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隱世油王一億身家住美孚

2008-07-24  NextMagazine香港遍地黃金，有錢不願為人知者比比皆是，但上市公司的年報，原來會揭露投資者的身家！

中石油最新的年報，刊登了兩名手持現值七千萬元中石油股份的散戶姓名。經本刊仔細調查，發現他們是一對居於美孚的退休夫婦，外間對他們全無認識。這對夫婦生活簡樸，計及其物業及鋪位，更有逾億元身家，是名副其實的隱世油王。

上月底，記者到美孚登門拜訪這名神秘的中石油股東凌芙生，應門是一位年逾七十的老伯，記者道明來意，並拿出中石油年報展示之後，他才自認身份並笑說：「年報居然有我哋名？咁賞面呀。」原來他雖然每年都會收到中石油的年報，但從未仔細翻閱，故不知自己竟榜上有名。

他 兩夫婦現有約六百九十萬股中石油，市值逾七千萬，「我咁多年嚟不斷買貨，其實到而家只係差不多打個和，所以唔會賣住，佢派息又幾好，咪由佢放喺度。」凌芙 生強調將股票轉為自己名下，收息時便不用被銀行或證券行「過水濕腳」；以中石油息率約四釐計算，他每年收息逾二百六十萬元；以自己名義收取，可省回逾萬元 的代收股息費。

香港上市公司的年報，只披露持股逾百分之五的股東，惟中石油自去年回歸國內發行A股後，須按國內上市規定，同時披露十大流通股的股東資料，因此○七年的年報，在十大流通股東一欄內，才有凌芙生夫婦的名字出現。香港投資者學會主席譚紹興表示：「佢哋轉咗自己名才會被揭發，否則存喺證券行，都會包含在香港中央結算代理人一欄，唔會出自己名。」因此很多同時在兩地上市的公司，其最大的流通股東皆屬中央結算代理人。

出身石油行業

凌 芙生買重中石油，並非只為收息，而是因為唔熟唔做，「我以前喺石油公司工作了幾十年，好清楚知道石油係必需品同好熟行情，我覺得中國嘅石油發展落後世界， 有好大進展空間。」現時國際油價高企，他卻認為難以持續，「當油價貴，自然會有人開發另類能源，從而減低原油的需求。現時已經有好多人開發風力、太陽能 等，所以我覺得油價都差不多到頂了。」

原來，他自六十年代初期，便在美孚石油當工程師，對股票的認識，亦由當時開始，「我在美孚做的時候，有個收買佬經常嚟收爛銅爛鐵，我同佢好熟，佢係一個股票迷，成日講唔停，我跟得佢多，都開始睇書研究，發覺股票真係幾好。」

他認為投資股票，一定要買有往績可循的龍頭股，所以從不抽新股，「因為睇唔到佢以前做成點，我覺得好多招股書都係吹水。」在股市打滾四十年，雖經歷多次股災，但卻未曾損手：「完全唔關我事！因為我唔係炒股，係長線投資，買嘅又係龍頭實力股，就算股價跌，遲早都會升番。」

他的投資期，往往長達十幾二十年，「我買新鴻基地產嘅時候，佢先幾蚊，揸到而家都未放。」所以他認為買股票，幾乎是穩賺。「只要有耐性，買優質股，基本上唔會有問題，我唔係要發達，我係要有系統咁積累財產。」

更重要的，是他用作買股票的錢全屬閒錢，「當年美孚母公司係全球第四大石油公司，在香港請嘅人，好少會炒，而且人工同福利都相當好。加上我無乜嗜好，好少使錢，自己份人工根本用唔晒，咪買股票當儲錢，由佢擺喺度囉。」

住 屋幾乎是香港人的最大負擔，但凌芙生卻倖免於難。美孚石油於六十年代，把油庫從荔枝角海旁遷往青衣，把原有地皮用作發展美孚新邨；八十年代初屋苑建成後， 油公司讓員工率先選樓，除樓價有一成七折扣外，還提供免息貸款：「唔使俾真金白銀，公司借錢俾你買樓，再每個月喺你人工扣少少嚟還錢。」

他當年還以三百一十萬元，買入美孚區內其中一個商場的大鋪位，間成六個鋪面出租至今，「當時我按咗手上啲股票，向銀行借錢買呢間鋪。買鋪無優惠，但我個鋪正正在商場門口，我睇好佢嘅前景。」二十年後的今日，不計每月六位數字的租金收入，該鋪位現已升值至四千二百萬元。

父母離異寄人籬下

由於凌芙生的股票和物業都買得早，隨着香港經濟飛躍，他雖一介打工仔，亦囤積了過億身家，但原來其身世艱苦。土生土長的他，父母在他小時候已離異，最初他與父親生活，但像大多數粵語長片一樣，遇到惡後母，「讀小學時，佢唔俾我讀書，阻咗我年半。」他遂轉投靠親戚家裡寄住。

凌芙生自小寄人籬下，朋友亦不多，只與書本作伴。他愛流連書店，站在書架前讀上四、五個小時亦不覺倦。閒時有點零用錢，便到嚤囉街買《讀者文摘》，「一蚊一冊，內容包羅萬有，仲可以學英文。」

他愛在書海浮沉，所以讀書成績相當優異，中學在香港華仁就讀，畢業成績全是優等，最後更獲獎學金到海外修讀電子工程。艱苦生涯自此完結，凌芙生笑言：「我開始工作之後，可以講得上係一帆風順。」

每日屋內散步兩小時

因 投資有道，凌芙生工作生涯比一般人短，二十年前已退休，現與結婚四十年的妻子及一隻貓居於逾千呎的美孚新邨，一子一女亦已成家立室。他說：「我好少老友， 所以唔多出街，平時主要都係睇書，咩書都睇。」除了每天朝早落街拿報紙外，凌芙生可以整天都足不出戶，「有時老婆叫落街買嘢咪去囉，但我好少自己話要去 街。」

多年的退休生活，沒有讓他培養出什麼興趣，既不養魚亦不好園藝。唯一是喜歡走路，但亦是在家中。他專程在木地板上用透明膠鋪出一條步行徑，「我以前都會打網球，但而家無了，淨係行路，每日固定快步行個半至兩個鐘。」

兩個小時，就這樣不斷由門口走到露台再折返，儘管樓下荔枝角公園景色秀麗怡人，但凌芙生說，「我喺屋企行，同喺下面行無分別，一樣呼吸新鮮空氣，但喺屋企可以睇電視，行完可以馬上沖涼，行到熱可以除剩條底褲，你可唔可以喺下面公園除剩條底褲吖？」

除 此之外，凌芙生其餘的時間還會做家務，「其實我請得起工人有餘，但無請，因為我認為一個人應該做運動，家務就係運動，所以屋企都係我同老婆自己打理。」事 實上，凌氏夫婦的生活沒有絲毫富戶色彩，家裡不見豪華裝修之餘，每件家具都非常平實，就連電視都是傳統大牛龜款式，「我只係一個好普通嘅普通人，只要住得 舒服就得。」說時，他穿着一套睡衣，躺坐在沙發上，一派悠然自得。

身家上億

資 產價 值

691.2萬股中石油 $7,105萬

美孚高層住宅單位 約$500萬

美孚商鋪 約$4,200萬

總計 約$1.18億

資料截至本週二。

揸30萬股江西銅上年報

除了中石油外，另一間同樣在中港兩地上市的江西銅，其○七年年報亦披露了四個散戶的名字，其中Yam Kam Ming的持股量僅得三十萬股，市值約四百五十五萬元，但已是十大流通股股東之一。

另一位榜上有名的Shou Yin Kiu，更完全不知道自己的名字為什麼會被披露，她說：「點會有o架，我又唔係董事又唔係乜！」後來更說：「都係上年嘅事了，今年等錢使，啲股票已經賣晒啦！」

