睇法,對於目前嘅樓市,馬沙只能用一個「貴」字去形容。

記得對上一次寫樓市時,馬沙仲夠膽大大聲叫有實際住屋需要嘅準買家,只要認真計掂供樓條數,唔買所謂假豪宅,不妨入市。始終200幾萬6-700呎自住樓,進可攻、退可守。不過近呢幾個月,樓價越升越有,馬沙就開始有啲擔心。

首先,現時開賣的新盤,不論坐落何處,都話係豪宅,叫價無1萬都8,000蚊一呎。嘩,計一計,一個一家四口小家庭,若要加一個菲傭,建築面積700呎,實用面積得4xx呎,已經算係必須。但市區一個咁嘅新建成單位,叫價竟超過500萬。

現今香港夫婦合共月入6萬肯定唔算少,但要儲30%首期連雜費200萬(計及150物業首期、厘印費、律師費、裝修及家俬電器等等),談何容易? 即使攪掂份首期,上會350萬,在如此低息環境,月供2萬餘,已經不是輕鬆。若然他日不幸加息3、4厘,情況著實令人擔心。

坊間有專家話年底或明年前無加息空間,就算加息,升幅都只會好輕微。但世事難料,事問97年以息率10厘以上供樓嘅業主們,又可曾想到今時今日,供樓息率竟然可以低過1厘?

所以,在當前市況,買樓作投資用途及作自住用途要分得好清楚。買樓投資者,即係炒家,既然做得出呢種超高孖展玩意,後果自負。自住用家,尤其第一次置業者,緊記要計好條數,特別要做好壓力測試,例如先假設將來收入下調2成,供樓利息上調至5厘。要記住,香港好多97高位入市自住用家,能夠經歷樓價跌去一半以上,直到今日見到家鄉都未死,全因佢地過去10幾年,在數次股災樓劫,SARS及經濟低迷的環境下,仲持續有能力一直供樓。

最後,對於真係有住屋需要嘅首次置業者,究竟應否現在高追,則有時間再另文再談。
2 : GS(14)@2010-07-31 21:29:13

http://charblogger.blogspot.com/2010/07/blog-post_28.html
上文提到,馬沙對最近火熱嘅樓市越來越檐心。理由係政府早前已經試圖利用口術,再加所謂行政手段「九招十ニ式 」去撲火,但樓市不但未有因此而降溫,在高價賣地後更如火上加油,多區呎價再下一城,更已有多個大型屋苑如太古城呎價超越97。

有人話好多地區跟97價仍有距離,所以未算泡沫。但問題係97距今已經13年,若計入13年物業折舊及將要面對的維修成本,其實好多比較高齡嘅大型屋苑, 例如太古城、美孚、德福及淘大等等,個人認為現呎價以經超越97價。試問13年前(97時)已經30年的物業高峰賣$7,000一呎,今日43年樓仲值$7,000一呎嗎? 位處傳統豪宅區及極具發展商收購價值的物業可能可以除外。

另外,馬沙近月亦留意到越來越多「本來無想過要置業」、「本來未準備好置業」、「從未試過炒樓」及「本來無想過買樓收租」人士,突然四出睇樓,仲越睇越貴,好似啲樓唔駛錢咁。佢地突然趕住買樓,心態不外乎兩個。第一係啲樓越升越有,依家唔買,遲啲驚買唔到。第ニ係趁樓價仲未見頂,反正啲錢放係銀行又無息收,倒不如加入炒樓,或是買樓收租,一兩年後樓價升三兩成,再放出財息兼收。

實際例子,另文再講!
3 : GS(14)@2010-07-31 21:30:54

http://charblogger.blogspot.com/2010/07/blog-post_29.html
馬沙老友最近就先後做出以下動作:

