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揭秘內房天王的投資時鐘

在寫完花旗內房天王的告別演說後，不少讀者表示意猶未盡，還想聽大佬講一講。蔡金強自稱小金人，是中環屈指可數從投資者、到公司、到小朋友、甚至競爭對手，幾乎都獲得五星好評的一位猿猴，所謂論call有call，論地位有地位，論民心有民心，令人敬佩。

 

與小金人的對話中，蝸牛妹覺得他是一個坦率、目標清晰、非常堅韌而又樂觀的人。我們聊了聊他離開賣方後的新征程，對市場的看法，現在到底該買房還是買股票，也請教了他一些職場建議。


可能為了避免大家太想他，小金人竟然就這麽把他投資內房多年秘笈全部告訴我了，聊完覺得自己賺了一個億！

 

愛與不愛，牛市已在


從2018年初想創業，到8月份開始交易，小金人只花了8個月，搭建出奧陸資本的股票基金及債券基金：股票基金的投資範疇為A股、港股及美股的中國企業；債券基金更多側重於小金人熟悉的地產債。盡管成立時間不長，但兩只基金無論是去年還是今年，全部取得了不錯的正收益。

 

以小金人的話說：“我不信相對回報，拿了別人的錢還是要做到正回報”。還叮囑我，千萬不要太吹捧他，免得人家以為這是篇廣告。

 

在他眼里，現在的A股市場已經進入了牛市，像極了2014年底、2015年初的時刻。我們與其爭論流動性沒有以前好、放水能不能真的救起經濟，不如想想過去十年中，一波又一波的大水漫灌呀，要是不放水，世界經濟能活到現在麽。

 

總吐槽政策該幹啥不該幹啥，不利於實際賺錢，所以我們這邊建議少說話多看盤，戰勝市場，活過水牛市才是真理。講回A股跟港股，小金人認為牛市中A股有更多的優勢。

 

首先，港股有做空機制，投資者比較理性，看到現在這估值，更難的是要控制的是自己想做空的手啊。A股這麽多年不都是大起大落的過來，別人五年才走的完的牛市，神A跑起來一年都不用，投資者心里這點數還沒有？

 

其次，港股現在沒了龍頭。幾年前騰訊帶頭、左瑞聲又舜宇，後面再跟一眾小屁孩，市場行情頂呱呱；但2018年事情全變了，騰訊逐漸成了range trading，左右護法又垮了，當我們看到今年連鐵塔都能炒上來變成香餑餑的時候，就充分說明了什麽叫做“青黃不接”。

 

最後，牛市中A股的流動性遠好於港股。以28塊的中信A股跟20塊的港股對比，為什麽港股升2%的時候，高溢價的A股還可以漲停，牛市光看基本面是不夠的。A股到底好不好，誰用誰知道。

 

所謂不同的市場環境，需要有不同的策略應對。現在眼看著洪水來了，你是想騎牛過河，還是冒著被淹死的風險執意遊過去呢？The market can stay irrational longer than you can stay solvent。

 

Endgame——房地產


比現在的牛市更不好為市場理解的，就是房地產板塊了，講到這里小金人真的是感慨：

 

“房地產除了在2006年、2007年短暫被市場愛過外，從此便再沒有了。我早年帶房地產板塊和上市公司的時候，聽到投資者埋怠嫌棄內房時候，我是會很不爽的。後來慢慢就習慣了，這是常態！炒中國房地產股，誰還不得有顆大心臟啊，你說樓市要崩，那你去short唄，I don’t even care！”

 

房地產板塊追溯本源，是中國經濟的endgame。現在我們走的高房價、高地價政策是一條單行道：每年6萬億的賣地收入、1.5萬億的相關稅收收入和1萬億的其他收入，一個行業就推動了地方政府、銀行、地產公司及有產階級一路向前，剩下沒買房的無產階級只能占據輿論的制高點。

 

雖然你能聽到輿論與現實對立的喇叭聲，也許夜深人靜的時候會質疑當初的選擇是不是錯了，但開弓沒有回頭箭，自己選的路哭著也要走到底啊。而這條路上通常會出現兩種質疑聲音：一是海外空頭質疑單行道的可持續性；二是投資者關心一些地產公司的車開的穩不穩。

 

海外空頭他們沒見過中國這樣的體量市場，無法想象世界上怎麽會有國家每年要賣千萬套房子（一年就能賣出個法國人口住的房子）；怎麽竟然還有改善性需求這種需求？只能說雙方意識形態分歧太大了，誰家的孩子自己愛。

 