筆論天下：美孚遊記 陸日勤

2008-12-03 AppleDaily 在一個百無聊賴的周日，日勤到美孚新邨半日遊，在花園平台上走過一幢又一幢雅致而樸實的舊式洋樓，路上碰面的多是上了年紀的街坊，也有帶着小孩子踩單車的少婦。平台開了間舒適堡，讓優閒一族可以享受健身之樂，那些供樓期滿，卸下重擔後的優悠生活，可想而知。供滿樓生活優悠美孚新邨見證着幾十年前，港人大舉離開破爛的唐樓和木屋，遷入洋樓的歷史，人們住屋環境因大型屋苑建設及交通配套，得以顯著改善。此外，美孚也見證着樓市起飛，人們撥出每月收入的一大部份，用來供樓。美國在前兩年樓市高峯期間，美國人的房屋開支，佔收入不足三分一。在香港，此比例是長期標準，旺市時比例更高，對不少人來說，「磚頭」確實具有一份無可取代的安全感。五六十年代大批新移民來港，這批新移民和他們的下一代，經過多年努力，很多已供滿了樓。只要再下一代再多供一間，三代人都擁有自己的物業。到時，港人所累積的財富便十分充裕。假設香港人口沒有大變，而財富代代相傳，到了第四代，大概已毋須為「上車」煩惱，可以多點時間上健身室和帶孩子踩單車吧。樓市起伏有規律今日，樓市再難出現可帶來長升長有的結構性改變，未來的樓市，相信會依循經濟周期而起伏。97年高峯期過後，樓市調整期長達6年；03年見底復蘇，升市又維持了5年。市場變化不可能像日落日出一樣規律有序，但事實上，其間即使經歷很多意想不到的事情，例如沙士疫症，樓市一樣跌幾年又升幾年，08年，跌市才剛剛開始。樓市與失業率息息相關。失業率升，樓價便跌，反之亦然。失業率見頂回落，樓價便會見底回升，歷來如是。以往的經濟衰退，失業率為6至8%，現時為3.5%，並有迹象繼續上升。黃昏將至，跟一位地產經紀交談，得知美孚新邨叫價，現時約每方呎3200元，日勤道別說改天再來。陸日勤http://penandsky.blogspot.com

追踪師奶兵團十億炒美孚

2009-05-21  NExtMagazine


美 孚 新 邨 抗 跌 力 強 ， 海 嘯 發 生 後 ， 樓 價 只 跌 百 分 之 十 三 ， 近 日 呎 價 又 重 返 三 千 六 百 元 水 平 。 一 班 住 在 這 裡 ， 外 表 普 通 的 師 奶 ， 多 年 來 密 密 炒 ， 淨 賺 兩 億 。 （ 廖 健 昌 攝 ）



在 銀 行 減 息 及 憧 憬 通 脹 升 溫 的 環 境 下 ， 投 資 者 寧 願 攬 實 嚿 「 磚 頭 」 好 過 揸 現 金 ， 貴 為 藍 籌 屋 苑 的 美 孚 新 邨 ， 樓 齡 雖 然 超 過 三 、 四 十 年 ， 但 屋 苑 有 超 過 萬 三 個 單 位 ； 無 論 市 況 好 壞 ， 每 月 都 能 維 持 最 少 五 、 六 十 宗 交 易 ， 是 十 大 屋 苑 之 首 。
而 支 撐 着 整 個 屋 苑 的 中 流 砥 柱 炒 家 ， 原 來 是 一 班 師 奶 ； 她 們 住 在 美 孚 ， 食 在 美 孚 的 酒 樓 ， 由 區 內 的 地 產 經 紀 介 紹 筍 盤 ， 在 屋 企 樓 下 的 銀 行 分 行 做 樓 按 ， 對 美 孚 的 炒 樓 環 境 熟 到 透 。 本 刊 追 查 三 名 美 孚 「 師 奶 樓 神 」 的 足 跡 ， 過 去 二 十 年 她 們 炒 過 的 美 孚 單 位 涉 資 達 十 億 元 ， 策 略 是 密 食 當 三 番 ； 這 幾 位 出 入 街 市 買 餸 煮 飯 兼 湊 孫 的 師 奶 ， 多 年 來 竟 然 淨 賺 接 近 兩 億 元 ！


林 太 每 日 下 午 飲 完 茶 都 會 出 入 區 內 的 地 產 代 理 行 ， 記 者 就 見 過 她 一 連 進 入 幾 間 行 ， 與 經 紀 都 十 分 熟 落 。



林 太




在 美 孚 新 邨 富 臨 漁 港 的 二 樓 小 菜 廳 內 ， 每 日 都 有 不 少 師 奶 飲 茶 打 牙 骹 ； 她 們 穿 着 涼 鞋 、 運 動 褲 的 街 坊 裝 ， 與 一 般 茶 客 無 異 。 其 實 這 裡 是 臥 虎 藏 龍 的 地 方 ， 記 者 坐 在 小 菜 廳 一 角 已 聽 到 不 少 炒 樓 經 ， 其 中 一 圍 枱 的 師 奶 說 ： 「 我 個 單 位 二 百 八 十 萬 買 返 嚟 ， 個 客 問 三 百 萬 賣 唔 賣 ， 個 客 好 似 好 心 急 ， 佢 急 我 偏 唔 急 。 」 另 一 個 插 嘴 道 ： 「 唔 使 賣 住 ， 起 碼 三 百 四 十 啦 。 」 這 班 師 奶 們 飲 茶 後 會 經 常 一 起 打 麻 雀 、 鋤 大 Dee ， 近 月 則 轉 玩 鬥 地 主 。 她 們 互 相 交 換 炒 樓 情 報 ， 價 啱 即 落 訂 或 出 貨 ， 十 分 爽 快 。
美 孚 新 邨 每 月 約 有 六 十 宗 成 交 ， 當 中 接 近 三 成 都 是 由 這 班 師 奶 包 辦 ， 當 中 的 代 表 人 物 ， 要 數 林 太 及 黃 太 。 表 面 上 ， 這 兩 位 師 奶 與 一 般 師 奶 無 異 ， 但 她 們 在 美 孚 新 邨 卻 無 人 不 曉 ， 記 者 走 進 富 臨 漁 港 說 想 找 林 太 和 黃 太 ， 帶 位 的 小 姐 一 聽 便 知 是 誰 並 回 答 ： 「 係 咪 地 產 嗰 兩 個 ， 林 太 點 半 嚟 ， 黃 太 早 啲 十 二 點 半 ， 佢 哋 坐 包 廳 㗎 ！ 」 黃 太 更 是 美 孚 婦 女 會 及 美 孚 商 業 總 商 會 的 要 員 。
翻 查 二 人 九 一 年 至 今 的 物 業 買 賣 紀 錄 ， 就 知 她 們 是 「 師 奶 樓 神 」 ， 二 人 炒 賣 過 的 美 孚 單 位 ， 一 共 三 百 五 十 個 ， 目 前 持 貨 合 共 八 十 三 個 。
兩 位 師 奶 最 愛 到 富 臨 漁 港 小 菜 廳 飲 茶 ， 林 太 間 中 會 包 房 ， 最 低 消 費 一 千 五 百 元 ， 茶 樓 旁 邊 就 是 上 商 銀 行 。 （ 廖 健 昌 攝 ）



十 年 來 零 蝕 讓
記 者 一 連 幾 天 在 美 孚 新 邨 遇 見 林 太 ， 她 每 日 的 生 活 幾 乎 一 式 一 樣 。 穿 着 Burberry T 恤 、 挽 着 Fendi 手 袋 的 林 太 ， 下 午 一 時 三 十 分 ， 先 與 丈 夫 及 朋 友 們 到 富 臨 漁 港 包 小 菜 廳 一 圍 飲 茶 ， 最 低 消 費 一 千 五 百 元 ； 飲 完 茶 後 和 丈 夫 分 道 揚 鑣 ， 就 與 師 奶 們 返 回 其 美 孚 新 邨 的 家 ， 下 午 有 時 步 行 往 鄰 近 的 曼 克 頓 山 ， 湊 孫 兒 到 美 孚 的 大 型 公 園 嶺 南 之 風 散 步 ， 其 間 手 機 就 響 個 不 停 ， 不 少 是 經 紀 來 電 介 紹 「 筍 盤 」 ； 回 家 後 她 再 自 行 到 美 孚 萬 事 達 廣 場 的 幾 間 地 產 經 紀 鋪 打 躉 ， 然 後 與 菲 傭 到 附 近 的 街 市 買 餸 ， 之 後 又 相 約 經 紀 在 區 內 四 圍 行 。
林 太 原 名 陳 元 新 ， 她 透 過 與 丈 夫 林 朝 山 開 設 的 三 間 公 司 — — 博 益 實 業 、 吉 盛 及 福 置 的 名 義 ， 打 從 九 ○ 年 開 始 ， 就 涉 足 美 孚 的 單 位 。 「 不 過 買 賣 咩 單 位 全 都 由 林 太 話 事 ， 佢 老 公 以 前 開 廠 做 貿 易 ， 不 過 近 幾 年 已 經 退 休 咩 都 唔 理 。 」 一 名 經 紀 說 。 林 太 的 單 位 持 貨 一 個 月 至 大 半 年 不 等 就 放 售 ， 是 名 副 其 實 的 短 炒 王 ； 而 且 每 賣 出 一 個 單 位 ， 又 會 立 即 「 補 貨 」 ； 即 使 是 市 況 低 迷 如 ○ 三 年 沙 士 爆 發 初 期 ， 照 樣 入 貨 ； 例 如 ○ 三 年 三 月 以 一 百 五 十 二 萬 買 入 蘭 秀 道 十 七 座 十 三 A 單 位 ， 持 貨 三 個 月 旋 即 以 一 百 八 十 八 萬 出 貨 ， 即 袋 三 十 六 萬 ； 但 三 個 月 後 再 入 市 ， 同 樣 是 蘭 秀 道 ， 以 一 百 八 十 九 萬 購 入 四 十 六 座 五 樓 一 單 位 ， 這 次 持 貨 四 個 月 就 以 二 百 六 十 四 萬 放 售 ， 又 袋 七 十 五 萬 元 。 如 此 一 來 一 回 ， 二 十 年 來 炒 過 一 百 四 十 九 個 美 孚 單 位 ， 涉 及 金 額 三 點 九 億 ， 淨 賺 超 過 六 千 萬 ， 現 時 仍 持 有 五 十 三 個 單 位 收 租 。 而 過 去 十 年 ， 蝕 讓 盤 是 零 ， 戰 績 認 真 彪 炳 。