老友A本來跟家人同住,其實暫時無乜實際住屋需要。早3、4年樓市起步之初,馬沙及其他老友都曾經勸老友A先買入一個市區小型單位,租出等租客幫佢供住先,到有需要結婚時收回自住或賣出另購新婚居所。老友A一直不為所動,直到今年初,眼見樓價日日係咁升,而本來可買入一個市區小型單位的價錢,現時只能買入一個市區500呎居屋單位。老友A生怕遲啲連市區500呎居屋單位都買唔到,即時買入一個市區17年樓齡500呎居屋單位自住。

老友B於2003年結婚,婚後一直於青衣區租樓住。當年馬沙問佢既然有能力,青衣區樓價尚算合理,點解唔買? 老友B當時答曰:「見過97樓價係咁跌,都唔知跌完未,真係怕伯!」。老友B於06年生咗第一個小朋友,馬沙再問佢老哥會唔會買樓,佢話要再睇定啲先,如是者一租就7年。早兩個月,老友B終於出手,係青衣區買入一個11年樓齡近千呎單位自住。

老友C同女友拍拖多年,都係時候結婚。雖然資金不多,不過考慮到在低息環境下,計掂條數,供樓同租樓差不多,加上怕依家唔買,以後都買唔到。早幾個月在深水埗區以150萬以下買入一個近20年樓齡的小型單位自住。

老友D眼見將軍澳某大私人屋苑自住物業升咗成100萬,上月走去銀行加按,吐現80萬。上周以近250萬買入一個800幾呎將軍澳居屋單位作自住。而本來自住的私人屋苑物業將以約1萬元租出。經過悉心安排,往後扣除租金收入後,每月供樓淨支出降至3千多元。

老友E手持百萬元現金,近日聯同兄弟姊妹合資買入一個市區物業,準備放租3幾年後賣出,期望到時能財租兼收。

老友F一家四口連工人現住一個已供完的物業。由於現居根本不夠地方用,想換一個過千呎單位改善生活質數。睇樓數月,計算過風險後,已放棄睇那些過千萬假豪宅。取而代之,努力於何文田及窩打老道山一帶尋找實用率極高的過千呎近40年樓齡舊樓。上星期本已睇中一個盤,惟於落定時遭賣家反價而交易告吹。現仍努力睇樓中。

老友G夫婦最為進取,上月本準備以300萬作半自用及半投資方式買入何文田上車盤俊文苑細單位。佢地準備先租出物業,直到遲啲有小朋友後收回自住或在同區換樓,享受該區名校校網。不過早兩日聽朋友講開,老友G夫婦近日越睇越豪,早兩日已經睇緊廣播道近千呎單位。如果真係成事,風險都咪話唔高。

以上老友們在交易前,除非直接開口問馬沙個人意見,否則馬沙都唔會主動開口比意見,費事阻人發達。再講,買樓唔同買股票,買股票比錯意見輸極都有限。買樓睇錯市分分鐘輸身家,萬劫不復,97年真係見唔少。況且大多數嘅人,你比啱意見絕對唔會感謝你,因為係佢地自己好眼光。相反,比錯意見呢,分分鐘講足你一世及怨足你一世,仿彿自己完全無責任。
4 : Wilbur(1931)@2010-08-02 13:35:08

身邊唔少朋友借95%,供30年

理由都係1個,

係供樓息率1%(hibor plan)既情況下,

供樓仲平過租樓,所以去馬.

小弟不敢多言,只叫佢地留意加息對供款既影響.

朋友話利率"每次加1/4厘,加得幾多?"
5 : GS(14)@2010-08-02 20:43:21

我覺得昨日財經透視那教師好大膽，如我手上都有這筆錢，我不會買的。
6 : Wilbur(1931)@2010-08-03 10:15:50

5樓提及
我覺得昨日財經透視那教師好大膽，如我手上都有這筆錢，我不會買的。


佢個blog

http://hk.myblog.yahoo.com/misssheep-sheep/article?mid=4

佢好自豪自己係80後,而可以靠儲錢買到樓,

簡直係地產發展商恩物

之前已經接受壹仔訪問

blog post 文末:
"睇完我呢篇文，如果想話我"xx"，則可免，我唔會為你一兩句而有咩損傷，但可憐你依舊係一隻無殼蝸牛。"

