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萬達、富力…6家已獲反饋，房企IPO冰封七年再開閘？

房企IPO冰封七年再開閘？

證監會網站公布的《發行監管部首次公開發行股票審核工作流程及申請企業情況》顯示，大連萬達商業地產、廣州富力地產、同策房產咨詢、金輝集團、南都物業服務和廣東碧桂園物業服務等6家房地產業公司IPO狀態顯示為“已反饋”。

8月4日，證監會網站公布的新一期名單中，又有兩家房地產企業——西藏新城悅物業服務、北京思源興業房地產服務集團位列其中，顯示狀態均為“已受理”。然而在另一份《上交所首次公開發行股票中止審查企業基本信息情況表》中，首創置業的審核狀態卻顯示“中止審查”。

投行人士介紹，IPO的審核工作流程分為受理、反饋會、見面會、初審會、發審會、封卷、核準發行等主要環節，已反饋離最終上市還有漫長的路要走。

資深投行人士認為，這幾家房企進入反饋階段，並不意味著房企IPO政策放松，主要由於房企IPO開閘與國家大的宏觀房地產調控的政策方向不一致。而且，正因為這幾年房企內地資本市場IPO受阻，才催生了房地產信托、基金的蓬勃發展。

房企上市之路屢屢受阻

從2010年1月“國十一條”出臺，證監會要求房地產公司IPO和再融資，都需要征求國土資源部意見，其開發行為需要住建部進一步檢查認定，實質上叫停了房地產企業的股權融資。

IPO之路充滿坎坷，因此借殼、重組上市便成為眾多房企“不得已”的選擇，包括金科地產、藍光發展、華夏幸福、綠地控股等企業均通過借殼的方式實現上市。

不過，2016年證監會修訂《重大資產重組管理辦法》，重組上市的審核條件相較於之前更加嚴格，大大提高了重組上市通過審核的難度。從2016年下半年開始，國家也陸續出臺了若幹更為嚴厲的房地產宏觀調控政策。近日，證監會年中監管座談會又強調嚴把發審質量關。從2016年至今，便再無房企借殼上市的成功案例。

財匯數據統計結果顯示，從2010年至今，只有兩家房地產企業在2015年12月成功在A股上市，分別是招商蛇口（融資481億元），新城控股（融資53億元）。境內房地產企業IPO基本停滯。

房企的增發、再融資等也一度被暫停。2016年7月，隨著監管部門對企業再融資行為的不斷收緊，房地產企業通過再融資募集所得資金的用途正在變窄。不允許房地產企業通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用於房地產建設而不能用於拿地和償還銀行貸款。

房地產業內人士表示，前幾年房地產行業發展迅猛，很多房地產企業在運營、盈利方面均表現較好，符合上市融資條件。但由於未上市，其融資功能表現為零。一旦房企上市恢複，具備融資能力後，其投資能力將加大，有助於優化行業產業結構，或將加速行業重新洗牌。

行業銷售數據依舊亮眼

在上半年馬不停蹄地沖刺規模之後，7月份歷來是房企放緩銷售節奏、備戰金九銀十的“中場休息”時段。

但即便單月銷售規模有所下降，在上半年火熱行情烘托下，2017年1~7月房地產企業銷售金額依然亮眼。

2016年，“恒萬碧”通過全年努力實現銷售金額突破3000億。但在2017年，碧桂園和萬科再度實現突破，僅用7個月時間便跨過3000億大關。

房地產行業屬於資本密集型的行業，融資能力對企業生存發展尤為重要。

記者統計發現，今年前7個月銷售金額前50名的房地產公司中，22家公司選擇了在港交所，9家在深交所上市，8家在上交所上市，還有11家公司沒有上市。

值得註意的是，在空前嚴厲的房產調控政策下，房地產行業整體依舊保持了不錯的增長。

海通證券將2017年數據與行業銷售歷史最高年2016和次高年2015年對比後發現，2017年1~7月行業銷售額數據較歷史最高點2016年同期增長18.9%；土地購置面積較2016年同期增長11.1%，較2015年同期增加2.5%；新開工面積較2016年同期增長8.0%、較2015年同期增長22.8%。

地產股看好自上而下機會

今年以來，港股市場內房股股價普遍大幅上漲，A股市場地產股股價表現平平。

財匯數據顯示，截至8月16日，A股共有129家上市房企（不含B股），今年以來僅42家公司上漲，多數公司股價不同幅度下跌，個別公司股價跌幅達50%左右。京漢股份、嘉寶集團漲幅分別達52.45%和50.51%。

值得註意的是，在A股上市房企中，除了招商蛇口（A+B股轉A股整體上市）和新城控股（B股轉A股）是在2015年上市，其余所有上市房企上市時間都是在2009年或2009年以前。

數據顯示，2016年以來，在涉及房地產業務的上市公司中，共有包括保利地產、東旭藍天、華夏幸福等32家上市公司實施了定向增發方案，合計募集資金為905.94億元。

值得註意的是，2017年1~5月房地產企業增發融資136億元，同比減少80%。

海通證券認為，地產銷售擔憂帶來周期整體回落，旺季銷售決定反彈能力。受三四線銷售回落影響，周期板塊上周四、五集體回落，地產藍籌超跌。8月下旬傳統推盤期到來後銷售能否回升將對市場情緒產生明顯影響，決定後續股價彈性。考慮地產藍籌本身業績鎖定性強（普遍鎖定2年20%左右複合增速），旺季推盤將對全年銷售和2018年業績帶來更大確定性。從集中度提升、公司治理、超跌等角度，繼續看好自下而上機會。

來源：券商中國 記者：陳冬生