美 孚 炒 樓 一 條 龍
記 者 連 日 追 踪 ， 發 現 林 太 及 黃 太 甚 少 離 開 美 孚 新 邨 ， 她 們 由 區 內 經 紀 介 紹 樓 盤 ， 在 區 內 富 臨 漁 港 飲 茶 收 風 ， 在 區 內 上 商 銀 行 做 按 揭 ， 實 行 炒 樓 一 條 龍 。
黃 太 經 常 出 入 區 內 上 商 銀 行 ， 她 會 趁 下 午 四 時 三 十 分 收 市 後 ， 銀 行 關 門 前 的 非 繁 忙 時 間 才 出 現 ， 更 獲 經 理 親 自 招 呼 。



林 太 很 愛 錫 其 孫 兒 ， 經 常 親 自 到 曼 克 頓 山 接 他 往 附 近 的 公 園 及 商 場 的 冒 險 樂 園 嬉 戲 ， 慈 祥 的 外 表 與 炒 樓 時 的 狠 勁 作 風 迥 異 。



拒 絕 曝 光
就 記 者 所 見 ， 林 太 隨 身 攜 帶 支 票 簿 ， 而 且 經 常 電 話 不 離 手 ， 即 使 右 手 抱 孫 ， 左 手 仍 然 是 拿 着 電 話 傾 談 。 記 者 找 在 富 臨 漁 港 正 在 開 支 票 寫 首 期 予 地 產 經 紀 的 林 太 回 應 ， 她 卻 非 常 緊 張 地 說 ： 「 唔 好 問 我 、 唔 好 影 我 啦 。 咁 我 住 呢 度 ， 梗 係 買 番 呢 度 啲 樓 啦 。 呢 度 啲 間 隔 又 四 正 實 用 ， 最 緊 要 係 咁 舊 嘅 樓 ， 銀 行 都 借 足 七 成 ， 唔 怕 無 成 交 。 」 不 過 ， 由 於 美 孚 樓 齡 較 舊 ， 故 供 款 年 期 一 般 最 多 十 多 年 。
然 而 走 出 了 美 孚 新 邨 ， 林 太 的 手 風 差 得 多 ， 如 ○ 七 年 十 二 月 樓 市 瘋 狂 之 時 ， 她 就 以 一 千 二 百 萬 購 入 由 新 昌 發 展 的 元 朗 牛 潭 尾 獨 立 屋 翠 巒 ， 持 有 至 今 未 有 動 靜 。 林 太 於 今 年 新 年 期 間 更 購 入 一 個 九 龍 站 的 天 璽 單 位 。
而 林 太 的 「 好 姊 妹 」 黃 太 ， 同 樣 是 美 孚 的 師 奶 樓 神 ， 二 人 均 是 九 十 年 代 初 「 出 道 」 ， 也 曾 合 作 炒 賣 數 個 單 位 ， 但 黃 太 就 較 為 深 閨 ， 在 家 至 四 時 多 才 會 出 門 ， 到 富 臨 漁 港 旁 的 上 海 商 業 銀 行 ， 與 相 熟 的 經 理 打 牙 骹 。 黃 太 也 是 一 身 富 貴 look ， 披 上 Gucci 絲 巾 及 挽 Gucci 手 袋 ； 養 了 一 頭 「 芝 娃 娃 」 小 狗 的 她 返 家 時 ， 記 者 上 前 向 她 查 詢 其 炒 樓 心 得 ； 黃 太 面 色 驚 青 地 回 應 ： 「 我 哋 身 份 好 敏 感 ， 唔 好 訪 問 我 呀 ， 我 咩 都 唔 識 ， 咁 成 個 家 族 住 呢 度 ， 貪 呢 度 風 水 好 咪 買 嚟 投 資 吓 囉 。 」 說 罷 懇 求 記 者 不 要 刊 登 其 樣 貌 。
黃 太



先 化 妝 後 出 貨
黃 太 眼 中 的 美 孚 當 然 風 水 好 。 原 名 曾 自 香 的 黃 太 ， 她 的 旗 艦 公 司 瑞 香 發 展 ， 多 年 來 炒 賣 過 一 百 九 十 八 個 單 位 ， 涉 及 金 額 五 點 一 億 ， 淨 賺 接 近 一 億 元 。 黃 太 近 十 年 炒 賣 過 的 百 個 單 位 當 中 ， 只 有 一 個 單 位 蝕 讓 九 萬 元 ， 而 手 頭 仍 持 有 三 十 個 單 位 收 租 。
林 太 和 黃 太 都 是 採 取 保 守 策 略 ， 林 太 就 於 金 融 海 嘯 期 間 不 斷 出 貨 ， 一 共 賣 走 八 間 美 孚 新 邨 單 位 ， 但 全 部 仍 然 有 賺 ， 如 一 個 位 於 百 老 匯 街 一 百 一 十 七 座 的 中 高 層 單 位 ， 她 於 ○ 八 年 三 月 以 二 百 零 五 萬 買 入 ， ○ 八 年 十 月 跌 市 期 間 ， 以 二 百 二 十 萬 賣 出 ， 仍 然 有 十 五 萬 元 落 袋 ； 而 黃 太 於 過 去 半 年 仍 出 了 三 個 單 位 ， 共 賺 一 百 六 十 三 萬 。
當 遇 到 一 些 海 景 及 大 露 台 的 靚 單 位 ， 她 們 就 會 出 租 ， 有 人 承 接 時 才 以 交 吉 形 式 出 售 。 買 到 一 些 質 素 較 差 ， 如 有 滲 水 等 問 題 的 單 位 ， 就 會 急 急 轉 售 ， 只 賺 百 分 之 十 。 不 論 是 短 炒 或 出 租 ， 她 們 都 會 事 先 裝 修 。 記 者 參 觀 過 黃 太 其 中 一 個 位 於 百 老 滙 街 的 單 位 ， 經 紀 指 她 花 約 十 多 萬 元 裝 修 ， 屋 內 已 有 齊 飯 枱 、 梳 化 等 基 本 家 具 ， 就 連 茶 杯 及 飯 碗 都 有 齊 ， 放 在 餐 枱 上 ， 十 足 十 示 範 單 位 。
美 孚 新 邨 樓 齡 已 有 四 十 多 年 ， 前 身 是 荔 枝 角 灣 油 庫 ， 於 六 ○ 年 被 政 府 填 平 ， 改 成 私 人 屋 邨 。 （ 政 府 新 聞 處 圖 片 ）



