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土地財政重壓

2011-6-27  新世紀週刊



□ 本刊見習記者 朱以師 記者 李慎 | 文地方融資平台最興盛的地方,也是近年土地收儲最多的地方,現在成為資金最吃緊的地方北京從2009年到現在的土地儲備貸款超過2500億元?

這是什麼概念?2010年北京市的財政收入才不過2353億元。

來 自《21世紀經濟報導》的一則報 道,將北京市架在了火爐上。報導援引接近北京市國土局人士消息稱,從2009 年至2011年5月,北京市土地儲備貸款總規模超過2500億元,從2011年開始,每月需還本付息100億元以上。該報導同時稱,今年1月-5月,北京 土地出讓總收入僅250.61億元,土地出讓收入難以支撐還債的險局出現。

北京市財政有這麼危險嗎?來自地產界和銀行的反應沒有這麼悲觀。 多位金融界人士質疑這一數字的可靠性,並表示銀行相信土地儲備貸款是銀行優質資產,總體上並不擔心北京市財政沒有還債能力。潘石屹亦以人大代表身份披露, 北京市2011年1月-5月的入庫土地收入為640億元。

但另一方面,北京市過去兩年間確實加大了土地收儲力度,加之今年以來賣地收入因調 控銳減,雖不至入不敷出,但還債壓力確實加碼。不愁賣不出去地的北京尚且緊張,一些近年來大搞拆遷和城市改造的二三線城市壓力更大。這些城市對土地財政的 依賴更大,在此輪地產調控衝擊之下,地比北京更難賣,也因此,資金鏈更為緊張。

一位從事土地規劃諮詢的業內專家在接受財新記者採訪時表示,安徽、湖南、河北、天津和重慶等省市,是地方融資平台最興盛的地區,土地作為地方政府最重要的資產,被大量收儲,注入平台公司,目前它們恰恰就是資金最吃緊的地方。

北京土儲債務虛實

截 至本文發稿時,北京市國土局及北京市土地整理儲備中心仍拒絕就土地收儲貸款數字作出回應,但地產界、銀行界人士普遍認為,「北京市及各區土地儲備部門這兩 年的確借了不少土地儲備貸款,但應該沒有2500億元這麼大的規模。」北京市政府工作報告披露,2010年北京市完成土地儲備開發投資為1470億 元,2009年這一數字為1165億元。

2011年上半年的土地儲備開發投資的規模,目前尚無官方公開的數據。但北京市國土局公佈的 《2011年度土地儲備開發計劃》顯示,今年計劃安排土地儲備開發投資為1000億元。據此估算,結合2011年信貸規模收緊的大背景,假設2011年上 半年北京完成土地儲備開發投資500億元,那麼2009年至今北京市累計完成土地儲備開發投資規模為3135 億元。

按照央行的要求,土地儲備的貸款額度不得超過所購土地評估價值的70%,且土地的估價要減去需要上繳的財政收入。以土地儲備貸款佔總投資規 模的70%計算,2009年至今北京市土地儲備貸款規模累計約為2200億元。

實 際數字可能比2200億元低。原因之一是整體貸款比例達不到70%。據財新記者瞭解,土地儲備貸款均由各區分中心與相關銀行按照項目「一事一議」「一地一 處理」的方式獲得。銀行根據不同項目評估,最高按照評估值的70%提供貸款,最低只提供20%-30%的貸款,商業用地的貸款尤其低。

另外,銀行可以提供的貸款額度與實際獲得貸款金額,一般都會有一定差額。一位長期在北京從事土地一級開發的開發商告訴財新記者,由於很多項目實際需要支付的收儲資金少於銀行可提供的貸款規模,收儲機構沒有將貸款額度用足。

同時,土地被收儲後,如果成功出讓,其收儲環節的貸款在土地成交後將獲償還。「土地成交後,競得方除了與國土局簽訂國有土地使用權轉讓合同,還要與土地收儲機構簽署土地拆遷和一級開發補償協議,這一部分就是土地收儲的所有成本,包括貸款及利息。」上述開發商表示。

農行總行房地產信貸部相關人士也證實,有些項目在獲得土地出讓金後,貸款就還掉了。

北京市2009年土地出讓收入約928 億元,2010年為1636.72億元。高策地產顧問機構總經理車輪認為,一些儲備項目出讓后土地出讓金回籠,貸款能形成滾動,不能以累計總規模來計算。

但是,2009年至今收儲的土地有多少已經轉讓,有多少貸款已經償還,北京市土地儲備中心拒絕提供信息。

建行總行一位內部人士判斷,綜合考慮上述因素,目前北京市土地儲備貸款不大可能達到2200億元的規模。據他透露,建行北京市分行2010年的土地儲備貸款規模是100多億元,其他幾大行的土地儲備貸款也相差不多。

銀行方面對北京市土地儲備貸款的風險依然樂觀。「這一塊資產是銀行比較優質的資產,有財政擔保,而且北京市財政總體還是比較好的,銀行不擔心。」上述建行人士表示。

高盛高華的一份分析報告認為,北京市土地儲備貸款總體上只是流動性問題而不是償付能力問題,由於土地儲備是土地供應的惟一來源,其利潤率比較高,如果貸款期限可以被延長,則銀行貸款不會遭遇大規模損失。

大規模收儲行動

這並不意味著北京市可以高枕無憂,不用擔心巨額土地儲備貸款的償付風險。在過去兩年,借「4萬億」和信貸松閘的東風,北京市獲得了大量土地儲備貸款,並進行了超大規模的土地收儲。

