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首先要一讚依間公司既透明度，佢除左比左d 必要既disclosure 之外，仲有好多好清楚既voluntary disclosure，包括舊會計制度下既盈利。對住一般公司既年報，只可以自己減番個revaluation 同corresponding deferred tax，其他細數就冇法，希傎就幫你計埋佢d associates既adjustment，同埋adjust 埋少數股東權益，係少有既誠實公司。 根據佢2005 A/R P.24， 2005既profit係4121m， 即EPS$3.91，減除新制既profit係1005m，但有$385m 係disposal gain (after reversing deferred tax provision), 淨番即EPS$0.6，PE成34倍，NAV 就有$23.41. 現價一d 都唔平。 通常收租股租約renew 期好散，結果次次都好次加得果少少，依隻係例外。物業既出租率九成幾，要增長就要加租。年報P.27中我們可見2005 租金有1250m，寫字樓$501m，比2004 完全冇增長!!! 商鋪同住宅就升14%。寫字樓租約通常係兩年期，04/05冇增長，即係絕大部份租户在05年底/06年頭續租，以去年底既寫字樓市道，比03年底SARS完剛剛復甦時可以加幾多? 唔識估，中環IFC 就升左3-4倍，少過一倍肯定係bargain。尤其係#14 d 商廈全部係2000年打後翻新，身光頸靚，啱哂比人迫走個d 中環人 。至於其他物業既租金，相信仍有增長空間，不過一定冇寫字樓咁多。 另外05年底佢係高位賣左娛樂行，套現26億，令佢既每股負債由04年既$5.32降至$2.75, 仲多左每股$1.31既cash，佢又冇大型項目搞，可能會再提早遠債。由於d loan 做哂利率掉期，加息對佢影響唔係咁大。05年財務支出215m, 今年我估起碼可以減一半，依道可令profit 增加10%. 樓價跌左好多，零售鋪價錢都係。好多地產股同收租股今期都有revaluation loss 既風險，雖然唔算好大。依隻係少數唔怕revaluation loss既properties，因為寫字樓租金仲係越升越有，同Grade 既鷹君花旗大廈五月時估到個天價，相信 valuer 都要參考下market reference；而佢既零售鋪位於利園一帶，根本上一入恩平道已經冇遊客，所以舊年做revaluation時應該好難大幅升值，今年就算唔升值都唔會減值。 利益申報 : 冇貨，34倍PE，仲係嫌貴，Around $19 先會考慮。