美 孚 新 邨 小 檔 案
發 展 商 ： 新 世 界 、 美 孚 石 油
單 位 數 目 ： 13,149 個
座 數 ： 99 座
樓 齡 ： 41 年
歷 史 ： 美 孚 新 邨 分 百 老 匯 街 、 吉 利 徑 及 蘭 秀 街 。 它 的 前 身 為 美 孚 石 油 公 司 荔 枝 角 灣 油 庫 。 一 九 六 ○ 年 代 ， 政 府 把 荔 枝 角 灣 填 平 ， 美 孚 石 油 公 司 將 油 庫 地 皮 轉 為 私 人 屋 邨 ， 成 為 香 港 首 個 由 工 商 地 皮 轉 為 住 宅 地 皮 ， 亦 是 香 港 第 一 個 私 人 大 型 屋 苑 。
師 奶 盡 攬 筍 盤
事 實 上 ， 美 孚 新 邨 一 向 受 用 家 及 投 資 者 愛 戴 ， 如 資 深 投 資 者 張 大 朋 就 於 前 年 開 始 前 後 買 入 了 五 十 個 單 位 作 收 租 。 在 去 年 海 嘯 發 生 ， 美 孚 新 邨 的 呎 價 由 三 千 七 百 多 元 ， 跌 至 三 千 二 百 元 ， 下 跌 約 百 分 之 十 三 ， 抗 跌 力 十 分 強 。 反 而 港 島 區 的 太 古 城 下 跌 接 近 百 分 之 二 十 。 在 近 月 的 小 陽 春 ， 美 孚 新 邨 呎 價 又 重 回 三 千 六 百 多 元 ， 可 見 有 一 定 的 反 彈 能 力 。
炒 美 孚 超 過 二 十 年 年 資 的 林 太 和 黃 太 住 在 這 裡 亦 超 過 二 十 年 ， 最 早 已 入 住 一 千 八 百 呎 大 單 位 ， 多 年 來 在 區 內 搬 過 數 次 。 而 她 們 炒 樓 初 期 都 是 團 購 及 與 街 坊 合 資 ， 愈 賺 愈 多 後 ， 於 近 年 開 始 完 全 獨 立 。
一 般 「 散 打 」 投 資 者 要 與 這 批 師 奶 搶 貨 並 非 易 事 。 一 名 美 孚 經 紀 坦 言 ： 「 其 實 你 哋 諗 住 買 一 、 兩 個 單 位 短 炒 ， 我 就 唔 建 議 喇 。 有 靚 貨 ， 我 哋 都 留 俾 班 師 奶 先 ， 幾 時 到 你 哋 。 買 嚟 出 租 就 可 以 考 慮 吓 嘅 。 」 師 奶 與 區 內 所 有 經 紀 都 十 分 熟 落 。 據 知 ， 只 要 出 貨 有 錢 賺 ， 除 了 付 佣 金 之 外 ， 她 們 間 中 亦 會 給 予 經 紀 一 萬 元 獎 金 ， 因 此 當 經 紀 有 靚 單 位 ， 都 會 第 一 時 間 通 知 二 人 。 林 太 不 時 與 經 紀 吃 飯 聯 誼 ， 但 黃 太 已 少 到 經 紀 鋪 打 躉 ， 「 其 實 佢 哋 都 唔 使 睇 樓 ， 佢 哋 熟 到 只 要 我 哋 話 俾 佢 知 邊 個 單 位 、 咩 價 錢 ， 佢 哋 即 日 已 經 可 以 決 定 買 唔 買 ， 即 日 開 票 都 得 。 」
黃 太 其 中 一 個 位 於 百 老 匯 街 的 一 千 二 百 呎 的 中 層 單 位 ， 以 十 多 萬 元 裝 修 連 傢 俬 ， 似 足 示 範 單 位 ， 她 開 價 五 百 三 十 八 萬 元 出 售 ， 打 算 賺 二 十 萬 。



潘 永 芳 在 其 位 於 青 山 公 路 冠 峰 台 獨 立 屋 內 接 受 訪 問 ， 她 指 九 七 年 時 跟 人 一 窩 蜂 買 嘉 湖 山 莊 ， 結 果 焦 頭 爛 額 。 吸 收 經 驗 後 ， 都 是 投 資 美 孚 新 邨 及 市 區 鋪 ， 穩 陣 一 點 。 （ 廖 健 昌 攝 ）



銀 行 特 快 批 核
在 美 孚 任 職 經 紀 多 年 的 都 指 這 個 屋 苑 十 分 好 做 ： 「 喺 出 面 就 要 好 天 斬 埋 落 雨 柴 ， 但 係 呢 度 個 個 月 都 好 穩 定 。 喺 其 他 區 ， 一 個 炒 家 俾 個 經 紀 嘜 咗 ， 你 就 唔 使 埋 佢 身 喇 。 不 過 呢 度 啲 師 奶 無 御 用 經 紀 ， 我 哋 又 唔 使 push 啲 客 ， 只 要 捉 到 這 班 師 奶 想 要 咩 ， 佢 哋 心 理 好 簡 單 ， 好 似 佢 用 五 百 萬 出 咗 一 個 一 千 二 百 呎 單 位 ， 你 搵 番 個 差 不 多 呎 數 ， 平 少 少 嘅 ， 同 佢 補 倉 ， 佢 都 要 嘅 。 」
除 了 與 經 紀 熟 落 ， 師 奶 和 區 內 銀 行 亦 關 係 良 好 。 林 太 和 黃 太 手 上 物 業 的 大 部 分 按 揭 都 由 上 商 提 供 ， 並 只 借 五 成 ， 她 倆 步 入 美 孚 的 上 商 分 行 ， 即 有 經 理 上 前 招 呼 。 據 知 銀 行 亦 相 當 識 做 ， 凡 是 她 們 的 申 請 ， 基 本 上 不 需 要 再 出 示 收 入 證 明 ， 批 核 甚 至 較 用 家 快 ， 有 經 紀 指 ： 「 其 實 佢 哋 兩 個 嘅 現 金 都 好 多 ， 每 次 買 樓 基 本 上 都 唔 需 要 做 按 揭 㗎 ， 不 過 佢 哋 同 銀 行 熟 ， 有 時 銀 行 叫 佢 ， 佢 俾 啲 生 意 銀 行 做 咋 。 」 由 於 二 人 水 源 充 足 ， 當 遇 到 一 些 業 主 「 等 錢 使 」 要 急 放 ， 割 價 套 現 的 單 位 ， 她 們 會 以 現 金 支 付 全 數 ， 「 佢 哋 夠 爽 快 ， 唔 似 啲 用 家 咁 又 要 求 長 成 交 期 ， 又 要 左 睇 右 睇 ， 所 以 容 易 執 到 平 貨 。 」 一 地 產 經 紀 說 。
長 實 正 部 署 開 售 半 山 壹 號 二 期 ， 首 張 價 單 平 均 呎 價 一 萬 五 千 多 元 。 潘 永 芳 已 到 實 地 考 察 地 盤 ， 認 為 價 錢 並 不 合 理 ， 絕 不 會 買 入 。 （ 關 永 浩 攝 ）



九 六 年 ， 天 水 圍 嘉 湖 山 莊 開 售 ， 不 少 炒 家 通 宵 排 隊 認 購 ， 潘 永 芳 亦 前 後 買 入 一 百 五 十 個 單 位 ， 她 指 近 年 才 把 餘 下 單 位 轉 售 ， 蝕 讓 收 場 。



嘉 湖 損 手 　 重 返 美 孚
美 孚 這 個 炒 家 樂 園 ， 不 單 令 林 太 、 黃 太 不 離 不 棄 ， 在 區 外 有 所 損 傷 的 炒 家 亦 要 「 翻 頭 炒 」 。 家 住 青 山 公 路 冠 峰 台 獨 立 屋 的 潘 永 芳 ， 大 屋 有 一 個 泳 池 能 遠 望 海 景 ， 無 綫 不 少 電 視 劇 曾 借 其 大 屋 來 取 景 ， 大 屋 於 九 七 年 前 以 二 千 三 百 萬 購 入 ， 而 這 間 大 屋 正 是 她 過 去 炒 樓 三 十 年 賺 回 來 的 。
今 年 五 十 九 歲 的 潘 永 芳 指 自 己 第 一 份 工 就 是 炒 樓 ： 「 嗰 時 無 咩 錢 ， 就 成 班 師 奶 夾 錢 炒 ， 第 一 間 就 係 買 鰂 魚 涌 益 發 大 廈 。 」 後 來 涉 足 市 區 鋪 位 及 住 宅 ， 但 九 七 、 九 八 年 伸 手 入 天 水 圍 嘉 湖 山 莊 就 重 傷 ， 她 炒 賣 過 嘉 湖 山 莊 逾 一 百 五 十 個 單 位 ， 呎 價 高 達 四 、 五 千 元 ， 通 通 蝕 讓 後 ， 才 貪 穩 陣 投 資 美 孚 新 邨 ， 她 說 ： 「 嗰 時 嘉 湖 跌 咗 三 、 四 成 ， 我 仲 以 為 政 府 會 出 嚟 救 市 。 點 知 愈 等 愈 跌 ， 都 係 近 兩 年 先 放 得 晒 啲 貨 ， 蝕 咗 幾 多 ？ 總 之 好 多 好 多 。 」 經 歷 過 慘 痛 的 投 資 失 敗 後 ， 近 兩 、 三 年 開 始 重 投 美 孚 新 邨 及 九 龍 區 商 鋪 ， 做 保 守 派 ： 「 嘉 湖 個 成 交 始 終 偏 低 ， 美 孚 就 唔 同 ， 賣 唔 出 都 總 有 人 租 。 由 去 年 十 一 月 ， 海 嘯 發 生 之 後 到 而 家 ， 一 個 九 百 六 十 呎 單 位 ， 已 經 由 三 百 十 一 萬 ， 升 返 去 四 百 二 十 萬 ， 升 咗 三 成 幾 呀 。 」 她 指 出 買 美 孚 新 邨 ， 不 用 理 坐 向 、 層 數 等 資 料 ， 只 睇 價 錢 ： 「 總 之 你 覺 得 平 就 買 得 過 ， 唔 好 諗 住 撈 底 ， 亦 唔 好 諗 住 賺 盡 ， 你 諗 住 賺 百 分 之 十 至 二 十 ， 就 好 收 手 喇 。 重 要 是 記 住 一 蝕 到 不 能 負 擔 的 範 圍 就 要 斬 纜 ， 冷 血 啲 都 要 。 」
美 孚 新 邨 抗 跌 力 強