買唔買(到)樓,各人有各人既因由,為何要嘲諷他人為"一隻無殼蝸牛"?
7 : 黃金蟲(1617)@2010-08-03 10:52:30

說真的 我頗認同她

她只是放棄享受來換取磚頭
加上找到和她想法一致的另一半

是一件非常幸福的事情
8 : GS(14)@2010-08-03 21:31:17

6樓提及
5樓提及
我覺得昨日財經透視那教師好大膽，如我手上都有這筆錢，我不會買的。


佢個blog

http://hk.myblog.yahoo.com/misssheep-sheep/article?mid=4

佢好自豪自己係80後,而可以靠儲錢買到樓,

簡直係地產發展商恩物

之前已經接受壹仔訪問

blog post 文末:
"睇完我呢篇文，如果想話我"xx"，則可免，我唔會為你一兩句而有咩損傷，但可憐你依舊係一隻無殼蝸牛。"

買唔買(到)樓,各人有各人既因由,為何要嘲諷他人為"一隻無殼蝸牛"?


他有cashflow頂到，我無咁多...
9 : 龍生(798)@2010-08-04 01:44:14

因為需要依靠話人係無縠蝸牛....才證明自己有殼....
才有快感吧.....
10 : 自動波人(1313)@2010-08-04 14:00:38

相信呢到好多人都有能力成為業主

不過大家也明白,做按揭其實係"孖展",而將所有現金做晒"保證金",一有事起上黎,就蟹了!

當然,有起事上黎都"仲有層樓",有個兜,但亦可以變成負累,每個月供樓,管理費,水電煤等等,如要將層樓套現,除左可能蝕差價之外,仲有家中所有物品,心機,時間..........


而且樓價用低息支撐,缺乏基本因素,market雖然可以由人手"控制",但需求始於在"散戶"身上,假如一有風吹草動,黎多個浪,要跳船真是咁易嗎?人手還可以托住樓價嗎?


大家還記得"裁員潮"嗎?
11 : 自動波人(1313)@2010-08-04 14:02:39

4樓提及
身邊唔少朋友借95%,供30年

理由都係1個,

係供樓息率1%(hibor plan)既情況下,

供樓仲平過租樓,所以去馬.

小弟不敢多言,只叫佢地留意加息對供款既影響.

朋友話利率"每次加1/4厘,加得幾多?"


如借95%是為了留多D現金,我不反對,雖然要俾多D燕梳,但有個錢徬身始終較安心

但因不夠錢而去借95%,那是十分糟糕的事
12 : GS(14)@2010-08-04 22:08:27

11樓提及
4樓提及
身邊唔少朋友借95%,供30年

理由都係1個,

係供樓息率1%(hibor plan)既情況下,

供樓仲平過租樓,所以去馬.

小弟不敢多言,只叫佢地留意加息對供款既影響.

朋友話利率"每次加1/4厘,加得幾多?"


如借95%是為了留多D現金,我不反對,雖然要俾多D燕梳,但有個錢徬身始終較安心

但因不夠錢而去借95%,那是十分糟糕的事


這個是我一直認為對的觀點，手上有現金才去借錢買樓才是好一點的方法...
13 : 龍生(798)@2010-08-05 01:15:40

以上的說法...我不同意呢...

我去過我朋友雀仔庭的單位
看見那氣魄宏偉的大堂, 美輪美奐的會所.....

膚淺的我....覺得真的好重要啊~~~
哈哈哈哈

雖然管理費要2蚊尺, 住500尺己經一千蚊
泳池每次計錢, 好似20蚊次, GYM ROOM 都係
雖然屋企係用黎住的
但認為會所不重要的人, 忽略了擁有物業的其中一個重要功能
就是物業其實還代表了你的身分及地位

大家試想想, 如果單身住在雀仔亭,
496 尺的單位吧
樓價約200萬

首期只需20萬(借9乘)
如果再配部爛鬼2 手寶馬...(E90)
踏入了那膚淺的雲石大堂, 服務員為你開門
年輕的姑娘在櫃台後跟你微笑點頭
你回應, 然後經過那玻璃門回家...