剩下吃瓜的投資者也是想問題不夠透徹。行業從2016年至2018年12萬億人民幣的年銷售量，可能慢慢整合降至10萬億，但這個體量還是巨大好不好；以10%的margin來算，行業一年也能掙1萬億；剩下行業整合中，被KO的那些開發商，也是物競天擇的宿命。總惦記著恒大會不會拜拜，那真的是太閑；如果恒大都能拜拜，那就代表整個行業跟經濟拜拜了，一定是一場1920年級別的拜拜，是沒人能逃掉的拜拜。擔心這個，有什麽意義呢。

 

內房炒股秘笈


來炒股就是來賺錢的，經常有投資者抱怨，內房太幺蛾子，一不小心就成了長期股東，那你一定是不知道小金人的內房炒股秘笈。

 

選內房首先你要有信念：地產永遠是好的。其次，你要踩準市場驅動力，到底是流動性為王，還是整合得勢，亦或是口味之風出現。

 

比如2017年流動性好，那你當然要抓最兇殘的，所謂顛覆者三兄弟，融創、恒大、碧桂園啊；2018年一看去杠桿來的那麽兇神惡煞，肯定找穩當點的，華潤置業、龍湖、中海，去年哪個不是賺了大錢；2019年現在看起來，大水灌溉是逃不掉了，小金人覺得勇士們都回來。如果哪一年流動性上沒有這麽大起大落，那年進入平淡期，那就看看哪個老板性格有魅力，跟市場故事說的最好嘍，還有多元化等等。

 

房地產搞來搞去每年就這麽點事，投資時鐘小金人也給你們總結好了：

 

每年12月到1月肯定是一波（年初流動性肯定稍微好一些），炒到2月基本要低調一些迎接兩會，等到兩會快結束再站起來炒到3月業績期，房地產公司的業績通常還都不錯，老板們也都很自覺，給大家發發股息順便自己拿一點，先把股價燒到4月份，然後再開始養精蓄銳。

 

從5月份到11月，大家感受下現實與輿論的對立面：這屆五一黃金周不行，6月銷售也不好，7、8月份放暑假帶熊孩子沒時間買房子，金九銀十也不好。#欲加之罪何患無辭#

 

到了11月，苦逼了大半年的房地產商哧吭哧公布了銷售數據，大家一看：咦，這幫家夥今年賣的都還可以嘛。加上銀行撐到年底又開始放一些流動性，兄弟們，一起沖向年底啊。然後我們再次回到每年12月……

 

講完房地產投資時鐘，下面小金人要說的是房地產倉位控制法：

 

內房的股價是很無厘頭的，不是你分析基本面對了，或者利好出來了就能漲的，只有埋伏戰才能贏。首先選好標的，然後輕倉進入，一旦股價漲破位馬上加倉到八成，一旦分析師出了報告（小金人特別強調花旗的報告一定是出的最早的），倉位加到滿，兩天後獲利了結或者出一半。


一旦你仔細研究看盤，漲破位後，開始搭model，跟管理層打完電話才進去，那很可能你進去的時候，戰役已經基本結束，你就這麽成為了長期股東。

 

怎麽看香港樓市


“千萬不要隨便賣香港的房子。”

 

香港的樓市很扭曲，連小金人都覺得自己是受害者。但現實是現在香港樓市無招可破，既沒有新增供應，又有那麽多新增需求，竟然還有猿猴總是喜歡拿“affordability”來說事。拜托，人剝削人的資本主義社會，你講社會平均，雖然沒錯，但也太不適合賺錢了。

 

香港的人口從1996年的500多萬人，增加到2017年的740萬；香港的私樓及公屋供應量，從1997年的每年各4萬套，下降至現在的每年各2萬套，很難想象30年後大家要怎麽住。供小於求，加之土地供給少，樓價自然高，搞的群眾反應很強烈，但是“土地不會因為你的怨恨從天上掉下來”。

 

因為1000平方公里的香港，主要面積被郊野公園和離島占據，想增加土地供給要麽填海、要麽動用郊野公園。現在政府要填大嶼山，給出了十年規劃，結果首先要弄3-5年咨詢期，這還得先有10億港幣經費才能開展工作，而這一定能通過立法會嗎……

 

要是搞農地轉換呢，又怕被大家扣上官商勾結的帽子，那地到底要從哪里來？從1996年前，香港平均每七至八年就會出現一個新城鎮，但在東湧將軍澳後，香港已經欠了市民兩個新城鎮了。以每個新城鎮容納50萬人計算，兩個新城鎮共可容納100萬人，除以三約33萬套房子。這就是現在香港供給的缺數，你把全香港的高爾夫球場拆了也不夠啊。

 

剛需的痛苦講完，香港中高端的豪宅也是買一套少一套。大家看看港交所一年有多少IPO，多少人從不是特別有錢變成了有錢人，拿著share option印出來的錢去買房子，錢對他們來說是問題麽？扯什麽affordability。