新 盤 無 水 位
她 由 九 一 年 開 始 買 美 孚 新 邨 ， 至 今 已 買 賣 過 約 五 十 個 單 位 。 住 在 屯 門 青 山 公 路 的 她 ， 甚 至 在 美 孚 新 邨 買 了 一 個 車 位 自 用 ： 「 美 孚 交 通 好 方 便 ， 我 出 市 區 時 就 可 以 泊 架 車 喺 度 ， 咁 就 搭 咩 交 通 工 具 都 得 。 」 除 了 投 資 住 宅 單 位 ， 她 亦 買 過 該 區 的 商 鋪 出 租 ： 「 唔 好 以 為 嗰 區 啲 鋪 又 殘 又 舊 ， 成 個 美 孚 新 邨 有 成 一 萬 三 千 幾 個 單 位 ， 仲 未 計 曼 克 頓 山 同 附 近 嘅 居 屋 呢 ， 有 一 定 人 流 ， 啲 鋪 其 實 好 好 生 意 。 」
潘 永 芳 指 銀 行 近 月 對 投 資 者 態 度 放 軟 ： 「 我 之 前 蝕 過 咁 多 ， 佢 哋 應 該 怕 咗 我 ， 早 排 仲 諸 多 挑 剔 ， 但 最 近 仲 主 動 打 嚟 問 我 ， 『 點 呀 ？ 有 無 睇 中 咩 單 位 呀 ？ 』 」
炒 樓 令 她 致 富 ， 不 過 她 卻 揸 二 十 二 萬 元 德 國 車 福 士 ， 符 合 其 師 奶 慳 家 性 格 ： 「 買 嘢 唔 一 定 要 買 名 牌 ， 呢 架 車 夠 平 ， 俾 錢 嗰 時 最 冧 ， 夠 馬 力 但 慳 油 ， 牌 費 保 險 費 都 平 。 買 樓 都 一 樣 ， 最 緊 要 睇 價 錢 。 」 每 次 新 樓 開 售 ， 她 一 定 會 去 參 觀 ， 卻 認 為 現 在 大 部 分 新 樓 開 價 不 合 理 ： 「 嗰 時 開 火 炭 御 龍 山 、 紅 磡 海 濱 南 岸 ， 個 價 咁 貴 ， 我 話 邊 個 買 就 衰 邊 個 。 而 家 好 多 新 樓 都 買 唔 過 ， 我 全 部 都 有 睇 ， 長 實 開 嘅 半 山 壹 號 ， 我 上 埋 山 望 埋 個 全 景 ， 唔 會 買 。 如 果 將 軍 澳 個 領 都 開 價 五 千 真 係 要 三 思 ， 四 千 蚊 可 以 考 慮 ， 三 千 蚊 就 會 排 隊 。 」

