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恒地（12）主席李兆基將其上市公司及私人持有的物業分拆，籌組陽光房地產信託基金，於本週五起招股，集資逾二十七億元。 為趕在年底前食尾胡，陽光房託不惜大玩財技，大股東除放棄首三年股息、保證回報外，又人為地減低借債支出。一向投資有道的四叔更以低於賬面值的價錢，蝕賣物業予陽光，將息率力谷上九釐。 四叔罕有「賣大包」，皆因陽光房託手持的物業多為雞肋貨色，升值潛力有限。且回顧四隻已上市的房地產信託基金（REIT）表現，除領匯有驚喜外，越秀幾乎無升跌，冠君及泓富則潛足一年水。 投資者買REIT，不要以為一定穩陣，貪高息之餘，亦須有承受虧損風險的心理準備。陽光房託小資料 招股日期 8-13/12 上市日期 21/12 招股價 $2.45-$2.6 集資額 $25.74億-$27.3億 預計息率 8.49%-9.01% 觀塘區散戶李先生是新股狂迷，由去年底的領匯，以至新近招股的交通建設（1800），幾乎無一錯過。今年以來，他更未嘗敗績：「隻隻起碼賺幾千蚊。」 持有幾手領匯的他，計及股息，一年賺近六成三。食髓知味，李先生見陽光房託上市在即，亦虎視眈眈：「會睇吓炒唔炒得過！」 現時銀行存款年息頂盡三、四釐，陽光房託卻以九釐息誘，股民自然心動。恒地執行董事孫國林出席公開場合時，也不忘硬銷：「我哋隻REIT籌備咗好耐，今次揀正個市咁旺推出，梗係信心十足。」 貴賤物業共冶一爐 陽光房託旗下共有二十項寫字樓及商鋪物業，其中十二項由上市公司恒地及恒發（97）持有，八項為李兆基的私人公司兆基財經的物業，大部分為乙級寫字樓。 當中恒地注入的物業，估值本約十二億元，卻只以十億八千多萬元的作價，注入陽光房託，將讓恒地錄得一億二千多萬元虧損。表面蝕賣，但細看物業組合，最值錢的商廈，只有灣仔皇后大道東二百四十八號，商鋪則以將軍澳新都城中心一期及上水中心購物商場，稍有睇頭。 記者於上週六晚，前往新都城中心一期，只見一樓開滿琴行和補習社，水盡鵝飛。二樓雖有海港燒鵝酒家坐鎮，但相比新都城二期及三期，明顯遜色。有大型發展商的租務部高層直言：「新都城中心二期同三期，先至值租；一期全部屬於勞動階層消費。發展商分拆質素差劣嘅商場上市，純粹想骨水啫！」 財技谷大回報 物業良莠不齊，四叔唯有施展財務伎倆。根據陽光包銷商之一滙豐證券的研究報告，陽光可派高息，全靠大股東在首三年放棄全部派息，之後兩年放棄部分派息；恒地及恒發包底保證首三年的盈利；更大玩五年利息掉期的財務工程（Financial engineering）。 所 謂利息掉期，簡單點說，就是押後借貸的利息支出，以提高前期收入。皆因陽光原有銀團貸款約三十九億五千萬元，正常利率應稍微高於銀行同業拆息，即起碼四點 二釐以上，它卻花上二億二千萬元安排利息掉期，將○七至一一年的借貸利率降低至三釐左右。四叔的如意算盤或者是：就算五年後，息率回升，屆時的租金收入亦 可能有所增長，抵銷利息支出對業績的影響。 不過，進邦匯理理財分析部總監姚遷認為：「用得財技去谷大息率，就表示本身的物業組合租金回報，不大吸引。」事實上，若無大堆財技，陽光真正的息率只約五釐。 京華山一分析員蘇卓賢亦認為，陽光的高息只是海市蜃樓，因為實際上，「無一個寫字樓可以俾到咁高回報！」他指出當財技失效，又遇上租金收入回落，可能會拖垮基金價格。「考慮買唔買，應該睇佢嘅資產有無增值空間。」 泓富冠君未返家鄉 歸納四隻已上市的REIT經驗，物業升值潛力的確至為重要。去年由長實分拆出來的泓富和鷹君的冠君，均出過財技谷息率的招數，表面至少有七釐，但紙包不住火，如果物業不升值，或租金難升，根本無法長期支付七釐回報。 綜合證券商預測，一旦去除財技掩眼法，泓富和冠君的淨物業回報率，分別只約三點四釐及一點七五釐。兩股上市以來，基金價格一直潛水，較招股價低兩成左右，且單日成交量一日僅數百萬股，不算受市場歡迎。 投資者若看好通脹可帶動租金向上，打算下注陽光房託，便要求神拜佛，望四叔的如意算盤打得響。否則，最初所賺的高息，未必足夠抵償上市後基金價格的跌幅。 何謂REIT？ 房地產信託基金（Real Estate Investment Trust，簡稱REIT），其實就是將一堆收租物業集合起來，以基金形式上市。香港法例規定，REIT最少要將九成盈利派予投資者，故風險比股票小，但又不如政府債券般保本。 本港不少地產商把資產注入REIT，基本目的有二：母公司的股價未反映資產價值，分拆成REIT，既可保存擁有權，又可套現。又或者，母公司債務纏身，但難將整項物業以理想價錢脫手，將部分權益分拆REIT，便可集資減債。 |
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