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融資成本4.5%，龍湖加碼商業地產

“我們計劃2020年開業商場50座，租金收入60億，主要集中布局在一二線城市。”龍湖地產（0960.HK,下稱“龍湖”）商業地產部總經理李楠告訴記者。

2011年，龍湖集團將自己的商業地產板塊作為戰略開始布局。根據公開資料，截至2017年12月，龍湖已經在18個城市開業26個商場，開業商場面積達260萬平方米，分布在北京、上海、重慶、成都、杭州、蘇州、西安等核心城市，商業整體出租率95.3%。2017年 , 龍湖商業租金收入27.09億元（剔除營業稅前），同比增長33%。

“我們每年都會把住宅回款的10%用於投資性物業（商業地產），去年銷售1500億，我們至少會在今年投150億在商業地產。”龍湖CEO邵明曉告訴記者。

去年，邵明曉帶領團隊走訪了很多國外商業地產開發商，發現很多國外的優秀經驗，逐漸開始讓龍湖的商業地產戰略慢慢清晰。

“我們的購物中心定位城市中產新銳家庭，希望通過購物中心提供他們的生活需求，我們的布局主要是核心城市深耕，主要是布局在地鐵上蓋區域，通過網格化布局完成城市的深耕。”邵明曉告訴記者。

邵明曉計劃，龍湖在住宅領域保持top10規模，而在商業地產領域則要進入top3。

 

這樣的邏輯是，未來住宅開發將出現瓶頸，開發商都需要在主航道之外尋找更多的增長極，因此龍湖不斷在商業地產進行加碼。

“過去幾年，我們融資方面前融、非標、信托、資管均沒有用過，這樣的記錄給我們帶來了非常低的融資成本，因此我們才有能力做好商業地產。”邵明曉認為，較低的融資成本是龍湖做商業的核心競爭力之一。

根據龍湖2017年年報，2017年龍湖凈負債47.7%，截至2017年現金持有量為267.6億元，負債結構健康。龍湖2017年平均融資成本為4.5%，達歷年新低。事實上，低資本成本是龍湖的戰略之一，龍湖一直通過審慎原則保持較低的資金成本。

按照龍湖規劃，北京房山天街、常州龍城天街、成都西宸天街將於今年開業，2019年及2020年每年還將分別有超過10座天街開業。龍湖商業目前擁有三類主要產品，包括購物中心天街系列、社區購物中心星悅蕓系列和中高端家居購物中心系列家悅蕓系列，以天街系列為主。

“商業空間是我們的戰略一部分，未來我們還將把商業、公寓等業態的用戶進行整合，我們希望未來在城市更多點的布局，讓這個城市的用戶可以更多的選擇用戶的產品和服務，提高忠誠度，這是我們的核心邏輯。”邵明曉介紹。

根據年報，2017年龍湖投資性物業不含稅租金收入25.9億元，較上年增長35.6%，商場、冠寓及其他租金收入占比分別為 97.7%、1.5%和0.8%。物業管理費收入20.19億元，同比增長40%。

邵明曉表示，到2020年，這三大主營業務收入將分別超過60億元、30億元以及60億元，使得經營性收入超過150億元。

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