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中央再提樓市調控長效機制 短期和長期相結合

冷清—火爆—冷卻,兩年多時間,樓市經歷了一次“打擺子”周期。要避免這樣的現象,建立房地產調控長效機制十分關鍵。

中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席、中央財經領導小組組長習近平2月28日主持召開中央財經領導小組第十五次會議。習近平指出,建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制,要充分考慮到房地產市場特點,緊緊把握“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,深入研究短期和長期相結合的長效機制和基礎性制度安排。

習近平指出,要完善一攬子政策組合,引導投資行為,合理引導預期,保持房地產市場穩定。要調整和優化中長期供給體系,實現房地產市場動態均衡。

這也是近期內中央再次提及房地產調控長效機制。2016年12月16日結束的中央經濟工作會議明確,要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制,既抑制房地產泡沫,又防止出現大起大落。

“短期主要體現在交易環節調控,長期主要體現在持有環節調控。”中原地產首席市場分析師張大偉對第一財經分析,短期就是抑制房價持續暴漲,主要特征是限,包括限價、限購、限貸等交易環節調控。長期機制就是調整住房合理需求,恢複房子居住屬性在價格中的占比,主要特征就是持有環節調控,比如房地產稅的變化。

上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進分析,要實現短期和長期的長效機制和制度性安排,其含義在於限購等政策要為供給側結構性改革提供更好的緩沖期,同時一些中長期政策的陸續出臺要能夠更好地維護短期政策的效應。

“‘剎車’不能踩太久,光靠需求側調控也遠遠不夠。”萬科總裁郁亮去年底接受《人民日報》專訪時說,房地產業要實現長期健康發展,關鍵在於利用踩“剎車”後的寶貴時機,建立長效機制、增加有效供給。

其中,房地產稅是長效機制的一個重要內容。房地產稅討論多年,關註度一直很高。雖然早在上海和重慶展開局部試點,但房地產稅推進過程一直“雷聲大雨點小”。有專家認為,房地產稅推廣在技術方面不存在問題,主要障礙在於既得利益群體的阻撓。

2月23日,國務院新聞辦公室舉行房地產和棚戶區改造有關情況新聞發布會,住房和城鄉建設部副部長陸克華回答媒體關於房地產稅的問題時表示,房地產稅是十八屆三中全會明確的改革任務,要加快房地產稅立法,並適時推進改革,有關部門正在按照中央要求開展工作。

十八屆三中全會對於房地產稅的提法是:“加快房地產稅立法並適時推進改革,加快資源稅改革,推動環境保護費改稅。”2016年5月25日,財政部財政科學研究所原所長、華夏新供給經濟學研究院院長賈康表示,十二屆全國人大常委會立法規劃已經將房地產稅法列入了第一類的立法項目。

賈康去年10月在接受第一財經采訪時說,房地產稅不是可以像定海神針一招決定全局,但是它是制度建設中的一個必選項,“稅不是萬能的,但該推進的時候你不推進就是萬萬不能的”。

當然,長效機制並不只有房地產稅一項,還包括土地供應、住房制度等多個方面。比如土地供應制度改革,中央經濟工作會議明確要落實人地掛鉤政策,根據人口流動情況分配建設用地指標。要落實地方政府主體責任,房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應,提高住宅用地比例,盤活城市閑置和低效用地。

在城市住房制度改革上,未來必須促進房地產投資盈利模式轉變,由短線投機的方向引導到長線投資的合理方向,使經營模式由單一的“只售不租”變為“租售並舉”,這也是長效機制的一個重要方向。

“讓租賃成為住房的重要部分,然後將投資需求引導到避免短期炒房而是長期出租上,這是長效機制的一個重要內容。”張大偉說。

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