中海油深耕拉美 收购埃克森美孚阿根廷资产

http://www.21cbh.com/HTML/2011-2-18/0NMDAwMDIyMTA0NQ.html

全方位調查 美孚牙籤樓擴散 30藍籌屋苑高危

2011-4-28  NM



美孚牙籤樓事件鬧得民怨沸騰，事 緣發展商企圖強霸屋苑的剩餘地積比率，計劃在八期加建一幢牙籤樓。小業主當年花盡畢生積蓄，只求置業安居，怎料今天要瞓街示威兼收律師信。本刊全方位調查 五十個大型住宅項目，發現美孚牙籤樓非屬個別事件，原來全港逾三十個屋苑，都有剩餘地積比率，足以忽然再發展。其中，南區老牌屋苑置富花園的商場，隨時可 搖身一變成為一百八十度全遮擋海景的牙籤樓。另一港島藍籌太古城，發展商太古早已加建四星酒店和甲級商廈。屯門的黃金海岸隨時可起多三幢住宅，還有荃灣的 海濱花園計劃在廣場上加建屏風商廈。原來，不少發展商在開售樓盤之前，早已部署兩大陰招，預備日後食盡剩餘地積比率。美孚翻版牙籤樓暗藏全港各區，梗有一 幢在左近。
自發展商祥達的工程車，於三月中駛入美孚新邨八期的空地後，有受影響的居民，每日都到在地盤附近，由帳篷臨時搭成的「保家亭」打躉。住在九十六座C單位的 葉少舟，單位露台對正地盤。「如果真係起樓，唔好話個海景，連個太陽都會被完全擋晒。」葉少舟一邊說，一邊帶記者在地盤位置走了一圈。依記者所見，地盤外 圍被畫上一條黑色線將來會建圍板。站在黑色線上往上看，就是四座美孚新邨對海單位的露台圍欄。「低層嘅露台欄杆與地盤圍板之間嘅距離，應該少過一隻手 掌。」葉少舟說。祥達早前入稟法院，控告美孚居民在四月三日阻礙起樓，葉少舟與該區區議員王德全齊齊成為被告。本刊訪問被告之一，退休前是教師的葉少舟， 他眼神顯得有點愁緒：「無端端做咗被告……唉……都無計啦。依家都擔心o架，要我哋賠百四萬，個地盤啲嘢邊值咁多錢呀。四月三日仲要係星期日，邊有人開工 o架！」惹上官非，但葉少舟表示會堅持到底。「我哋會喺政府賣地當日（二十七日），拉隊去賣地現場嘅新伊館抗議。另外，廿九日十點，我哋被禁制進入地盤嘅 禁制令宣判時，我哋都會在高院門外集會。」
剩餘地積比解構
1. 發展商買地起樓，均受屋宇、地政及城規三個政府部門規管。屋宇署批出的地積比率（指總建築面積與地皮面積的比率），一般較地政總署地皮地契內的地積比高。 2. 發展商受地契和其他規劃條例（如高度限制）的規限，未能用盡屋宇署批出的地積比。但發展商在起樓賣樓前早有部署，留有兩大陰招，希望日後能與政府商討改地 契再進一步發展。
3. 陰招一：分割地段原本政府把每一塊地皮劃為一地段，地段上所有小業主共同擁有該地段的「不可分割份數」（undivided share）。發展商日後要發展剩餘地積比，本來要得到所有小業主同意，可謂十分困難。故此發展商在賣散住宅單位給小業主前，會把地皮劏開成若干小地段， 然後保留游泳池、停車場、會所等有發展潛能的小地段，只把住宅部分小地段賣給小業主。
4. 陰招二：不平等大廈公契若沒有在售樓前把地段割開，發展商可在大廈公契內列明日後有權再發展，用盡剩餘地積比。根據土地法，發展商只須與第一位買家簽大廈公契，發展商容易找來友好買家簽字。
牙籤樓危機遍港九
剩餘地積比的誘惑
美孚鬥爭的根源，是剩餘地積比率。不論美孚新邨、國金二期、還是半島酒店，香港所有樓宇都身負地積比率（plot ratio）。以一個十萬呎的地盤為例，五倍地積比率代表可以建五十萬呎的多層樓宇。換言之，地積比率愈高，發展密度愈大。現時市區呎價上萬元，每塊階磚 都是錢，賺到盡的發展商誓用盡地積比率，此舉在地產界稱為「炒盡」。港大房地產及建設系助理教授姚松炎指，六、七十年代起的樓不少還未「炒盡」，原因五花 八門。「當年大型屋苑好罕有，發展商嘅憂慮係怕賣唔晒，所以唔需要用盡地積比率。」他分析道。另外，受飛機航道的高度限制（如美孚新邨），以及遷就建築設 計（如九倉在天星碼頭的海運大廈），甚至太過複雜計錯數（如北角英皇道的嘉信大廈），都解釋了為何發展商不把樓盤「炒盡」。但是，原來政府的行政漏洞，才 是發展商玩轉地積比率的罪魁禍首。發展商買地起樓，受屋宇、地政及城規三個政府部門管制。屋宇署根據有近五十年歷史的建築物條例，限制樓盤的地積比率。現 時，香港的建築物條例適用於全港任何一個地區、任何一類物業的地盤。過了屋宇署一關，發展商還要把發展項目拿到城規會討論。城規會再根據分區規劃大綱圖， 規限土地用途和樓宇高度等。此後，地政總署會為每塊地皮制訂地契，列明最多可以起的總樓面面積。換言之，城規會和地政總署針對個別樓盤限制發展規模，屋宇 署則按放諸四海皆準的成文法辦事，尺度不一。「三者互不從屬，又互有漏洞。」姚松炎總結道。
欲要改契必先劏地
本刊翻查屋宇署的建築圖則和地政總署的地契，調查全港五十個地皮面積超過十萬呎的大型住宅項目，發現逾三十個樓盤剩餘超過兩倍的地積比率，多個藍籌屋苑如 置富花園和太古城，以至屯門的黃金海岸和荃灣的海濱花園，統統榜上有名。這些屋苑的發展商多數把地契和城規會限制的地積比率「炒盡」，而按屋宇署的準則， 則有剩餘地積比率。樓盤落成若干年後，發展商可與政府協商補地價改地契，以便把屋宇署的剩餘地積比率也「炒盡」。根據現時土地條例，假如在樓盤落成後已將 業權賣散給小業主，發展商除非取得所有業權人的同意，否則無權改地契。故此，為了有利日後與政府談判改地契，發展商一早部署兩大陰招。多位資深測量師和建 築師均表示，發展商多會用整塊地皮計算地積比率起樓，在業權賣散之前，將一塊大的地段劏開幾份，然後只把部分地段賣給小業主，自己則持有一些有剩餘發展潛 力的地段，待往後霸佔小業主的剩餘地積比率起牙籤樓。即使不劏開地段，發展商也可在業權賣散前，利用大廈公契的不平等條款，獨吞剩餘地積比率。本刊翻查全 港三十個大型住宅項目的公契，發現發展商為了保留將來發展剩餘地積比率的特權，訂立辛辣條款，在公契內寫明日後可再在屋苑內發展而毋須得到小業主同意。姚 松炎這樣比擬︰「就好似一個蛋糕，劏契（地段）就係將個蛋糕同士多啤梨切開，我（發展商）就有士多啤梨；而用公契的協議，就係話個士多啤梨係我嘅，個蛋糕 係共有嘅。」
置富設施轉手新地
美孚八期不是特例。時光倒流至三十五年前的香港，今日位於港島南區的置富花園，當年仍是牛奶公司的牧場。七六年，發展商香港置地透過補地價，發展大型住宅項目。
據七六年的建築圖則，置富花園的地盤面積近八十萬呎，按屋宇署的規例，可發展成數以十幢共超過六百萬呎的多層住宅。不過，由於受到地契和城規會的限制，發展商未能「炒盡」，造成地積比率剩餘逾四倍。
就在置富花園落成的七八年，置地在把業權賣散給小業主前，向地政總署申請，將一整塊地皮劏開十份，其中五份由置地的附屬公司持有，並於八五年轉手賣給母公司。九一年，置地以近三億五千萬，把該五個地段賣給新鴻基地產的一間附屬公司。
這五個地段除了是出租商場和停車場，更包括供小業主使用的網球場等康樂場地。「小業主買樓，除咗係買單位嘅擁有權，亦都係買『不可分割份數』的地權（undivided shares），即係話一啲公家地方，其實小業主都有份。」城大建築科技學部高級講師潘永祥說。
換言之，由於已被劏成獨立地段，小業主買樓的時候並不知道，他們買的只是置富花園的單位和其「不可分割份數」，另外五個地段並不屬於他們。
翻查屋宇署和地政總署的紀錄，假如非住宅部分，把剩餘地積比率「炒盡」，可額外獲得超過三百萬呎的總樓面面積。只要改契補地價和過城規會一關，新地隨時可以在置富花園興建牙籤樓。港大的姚松炎直言，發展商在業權賣散前劏地的做法是「最乾淨」！
這五個地段包括十七座對出的網球場及石屎平地、置富南區廣場平台、鄰近十四座平地、一至六座對出的兒童遊樂場和平地以及雅緻洋房停車場上蓋。
記者走訪該屋苑，認為十七座對出的網球場、置富南區廣場平台及一至六座對出的兒童遊樂場這三個範圍較大，最有機會及空間加建物業。
劉先生的家人兩個月前才斥資三百多萬，購入置富十二座富雅苑一個五百多呎的望海單位，他剛跟進單位裝修進度而準備離開，雖未見屋苑有再起樓的動靜，但顯得 十分擔心，「唔係啩？幾高呀？咁個海景單位咪拜拜囉？對成個屋苑環境都唔好啦。」他表示一直有跟進美孚牙籤樓一事，覺得一眾業主好無奈，始料不及家人的物 業有機會變成翻版，「如果香港咁樣真係好恐怖，住住吓前面又多幢嘢。但置富起咗好耐啦，又係新地，應該唔會嘅。」他自言自語說。
而住在二十座富興苑幾年的王先生，指着對出的網球場嘆道：「對我嚟講，置富可以加建完全係新消息，不能置信！（屋苑有剩餘地積比）全是隱蔽式資料，我冇話發展商錯，但小市民只可以無奈接受。」
現時，最令居民、學者和測量師摸不着頭腦的地方就是，政府有何法理依據，容許發展商用大的地段計算地積比率起樓，然後劏地改契，獨吞其他業權人都應該享有的剩餘地積比率？
黃金海岸起多三幢
除了港島藍籌屋苑，信和集團也曾經計劃施展先劏地、後改契的策略，企圖「炒盡」位於屯門海邊的黃金海岸。八十年代中，信和購入現址為黃金海岸的一幅一百多 萬呎地皮興建住宅。九○年一期落成前，信和入紙向地政總署申請劏地，之後才把一期的業權賣散給小業主。至九五年，二期陸續落成，信和重施故技，入紙劏地， 地皮劏開十五份，然後賣散業權。據屋宇署和地政總署的紀錄，信和雖然用盡地契條款限制的總樓面面積，卻沒有「炒盡」建築物條例的規限。九六年，香港樓市接 近頂峰，信和以逾四億元補地價獲地政總署批准改地契，在二期興建多三幢總樓面面積近三十萬呎的高層住宅，每呎成本約一千五百元。不過，此舉立刻招致小業主 大力反對，因為其中兩幢新樓遮擋着第六至十一座的無敵海景。後來經歷金融風暴、樓價大跌的洗禮，信和決定收回起多三幢的計劃，反而向政府索回補地價金額， 至今仍在法律訴訟階段。換言之，信和隨時可以發功「炒盡」黃金海岸。推着嬰兒車的陳先生，剛搬進屋苑不久，未聽聞擴建一事，卻已打定輸數，「人哋信置係大 業主，邊有得爭o架？嘥氣啦。」有駐黃金海岸十多年的地產經紀表示：「拖拉好耐，發展商隔幾年就開業主會試水，睇吓住戶反應仲大唔大，冇抗議就可能即刻開 工。」
地積比率知多啲
六十年代之前，政府以體積限制樓宇發展規模。賺到盡的發展商為了不浪費一尺一寸地盤範圍，勢必起一幢幢樓貼樓的建築物，有損環境。「所以政府在五五年從英 國引入地積比率，建築師可以揀起矮又肥或者高而瘦嘅樓，改善採光、通風、密度等。」港大房地產及建設系助理教授姚松炎說。不過，由於在計算體積的年代，大 騎樓可獲豁免計入總樓面面積，發展商可用騎樓發水，新例令發展商大為不滿。故此，遲至六七年才實行用地積比率計算。
大廈公契知多啲
身兼港大房地產及建設系副教授的大律師梁慶豐表示，大廈公契是根據土地法而非合約法訂立。「土地法嘅理念係，賣地嘅人唔單只希望第一個買家受土地條款約 束，亦希望以後任何一個買家都自動受約束。」梁說。在多層大廈林立的香港，購買一個大廈單位也是同樣道理，只要第一個業主與發展商簽署大廈公契，其他業主 都自動受公契條款約束。「可以理解為，第一個買家簽咗公契之後，跟住張地契走。」
太古城加高商廈
另一個老牌藍籌屋苑太古城，亦藏牙籤樓危機。七十年代中，太古船塢遷拆，原址發展大型屋苑。發展商太古地產為了把太古城分五期發展，於動工前，先後把地皮 劏開六十三份。翻查屋宇署的記錄，太古地產沒有「炒盡」建築物條例的地積比率限制。以最後一期第五期為例，現址是四星級酒店「東隅」、海天花園、太古城中 心連同一座商廈。由於發展五期前已經劏開地段，海天花園的小業主並不擁有「東隅」、商場和商廈的地權，而是由大業主太古地產持有。據太古地產的年報，自太 古城中心一座在九七年落成後，發展商考慮利用剩餘地積比，提出在二十七層的商廈再垂直加建十六層，涉及近四十五萬呎總樓面面積。不過，由於未能通過城規會 的高度限制，太古地產自○九年已沒有在年報提及加建計劃。當然，這並不代表太古地產不會捲土重來。記者上週六來到太古城，看見太古城中心一座的樓高，已經 比附近住宅如海天花園和高山台高出數層。如太古在大廈上蓋再起十幾層，加上其藍色的反光外牆，感覺就像一根金剛棒壓住太古城一眾住宅。其實，早於○三年， 太古地產已開始發掘可用的剩餘地積比，現時位於太古城與鰂魚涌中間的港島東中心，便是一例。記者由太古城出發，會先穿過一個名為「匯圃」的休憩公園，公園 內有小瀑布、樹蔭、長椅等，儼如一個私人會所內的公園。步行約五分鐘，才來到樓高七十層的港島東中心。港島東中心原地的地積比，本身不足以起一幢七十層的 大廈，但太古地產巧妙地先轉移原位於匯圃內的高爾夫球場用地，並與原本同在華蘭路的萬邦工業大廈合併，才成功取得足夠的地積比。而附近居民沒有反對，全靠 在正中間的公園匯圃。住在面對港島東中心的太古城順安閣，並為太古城區議員的趙家賢說：「我哋知道地產商如果要用plot ratio，事先要經業主同意。而我哋亦一直都驚佢哋亂咁起，影響到班居民。太古自○六年話起港島東中心之後，就不停諮詢我哋意見。匯圃原本只係一個好舊 嘅公園，我哋要求加長櫈俾老人家坐，又加種好多棵樹，最終成為依家俾居民行逛嘅匯圃。」趙家賢說，而且當時地盤與太古城的住宅之間相隔接近五分鐘步程，因 此居民對興建一幢七十層高的大廈，都沒有作出反對。
美孚八期民怨載道
今日的美孚新邨在四十年前仍是美孚石油的油庫。七一年，美孚石油與港英政府協議，透過補地價把油庫搬到青衣，聯同新世界在油庫原址發展住宅，也就是後來的 美孚八期。據七三年的建築圖則，美孚八期的地盤面積近廿萬呎，按屋宇署的規例，可發展成約一百三十萬呎的多層大廈。但是由於位處飛機航道，受高度限制，發 展商未能「炒盡」，造成地積比率剩餘○點六七倍，即約十二萬呎。（舊契並沒有限制總樓面面積。）就在七八年把美孚八期賣給小業主前一年，發展商向地政總署 申請，把近廿萬呎的地一分為四，包括兩條私家路、西南角的石油氣庫和十幢住宅。由於兩條私家路和石油氣庫已劏契成為獨立地段，小業主買樓的時候並不知道， 他們買的只是美孚八期的單位和其「不可分割份數」的地權，另外三個獨立地段並不屬於他們。九八年美孚八期對開的石油氣庫搬走後至今，發展商四度向屋宇署入 建築圖則，欲在原址起樓，總樓面面積由五萬多呎至十二萬呎不等。由於原址一直是住宅用地，發展商毋須補地價就可以建住宅。○九年，祥達發展有限公司以約一 億二千萬元購入石油氣庫和旁邊通道的地，翌年獲批建築圖則，建樓高二十層的住宅。
二期六期︰照辦煮碗
除了八期，二期和六期正面臨同樣威脅。據本刊獲得一份○九年美孚居民與時任新世界發展總經理梁志堅的會議紀錄，梁主動表示，二期的社區會堂和六期的油站都 有剩餘發展潛力建住宅。六六年，美孚石油透過補地價，在原來的油庫地皮發展住宅，也就是後來的美孚一至四期。七十年代初，美孚首四期陸續落成。同樣是因為 高度限制，發展商未能「炒盡」，剩餘地積比率為○點九七。以一至四期近一百萬呎的地盤面積計算，剩餘近十萬呎總樓面面積。位於二期南端的社區會堂「孚佑 堂」屬獨立地段，新世界的子公司匯秀管理有限公司曾聲稱由其擁有。不過，二期的大廈公契寫明「孚佑堂」屬於美孚居民，即使該地段一直是住宅用地，發展商要 在此起一幢望海牙籤樓，必定困難重重。至於美孚六期，同樣在六六年換地，起樓前已把地皮劏開八份，也是因為高度限制，發展商未能「炒盡」，剩餘地積比率為 ○點五二倍。以五、六期逾四十萬呎的地盤面積計算，剩餘超過廿萬呎總樓面面積。位於六期東邊的油站屬獨立地段，由美孚石油持有，並不屬於美孚的小業主。不 過，油站是非住宅用地，如果要起牙籤樓，須先經城規會改土地用途。
海濱花園不平等公契
位於荃灣西的海濱花園，前身是加德士的油庫。八六年，油庫拆卸後，加德士聯同新世界發展透過補地價興建大型屋苑，地皮面積超過五十萬呎。據屋宇署的紀錄， 當年發展商原定在第二期興建一座商業大廈連商場，後來把計劃擱置，只建了商場，也就是今日的「海濱廣場」。所以，雖然發展商用盡地契規限的住宅總樓面面 積，但是商業部分仍有剩餘。不過，建商廈的計劃擱置時，發展商已於八八年把海濱花園賣散給小業主，無法劏地保住商廈的地皮。但原來發展商早已在大廈公契做 手腳。翻查海濱花園的大廈公契，契上寫明︰「發展商在適當的情況下，經權衡後，毋須經小業主的同意，也有權直接入紙申請附屬公契發展商廈。」果然，新世界 在九三年把商場賣給自己的附屬公司，並加入附屬公契，再次寫明商場的擁有人可以利用剩餘地積比率再發展。○七年，屋宇署批准在「海濱廣場」上蓋加建樓高廿 四層、總樓面面積近二十五萬呎的商廈，惟至今仍未動工。由於海濱花園當中有七座都是圍着海濱廣場而建，有居民及地產經紀估計，建成後，景觀最受影響、完全 被遮擋的有十七、十八、二十至二十二座。記者在現場視察，外貌似文化中心的海濱廣場，共八層高，內有超市、食肆、溜冰場等，但有多個鋪位空置，場內陰暗， 扶手電梯亦沒有運作。堅持每天到場跟鄰居聊天的曾婆婆謂：「寫字樓起好之後，會好似一支香插喺中央，真係啋！依家商場冇人行o架，以前有戲院同永安，現時 四、五樓變咗護老中心，不過我都老啦，唔理得咁多。」對於一眾長者，可能只是少了一個舒適的休閒設施，但其餘大部分業主，都高呼反對。住近廣場的鄧小姐， 對加建一事表現非常愕然，「唔係嘛？我租咗兩年，覺得治安好又夠寧靜先買依家個單位。真係加建，實有排嘈啦，工人出出入入，人流都複雜晒，我好擔心，今次 死啦，出面啲樓又咁貴，想搬都未必搬到。」正前往洗衣店的她，指日後居住密度、空間環境，一定受影響，「海濱花園本身都好密，再加一幢嘢點搞？」既然公契 對小業主如此不利，為何所有小業主買樓時都簽署了？關鍵就在於，「根據土地法，只要第一個業主簽咗公契，其他業主都受公契嘅條款約束。所以第一個買家通常 都係同發展商有關係嘅人，其他業主冇得選擇。」身兼港大房地產及建設系副教授的大律師梁慶豐說。