據《北京市2010年度土地儲備開發計劃》的規劃,北京市計劃在2011年度新增8000公頃土地儲備,同時完成開發8000公頃,年末結存1.4萬公頃土地儲備。

但實際上,到今年5月《2011年度土地儲備開發計劃》公佈時,全市土地儲備開發年初結轉達2.2萬公頃。也就是說,北京市的「土地儲備池」在2010年比原計劃淨增加了8000公頃土地。

一位熟悉北京土地市場的開發商分析,北京市加大收儲有自己的算盤,即「先期儘可能多收儲土地,以後的拆遷成本只會越來越高」。

但北京市通過土地儲備貸款購置了大量庫存、佔用了大量資金之後,遭遇2010年房地產調控,土地市場趨冷,引起外界對其償債能力的擔憂。

據北京市土地整理儲備中心的數據,今年上半年,北京市土地出讓金收入為314億元,較去年同期下降了50%,創下過去八年的降幅紀錄。同時,北京市土地出讓的平均單價也較去年同期下降了40%,其中居住類土地平均單價下降了45%。

高盛高華的分析報告認為,土地出讓收入的下降,使得土地儲備的現金流無法與貸款的還本付息週期相匹配,可能需要延長貸款的期限。

當然,北京依然存在自我調節的空間。今年以來,北京儘管也出現了一些土地流拍,但總體來說土地沒到賣不出去的地步。通過減少收儲和加快推地,特別是一些優質地塊,完全可增加土地出讓收入,緩解資金狀況。

更危險的地方

在 全國範圍內,那些財政實力和償債能力遠不如北京的城市,引發了更多的擔憂。上海城開集團有限公司總裁倪建達認為,地方政府財政危機正在來臨。在4萬億天量 投資拉動下,地方政府多繪製了城市建設的宏偉藍圖,但接踵而至的地產調控使得很多本來預期能夠高價出讓的土地無法及時出讓,導致地方政府資金鏈的緊張。 「不僅是北京,其他城市更不樂觀,並且有不斷惡 化的可能。」2008年,河北省提出了城鎮改造「三年大變樣」的口號,隨後的三年時間,河北省經歷了城建史上規模最大、投資最多、力度最強的時期。其中, 土地收儲是第一步。

在河北省省會石家莊市,市長艾文禮於2009年8月介紹石家莊市經濟運行情況時稱,2009年、2010年兩年,石家莊計劃投資1111億元,做146個城建項目,同時計劃收儲土地1萬畝,比去年

一個可能的

解決方案是

延長貸款期限,

從而使之與土地儲備的

現金流相適應

提高1.14倍。政府將通過土地儲備中心申請銀行貸款去做這些項目的土地一級開發和基礎設施投資,2009年計劃融資50億元。

與此相對,2008年,石家莊市賣地892.24公頃,政府土地出讓純收益18.78 億元;2007年石家莊賣地1054.66公頃,政府土地純收益25.86億元。即便在土地行情好的年份,賣地收入都難以覆蓋一級開發和基礎設施投資總額。

到了2011年,情況就更捉襟見肘了。據財新記者統計,2011年1月初至今,石家莊市僅七塊土地成交,其中四塊是住宅用地,成交總金額為12.53億元,僅為2010年土地出讓金總收入99.25 億元的12.6%。

這種情況,在河北省其他城市普遍存在。為支持全省城鎮面貌三年大變樣,河北省國土部門制定了《支持城鎮面貌三年大變樣十條措施》。這十條措施,為該市土地收儲和三年大變樣提供了強有力的政策支持。

數據顯示,三年間,河北完成城市基礎設施投資7131億元,累計拆遷面積2億平方米。但政府沒有公佈與之相應的土地收儲投資數據。

一些城市已不堪重負。一份2011年2月10日唐山市市委下的發文件顯示,2011年唐山市提出「六個提速,六大改造,六個攻堅,二十個重點項目」,共計121個項目,總投資3606.6億元。

但自2010年年底,房地產城投公司就陸續出現資金周轉困難的情況。2011 年,唐山市政府開始引進民營資本參與項目建設,目前,已有三個政府主導的大型項目甩出來,讓民營企業接手,出錢救急。

中原地產分析師劉淵向財新記者表示,地方政府大規模的城建計劃主要依賴城投融資和土地財政,前面欠的錢得靠後面賣地的收入補上,但目前由於開發商拿地熱情不高,土地成交溢價率很低,很多土地都以底價成交,因此地方政府現在十分著急,一方面希望儘量避免土地流拍,一方面資金鏈吃緊又要推地。

方正證券統計,1月-5月,全國128 個城市土地出讓金相比去年同期下滑了5%。北京、上海1月-5月土地出讓金分別下滑56%和37%。

截至5月,一線、二線城市房產商的土地購置行為仍較為謹慎。1月-5 月,一線城市土地成交建面累計3829萬平方米,同比減少4.63%;5月單月一線城市的土地成交溢價率回落至18.93%。

一位從事土地規劃諮詢的專家向財新記者表示,安徽、湖南、河北、天津和重慶等省市,是地方融資平台最旺盛的地區,土地作為地方政府最重要的資產,被大量收儲,注入平台公司,目前這些地方恰恰就是資金最吃緊的地方。

在 部分省市,土地收儲已經公司化運營,並且和二級開發、保障房等各種資產放在了一起,想要算清收支賬目十分困難。但可以明確的一點是,如果下半年的土地市場 仍舊這麼冷清,地方政府日子將更加難過。高盛高華發表報告稱,預計地方政府將向中央政府「叫苦」,一個可能的解決方案是延長貸款期限,從而使之與土地儲備 的現金流相適應,從結構性角度看,中國需要加速財政改革,包括減輕地方政府的財稅負 擔、允許發行地方政府債券。


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