 

再敲一次黑板：千萬不要隨便賣香港的房子。

 

該買樓還是買股票？


股票是好東西，但通常是二成賺八成人的錢。樓就比較公平，小金人對年輕小朋友的住房建議就是：

 

首先你不能太提前透支自己的購買力，也不能太保守。買房就像我們在海邊，你要先讓腳試試水，才有機會下海；如果總是保持距離，那就永遠都不會下海了。大有大買，小有小買，先上車再換也是辦法；但如果你一直沒房，就很難把握到周期。

 

除了香港的房子外，小金人比較看好深圳跟杭州的樓市。因為這兩個城市有很多高新企業，城市很有生命力，人口又有流入；他們作為大灣區、杭州灣，相信未來會是中國領先的大都市圈。

 

小朋友的職業規劃


第一，知識面要廣。小朋友們要記住，猿猴不是你的終身職業，你要像搭金字塔一樣，儲備自己的知識體系，強化專業素養，為未來轉行打好基礎。小金人覺得自己能從眾多地產猿猴中跑出來的原因，是他早在2008、2009年的時候，就建立了完善的top down論證，出去見客戶很難被KO，而這來自自己在更早以前的宏觀和各種知識儲備。

 

之所以有些猿猴做到最後會痛苦，是因為他除了自己cover的十幾只股票外，其他很多也不知道，每天就是一個朝七晚十的螺絲釘。如果你覆蓋的行業又是個夕陽行業，那慢慢就會產生不安全感，然後自我懷疑，出現惡性循環。人始終還是要過的有朝氣，蒸蒸日上才行。

 

第二，猿猴要在合規允許的條件下，適當買賣股票。自己不買股票，怎麽會知道什麽消息重要什麽消息不重要？不要輕易鄙視技術分析流派。投資是人的行為，不要總拿基本面說事，你又不是神，基本面與技術面相結合，才能走的更好。

 

第三，選個好行業覆蓋，千萬別選個進去了就出不來的行業。

 

小金人現在身邊的人，不少都跟了他十幾年。作為一個老板，對於工作，小金人覺得自己要求的很嚴格；但是做老板，最重要的是敢於出聲、承擔責任、保護下面小朋友的利益。這樣小朋友也不會有什麽顧忌，工作有個盼頭，團隊才能越來越好。

 

最怕就是缺乏安全感而又強勢的猿猴，因為缺乏安全感，但把下面小朋友壓榨的特別淒慘，大樹之下寸草不生。再強勢的人都會有退休的一天，明明做到50歲可以退休，如果一定要做到60歲，也不是幸福的事。萬物生長有時！等你退休的時候，下面的小朋友成長起來做到無縫接軌，這難道不是一件很有傳承的事麽。

 

愛拼才會贏


小金人是福建人。聊到最後，才知道，原來他剛來香港時候，也做過很多parttime：比如他做過建築，還做過廚房廚師，現在做飯成了他工作外的一項愛好。

 

我很傻地問，那從剛來到現在的地位是不是很辛苦。小金人回答的很有福建精神：

 

“這一路打拼當然不容易啦！但我沒有痛苦的感覺，因為打拼跟辛苦是很正常的，一切都是過程，是自己選擇，不成功我就再試嘍。我們福建小孩都是這樣，出來就有工作的傳統，這都是生活的階段。”

 

上大學，小金人就炒股票補貼自己生活費，從H股、紅籌股、香港工業股，開始掌握對市場的感覺。畢業後從四大轉去sellside開始，感覺在他描述起來，沒有什麽困難的事。

 

離開花旗的時候，帶走了美好的回憶。但每個階段做不同的事情，現在人生進入另一條跑道，小金人希望幫基金做好業績，幫投資人多賺錢。

 

某種意義上，地產跟做基金有一定的相同性，兩者始終做的都是投融資生意，市場好的時候趕緊投資，稍微沒那麽好的時候就好好融資。

 

最後，我問作為一個胡建人，小金人怎麽看香港這麽多的胡建上市公司。福建不是魚米之鄉，曾經很長時間都是前線地區，發展主要是靠一波又一波走出去的僑胞，拼命往外闖。

 

福建上市公司也是一樣，質素上雖然比不了廣東浙江公司，但每一個走出來的福建企業，一定都是非誠的堅韌才有今天的成績，賭命的上市公司肯定也存在，但你擔心就別買，人家愛搞風險高回報關你什麽事呢；但好公司也極多，如恒安、安踏、福耀玻璃、旭輝、世茂等等，還有福建老板創立的美團和今日頭條，福建上市公司數量在全國來說都是遙遙領先的，這已經就是成功了。



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