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一年一度的上市公司年報，恰似房地產企業的年度「體檢」，但今年檢測出，相關指標「異常」，背後的行業風險更令人擔憂。

根 據最新的數據統計，這些異常的指標包括了現金流淨值、資產負債率、存貨周轉率等，其中存貨周轉率這個以往並未引起業內太多關注的指標此次卻創下新低，揭示 眾多房企目前的企業運營及盈利能力的惡化狀況：「69家（有存貨及營業成本數據）地產公司2010年的存貨合計數達到6949.86億元，同比增長 38.62%，平均存貨周轉率僅0.3次，創10年新低，甚至比2008年0.31次稍低。」國家調控政策未見絲毫鬆動，而房地產企業的「體質」已出現惡 化，這是一種很不理想的狀態。

中房信集團（CRIC）分析師針對性建議，企業應加速銷售規避風險。而降價也是大勢所趨。

存貨周轉率大降警報

據上市公司年報披露數據測算，地產公司存貨周轉率呈現明顯的逐年下降趨勢，而部分房企的這一指標已經降到了「離譜」的狀態。

其 中，上海新梅的存貨周轉率在所有地產公司中最低，2010年僅為0.056次，比2009年的0.078次進一步降低。包括綠景地產、陸家嘴、中華企業、 上實發展、萬業企業、招商地產、北辰實業、保利地產、萬科、金地集團等眾多業內標竿企業的存貨周轉率，都處於平均水平0.3次之下，同時2010年存貨數 量則幾乎全部出現不同程度的上漲，不少企業的存貨增長速度超過100％。

存貨是企業流動資產的重要組成部分，它主要包括庫存原材料、產成品、在產品、發出商品等，存貨周轉率是評價存貨周轉質量的指標。存貨周轉率越高表明自由及視同自由的流動資金周轉質量越好，這一指標越低，意味著企業運營周轉中存在的問題越大，抗風險能力也越差。

值得一提的是，存貨周轉率這一健康指標降低，一直被業內誤讀，具有代表性的是房企土地儲備。

統 計數據顯示，在不少上市房企存貨周轉率下降的同時，往往伴隨著土儲量的持續上升或居高不下。例如，截至2010年末，萬科土地儲備面積超過3000萬平方 米，幾乎已相當於3年的開工面積；保利地產土儲面積也超過3000萬平方米；招商地產土儲面積超過1000萬平方米，相當於去年開工面積的7倍；金地集團 2010年末土儲達1687萬平方米，可滿足其未來3至5年的發展需求。

「房地產企業尤其是上市房企，保持一定的土地儲備量，這無疑是必須的戰略，但關鍵在於把握科學的量，尤其是要和開工銷售節奏、資金流轉相協調。」一位籌備企業上市相關事宜的開發商高層告訴本報，保證健康的存貨周轉率等指標才應是決定土儲體量等資產體量的重要前提。

此外，上市房企的其他「體檢指標」也並不樂觀。

據WIND數據統計，截至4月15日共有74家A股上市公司公佈年報，合計現金流淨值為負的701.67億元，去年這74家公司的現金流淨值為357.56億元，同比減少296.24%。

申銀萬國的研究報告還指出，從整體看，龍頭地產公司四季度末資產負債率為74.28%，為2008年以來的最高水平。

對此，高緯環球投資、資本市場部主管葉成宇4月19日在一季度分析報告會上告訴本報，作為企業健康的核心指標，存貨周轉率下降，是個不好的信號，或將引發企業其他指標的一系列連鎖反應，而降到0.3次的水平，必須引起足夠重視。

困局：房價未降 企業危難？

葉成宇同時表示，在市場環境沒有進一步惡化的情況下，相信大部分房企有能力化解低存貨周轉率及其引發的企業運營層面的危機。

不過，即使沒有惡化，房企面臨的壓力無疑越來越大。

首先就是融資難度和壓力持續增加。遠洋地產董事局主席李明透露，不僅開發貸款很難取得，連個人住房貸款審批也明顯放緩。現在商業銀行分行的放款額只相當於過去一個支行的量。這意味著即使銷售正常，開發商獲得的銷售回款也大大減速。

更 要命的問題是，到目前為止，房價尚未出現明顯回調跡象。這種情況迎來的，是包括中央主管部門和地方政府負責人異口同聲的「調控持續、調控加碼」的表態。住 建部副部長齊驥日前公開表示，當前堅決貫徹國務院的調控政策，要堅決遏制不合理的住房需求，使市場價格符合真正的供求關係。要在增加土地供應、進而增加住 房供應的基礎上，全面準確落實相關調控政策。

很大程度上，房企的「病症康復」甚至最終的生死，取決於企業的集體選擇，而焦點則落在是否加大供應、是否調整價格等具體環節。

CRIC 分析師指出，從長遠來看，在房地產調控更加嚴厲的情況下，一旦市場或者項目遭受大的波動，都將加大信託等鮮有少數融資渠道的風險。在這樣的背景下，房企除 了繼續拓展融資品種和渠道外，更應該加大現有項目的銷售力度，回籠現金加快資金周轉，以此達到減輕資金運營風險的壓力。