是多麼威風有型的事啊......

是誰說會所不重要啊

smileysmileysmiley
14 : 自動波人(1313)@2010-08-05 12:17:35

14樓提及
以上的說法...我不同意呢...

我去過我朋友雀仔庭的單位
看見那氣魄宏偉的大堂, 美輪美奐的會所.....

膚淺的我....覺得真的好重要啊~~~
哈哈哈哈

雖然管理費要2蚊尺, 住500尺己經一千蚊
泳池每次計錢, 好似20蚊次, GYM ROOM 都係
雖然屋企係用黎住的
但認為會所不重要的人, 忽略了擁有物業的其中一個重要功能
就是物業其實還代表了你的身分及地位

大家試想想, 如果單身住在雀仔亭,
496 尺的單位吧
樓價約200萬

首期只需20萬(借9乘)
如果再配部爛鬼2 手寶馬...(E90)
踏入了那膚淺的雲石大堂, 服務員為你開門
年輕的姑娘在櫃台後跟你微笑點頭
你回應, 然後經過那玻璃門回家...

是多麼威風有型的事啊......

是誰說會所不重要啊

smileysmileysmiley



E90都仲話爛鬼..?
咁我渣E36....咪要拎去堆田....?

(最後無去堆田,係湯左,上年尾的事)
15 : passport(1491)@2010-08-05 16:34:10

14樓提及
以上的說法...我不同意呢...

我去過我朋友雀仔庭的單位
看見那氣魄宏偉的大堂, 美輪美奐的會所.....

膚淺的我....覺得真的好重要啊~~~
哈哈哈哈

雖然管理費要2蚊尺, 住500尺己經一千蚊
泳池每次計錢, 好似20蚊次, GYM ROOM 都係
雖然屋企係用黎住的
但認為會所不重要的人, 忽略了擁有物業的其中一個重要功能
就是物業其實還代表了你的身分及地位

大家試想想, 如果單身住在雀仔亭,
496 尺的單位吧
樓價約200萬

首期只需20萬(借9乘)
如果再配部爛鬼2 手寶馬...(E90)
踏入了那膚淺的雲石大堂, 服務員為你開門
年輕的姑娘在櫃台後跟你微笑點頭
你回應, 然後經過那玻璃門回家...

是多麼威風有型的事啊......

是誰說會所不重要啊

smileysmileysmiley



正呀
我都係想買爵仔庭
hahha
16 : GS(14)@2010-08-14 16:36:36

http://charblogger.blogspot.com/2010/08/blog-post_09.html

講到假豪宅,馬沙相信普天之下,真係香港獨有。發展商由最初市區的屋苑式物業,求其冠以乜乜「豪園」、「豪庭」、「灣」、「半島」,到市區單幢式所謂精品豪宅,繼而深入不毛,依家遠至上水鄉郊,新開售嘅物業都會叫做豪宅。

個人認為,叫得豪宅,地點好一定係首要條件。例如港島半山、南區,九龍加多利山 、何文田山、窩山,新界九肚山之類。而呢啲所謂傳統豪宅區都有一個共通點,就係唔會有港鐵直達,出入主要依賴私家車、專線小巴或的士。亦由於呢個原因,呢啲地方正常來講,除咗住客之外好少外人出入。相對地,呢啲地方私穩度就比較高,環境亦異常清靜。特別係零辰時份,專線小巴停駛後,馬路連車都唔多架,條街呢? 真係鬼影都唔多隻。

除咗地點要好之外,真正豪宅其中一個特色就係地方要夠大。傳統嘅豪宅,面積至小1,000至1,500呎,即室內可用空間850至1,300呎。以現今超級縮水嘅新樓計算,即建築面積至小1,300至2,000呎。真係有啲錢嘅人,即使1個人住,絕對唔會屈居於一個建築面績600呎,實用用面積400呎,扣除環保露台、超大窗台後可用面積可能唔夠300呎嘅假豪宅。

