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不動產登記，揭開多少糊塗賬

2016年10月8日，在上海市浦東新區不動產交易登記大廳，工作人員為市民辦理業務。當日起，上海開始在全市範圍內全面實施不動產統一登記制度。（新華社/圖）

（本文首發於2017年2月9日《南方周末》）

河北省廊坊市燕郊鎮，與北京直接接壤，與天安門的直線距離只有30公里，相當多中央單位企業的直屬單位搬遷至此，同時，相當多的跨省北漂一族聚居於此。2015年底，這個小鎮的戶籍人口只有不過10萬，但它的流動人口居然有70多萬。可見，北京這個超級經濟體的巨大吸附力量。

在2017年春節前後，一個問題浮出水面。燕郊多個小區的業主向政府和媒體反映，在重新進行不動產登記時發現，他們的房屋不能進行不動產登記，他們原先擁有的房產證無效。換句話說，如果拿不到不動產登記證，就意味著他們的房子失去了買賣交易、貸款抵押和轉讓遺產的資格。

此事並非孤例，據調查，整個燕郊鎮，存在類似問題的小區多達十幾個，牽涉人數巨大，引起了相當部分業主的不解和要求“給個說法”。

原因何在？政府部門的調查非常清楚。很簡單，這些涉及的小區的確不具備頒發不動產產權證的資格，因為他們房屋下面的土地首先就不合規。中國商品房土地只有一種性質，那就是國有建設用地，其中能夠用來蓋商品房並頒發房地產權證的又分為住宅用地和商業用地等用途屬性，在這兩種土地上建的房屋產權分別為住宅性質和商業性質，一般分別為70年產權和40年、50年產權兩種。

廊坊市國土部門的調查顯示，這些小區看上去都是住宅，但在土地性質上卻並非住宅用地或者商業用地，大量都是工業用地，甚至是違章用地和綠化用地。

此處就能看到2015年起全國開始的不動產登記制度施行的必要性，其目的就是要通過嚴格的登記制度最終讓很多不合規、不合法、打擦邊球的所謂歷史問題現出原形。

問題來了。我們固然可以說開發商狡黠奸詐，他們將原本的工業用地甚至違章用地、綠化用地用來蓋房，卻從民眾手里拿到了商品房的價格，但是，建住宅小區這麽大的事情，沒有當地房管局、建設局、規劃局等多個部門的批示，根本無從建起。最好笑的是，這麽多小區房子多年前已經取得了房地產權證，當地政府又是怎麽頒發這個房地產權證的？

2017年2月7日，燕郊鎮所在的河北省三河市官方連夜下發《致廣大業主的公開信》，認定上述十幾個小區中的五個小區可以辦理不動產登記，其他小區也正在核查中，政府將成立多個部門的聯合調查組，進行摸底調查。官方最後表示，堅決維護群眾合法利益，下決心解決歷史遺留問題。

這或許是媒體介入最終解決問題的另一個成功案例。不過，我們必須回過頭檢視當地官方口中的所謂歷史遺留問題。根據調查，燕郊鎮房地產市場領域的亂象重重絕非三年五年之弊，而是由來已久。相當多開發商以“文化旅遊、休閑娛樂”或者“工業園區”的名義拿地，但最終卻醉翁目的不在酒，大量建設住宅，縮水其他配套。土地的違規使用非常嚴重。

如果沒有2015年起強勢推行的不動產登記制度，就不能將這些土地、房產亂象倒逼出來。不過改革的確不容易，在很多地方，不動產登記制度也遭到阻礙，其中原因，就是受到類似既得利益集團的阻撓。在整個全國範圍內，還有多少個類似燕郊鎮這樣的情況，還有多少土地、房產的糊塗賬，必須盡快解決，給百姓一個說法，給改革一個交代。