增產困難的美孚石油

http://wallstreetcn.com/node/20302

增產困難的美孚石油

本月，美孚石油公司將在加拿大阿爾伯塔州正式開始大規模的油砂開採工作。這項耗資110億美元的Kearl油砂處理項目，將為美孚石油公司提供更多原油，在接下來十年中日產量將提高到170,000桶。

美孚石油目前是世界上最大的石油貿易公司（以市值計算）。算上Kearl項目，還啟動了其他20個新的項目，以應對其石油和天然氣產量在最近一個季度持續下降，已跌至三年來最低點。

截至目前，今年美孚石油公司的股價上漲3.9%，這與5年前沒有太大變化。

一些分析人士懷疑從印度尼西亞到西非的深水採油作業將會於2014年開始。美孚預計這些項目可以增加其原油產量至880,000桶，相比目前提高22%。

瑞銀分析師們預計美孚2012年的產量同比將下降5.7%，而雪佛龍預計下降2.9%，BP石油公司下降2.7%，殼牌石油公司上升2.2%。

增產原油對美孚等這樣的公司來說已經越來越難。因為容易開採的大油田已經很稀少，而政府控制下的石油公司，比如俄羅斯和中國，動作已經愈發具有侵略性，捨得花大價錢來競標好項目。其他的原因還包括現有油田產量日益枯竭，每年減產在5%-7%左右。

美孚拒絕談論一些特定項目的啟動風險。在與分析者和投資者的討論中，其高管強調他們並不尋求很快增產或以利潤為代價，但在大項目上押注將會顯著提高其長期利潤。

美孚在石油勘探和生產上的年度預算大幅增長：2017年之前，它計劃每年花費370億美元在這兩項上，相較09年上升了近20億美元。

美孚計劃通過擴大在安哥拉的Kizomba深水油井項目增加石油產量，美孚擁有該項目40%的產量，預計獲得40,000桶原油/天。在印尼， Banyu Urip項目將每天生產165,000桶原油，到2014年年底。美孚擁有45%的產量，差不多75,000桶。同時，在巴布新幾內亞，到2014年，一個液化天然氣項目預計出口增產至940,000立方英呎，出口到中國和亞洲其他市場。

到2014年，加拿大的油砂項目預計將為美孚增產37%。

但是油砂項目位於偏遠地區，需要很多的工人和數十億美元資本。同時由於加拿大運輸管道能力限制，造成原油輸出障礙。增加管道是解決辦法之一，但是遭到了環保主義者的強烈反對。