再講,一個真正豪宅,必須配備嘅唔係一個超豪會所,而係足夠比例嘅車位數目。住屋仔嘅固然之有自己車房,住屋苑式呢? 個人認為單位對車位數目比例最好達到1:1,即每戶至少能配備一個車位,就算無1:1, 至低限度都要1:0.8。試諗下買完間所謂豪宅,搬入去先發覺有錢都無車位泊車,真係人都癲。

就以早前馬沙睇過嘅大角咀皇宮為例,該皇宮一共有964單位,但車位只有136個,即單位對車位數目比例1:0.14。換句話說,平均每7戶才分配到一個車位。如果同時有幾架靚車嘅車主,住係嗰到都咪話唔煩。

或者你會話,我個豪宅位於乜乜港鐵站上蓋或甚麼黃金圈,交通四通八達,出入方便,駛乜揸車? 如果係咁就真係夏蟲不可語冰。
17 : GS(14)@2010-08-14 16:36:51

http://charblogger.blogspot.com/2010/08/blog-post_10.html
上文講過大角咀皇宮嘅車位問題,不妨再深入講下呢個盤嘅問題。老實講,呢個盤馬沙由佢平整地盤開始,一直睇住佢起,直到今年起名大角咀皇宮。所以上月去開奧海城飲茶,當然順道去參觀一下呢個吹到幾乎天上有地下無嘅皇宮示範單位。

當日馬沙接過樓書後,打開睇睇項目基本資料,見到住客車位得136個,覺得好鬼奇怪。一來大角咀皇宮唔似得最近熱賣嘅北角單幢樓項目「楂爬」咁,根本無乜位起停車場。二來大角咀皇宮話哂都係有6座樓嘅大型項目,其基座望落去無6層都應該有5層,無理由得咁少車位。

要了解多啲,當然又要睇吓本樓書。翻閱本樓書,初步確認基座共有6層(無4樓及唔計地下嗰層),詳情足本寫比大家睇下:-

6/F   會所
5/F   住宅大堂/會所
3/F   停車場/政府設施
2/F   停車場/政府設施
1/F   停車場
UG/F 商業用途/住宅穿梭電梯大堂
G/F   商業用途/住宅穿梭電梯大堂

認真啲睇,原來超過100個車位設於1樓。2及3樓主要係商用車位共約40多個。你又可能會好似馬沙咁好奇,想知私人皇宮基座2及3樓嘅規劃中,究竟可以有乜政府設施。咁就要揭開本樓書第11項有關「公共設施」一欄睇睇。

喺講大角咀皇宮嘅 「公共設施」之前,馬沙有必要先強烈建議各新樓準買家,喺作出買樓決定前,必須認真細閱樓書有關「公共設施」一欄,因為好多時「魔鬼細節」盡在此欄中。

又講返大角咀皇宮嘅 「公共設施」,究竟係乜嘢呢?

登登登.....答案係發展商及地產經紀都必定隻字不提嘅......「安老院舍」! 即係話,大角咀皇宮屋苑基座嘅 2及3樓,每層之中有約1/4樓面必須根據賣地條件興建一座安老院舍,並在2010年9月30日或之前完成及入伙。相信呢個都算第一個「據5大港鐵站、西九龍核心黃金圈」嘅後宮式老人院。難到發展商係方便班新業主,入伙時能夠安排家中老人順道遷入「後宮」安享天年?

仲有一樣,就係屋苑高層地下(UG/F),要24小時開放一條公眾免費行人通道,以方便公眾人士步行通過兩條(分別接駁現有行人天橋及接駁奧海城)全天候行人天橋。以後呢條行人通道必定24小時都人來人往,果然係「據5大港鐵站、西九龍核心黃金圈」嘅 西九黃金圈地標皇宮。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=270184
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