雖然美國總統奧巴馬暫時推遲了Keystone XL管道項目，不過大選結束之後還是有望通過。只不過可能會附帶更多的環保要求，因此會增加成本和減緩油管道建設速度。

此外，美孚石油公司還有可能面臨退出伊拉克南部石油開採計劃。伊拉克官員稱美孚石油公司最近通知他們，該公司計劃出售其在West Qurna石油項目的60%的股權。

儘管面臨著這些，不少分析人士還是看好美孚石油公司，預計明年該公司的產量將上升3%。

埃克森美孚押注天然氣和伊拉克油田投資失敗？

http://wallstreetcn.com/node/23720

華爾街有人指責埃克森美孚CEO雷克斯•蒂勒森（Rex Tillerson）搞砸了這家全球最大的石油公司。分析師指責他的買入美國天然氣資產和伊拉克油田的時機不當。若換做他的前任Lee Raymond絕對不會做這種蹩腳買賣。

QZ說究竟是不是蹩腳買賣，還必須仔細研究。

但事實是埃克森美孚的股價已經不利於雷克斯•蒂勒森。2012年該石油公司的股價下跌了5.9%，巴克萊預期今年還要下跌1.4%。自上述兩筆交易在2009年年底公佈後，埃克森美孚股價上漲了31%，但是其主要競爭對手雪佛龍同期上漲了54%。按照業內通用的盈利指標，2010-12年間埃克森美孚的每桶原油盈利平均為18.10美元，而雪佛龍為21.90美元。

華爾街認為股價低迷歸咎蒂勒森錯誤的押注天然氣資產。2009年12月蒂勒森買入了XTO Energy公司，當時它是美國最大的天然氣生產商，包括債務在內的收購價高達410億美元。此後蒂勒森被指責壓錯了趨勢，雖然天然氣是一種未來的主要能源，美國和中國均越來越依賴天然氣發電，但是在蒂勒森的大手筆交易後美國天然氣價格大跌。批評者說他應該等待更好的時機收購XTO能源。

價格在下降前曾經上漲

當這筆交易公佈時美國天然氣價格在每千立方英呎5.04美元。自埃克森美孚購入XTO之後價格開始下降（下圖）。如果天然氣轉化為等價的每桶原油價格， 相當於蒂勒森以每桶13.42美元的價格買入了XTO的探明可採天然氣儲量。安永數據顯示，2009年美國可採儲量的收購均價為每桶9.86美元；2009-2011三年間的平均價格10.60美元。按照這個價格看蒂勒森出價過高。

但是批評者沒有看到事情的另一方面。與之前5年的平均收購價格相比，蒂勒森的交易仍然是值價的，而就在XTO交易完成的當月天然氣價格出現了劇烈波動，但是總體而言是在向上。

QZ認為如果你如果把時間延長到10年來看，也許現在的低價只是暫時的，如果到2020年每千立方英呎天然氣價格仍然僅為6美元，那麼你才能確定XTO這筆交易是徹底的失敗。

伊拉克投資失敗？

埃克森美孚在伊拉克收購的油田遭到詬病。就在XTO的交易完成數月前，埃克森美孚聯手殼牌簽署了開發伊拉克Qurna-1號油田的協議，該油田擁有87億桶石油儲備。但開發這些油田的利潤對吝嗇的石油行業而言過於微小，埃克森美孚從該油田每開採一桶原油的獲得利潤僅為1.90美元。此外同時簽下的Qurna-1號油附近油田的收益僅為每桶2美元，而目前還不能開發。

Qurna-1號油田每天380萬美元，每年13億美元的回報對埃克森美孚來說微不足道，去年公司收入達到4820億美元。而每桶1.90美元的回報僅僅是於埃克森美孚平均18.10美元的九分之一。

那麼為什麼蒂勒森要簽下這筆看似無利可圖的合同呢？答案可能是他希望借此契機在未來要求伊拉克政府開出更好的條件。

2011年蒂勒森與伊拉克庫爾德斯坦自治區政府簽下六個區塊後。這些「生產共享的協議」能給埃克森美孚帶來高額的收益，但是這些標準合同無視巴格達禁止公司直接與庫爾德斯坦地區簽署開採協議的規定。

從那以後巴格達就曾試圖給埃克森美孚更好的條款，挽留其繼續在Qurna-1油田繼續開發。而現在蒂勒森則握有兩種選擇，他可以獲得更高的報酬繼續在Qurna-1油田開發，要麼選擇放棄這個項目，轉為開採未來利潤前景更高的庫爾德地區油田。

去年有消息稱埃克森美孚擬轉售Qurna-1油田的開發權益，而包括中石油在內的中俄能源巨頭有望接盤。

QZ認為石油鑽探更像是一項藝術而不是工程師，化學家和地質學家的從事的科學工作。要贏大的你就必須押更大的籌碼，並且等待很長很長時間。

美孚或向中石油出售伊拉克最大油田部分權益

http://wallstreetcn.com/node/53153

WSJ的兩位消息人士稱，美國能源巨頭埃克森美孚週三已向伊拉克當局徵求意見，詢問能否將該國最大油田的部分股份出售給中石油。

在出售給中石油股份前，美孚需要想伊拉克當局徵詢意見。之前，該國政府也對美孚與北部半自治的庫爾德人獨自達成開發石油的協議感到不滿。

相反，伊拉克政府與中石油達成協議將深化中國在該國的投資。

消息人士稱，美孚已正式向伊拉克政府發出申請，希望將持有West Qurna-1油田60%股份中的一半出售給中石油。

在伊拉克石油部通過這項出售計劃之前需要得到該國內閣的支持。

一位消息人士稱：「這大概需要兩週的時間。」

兩位消息人士均沒有對埃克森的股份進行估值，其中一位稱，該公司希望繼續運營該油田。

中石油的一位發言人稱，該公司希望擴大海外油氣投資。

West Qurna-1潛在產油量為300萬桶/日，可與世界上一些最大的油田相匹敵。美孚與殼牌（持有該油田15%的股份）正繼續開發該油田。目前，該油田產量為51萬桶/日，預計年底將達到60萬桶/日。

2011年，美孚與Kurdistan地區簽到石油開放協議，是國際石油巨頭首次與該地區簽署協議。隨後，Chevron Corp、Total SA等也相繼效仿。

Seeking Alpha：購入美孚？切勿盲目跟風巴菲特

http://wallstreetcn.com/node/63865

巴菲特37億美元入股埃克森美孚

http://wallstreetcn.com/node/63662

股神巴菲特的伯克希爾.哈撒韋公司（Berkshire Hathaway）週四披露了其在埃克森美孚石油公司（Exxon Mobil下簡稱美孚）持有約34.5億美元的股票倉位，根據美國證券交易委員（SEC)會當日公佈的監管申報文件，其在截至9月底的時候已經持有美孚約4000萬股股票。儘管持有量在美孚總流動股中只佔約1%，但依然使得前者位列第六大股東。以週四的收盤價計算，這部分股權的價值是37.4億美元。

消息披露後，美孚股價在盤後上漲0.7%。

根據之前的文件，伯克希爾哈撒韋曾在2011年年底時候出清了約42萬股埃克森美孚的股票，並在之後沒有持有過這一股票。

Oppenheimer & Co的高級石油分析師Fadel Gheit表示，巴菲特喜愛購買知名跨國企業的股票，比如美孚就是一隻安全、優質的股票。Gheit本人把美孚列入「推薦級」股票。

有分析指出，這樣規模的新倉位意味著是巴菲特本人、而不是其名下通常操控更小規模股票投資的兩個投資組合管理人做出了投資決定。

美國監管機構要求大型投資者每季度都要公佈一次自己的股票持倉，這些信息成為我們研究其投資策略的重要途徑。

但是作為巴菲特這樣著名的投資者，為避免市場跟風，他向SEC申請推遲公佈自己的投資細節，獲得準許，所以上述投資在第二季度便已完成，卻至第四季度才得以公佈。

在最新的監管申報文件中，伯克希爾哈.撒韋也披露了更多的康菲石油股票的出售行動，將持倉減少44%至1353萬股。以週四的收盤價計算，這部分股票的價值略低於10億美元。在2008年9月底，也就是信貸危機的最高峰時期，伯克希爾哈撒韋持有接近8400萬份康菲石油的股票。

巴菲特在2012年5月接受CNBC訪問時曾說，他在買入康菲石油的股票時其實是犯下了錯誤；他還說，他對油價的未來走向沒有什麼特別的想法。

文件顯示，伯克希爾哈撒韋還增持了紐約銀行(BK)，DaVita Health Care Partners(DVA)，Suncor Energy (SU)， U.S. Bancorp (USB) 和VeriSign (VRSN)這五家公司的股票。