ZKIZ Archives


【房地產】物業管理產業鏈深度調研:看明白此篇你會更懂萬科所要轉型的“城市結合配套服務商”

來源: http://www.ikuyu.cn/indexinfo?type=1&id=11186&summary=

【房地產】物業管理產業鏈深度調研:看明白此篇你會更懂萬科所要轉型的“城市結合配套服務商”

業管理是房地產經濟市場化和房屋商品化的客觀需要和必然產物,對家庭、社會、經濟與環境都發揮著舉足輕重的作用。目前我國物業管理行業年營收規模超過5000億元,公司爭先啟動上市計劃。本文分析了我國物業管理產業的發展進程與行業現狀,並精選出開元物業(831971)、丹田股份(831947)、東光股份(831840)、華仁物業(832319)等新三板優秀物業公司為您詳解剖析。

行業簡介

“物業”一詞譯自英語property或estate,由香港傳入沿海、內地,其含義為財產、資產、地產、房地產、產業等。該詞自20世紀80年代引入國內,現已形成了一個完整的概念,即:物業是指已經建成並投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。一個單元住宅可以是物業,一座大廈也可以作為一項物業,同一建築物還可按權屬的不同分割為若幹物業。物業含有多種業態,如:辦公樓宇、商業大廈、住宅小區、別墅、工業園區、酒店、廠房倉庫等多種物業形式。

物業管理公司是按照法定程序成立並具有相應資質條件,經營物業管理業務的企業型經濟實體,是獨立的企業法人。它屬於服務性企業,它與業主或使用人之間是平等的主體關系,它接受業主的委托,依照有關法律法規的規定或合同的約定,對特定區域內的物業實行專業化管理並獲得相應報酬。

主管部門為:國家發展和改革委員會、住房和城鄉建設部

主要職能:行業進行宏觀管理。

相關行業協會:中國物業管理協會與各省、市等地方性物業管理協會

主要職能:協助政府貫徹執行國家的有關法律、法規和政策;協助政府開展行業調研和行業統計工作,為政府制定行業改革方案、發展規劃、產業政策等提供預案和建議等。

行業發展進程與現狀

2.1.發展進程

我國物業管理萌芽於上世紀八十年代初,起步於九十年代,本世紀初開始在全國範圍內得以全面快速的發展和推進。物業管理越來越顯示出廣闊的市場發展前景,被譽為現代社會的“朝陽產業”,該行業目前處於“成長期”的快速發展階段。

1981年,我國第一家物業管理公司--深圳市物業管理有限公司,在深圳誕生

2001年,明確了物業管理的行業地位

2001,在中共中央關於十五計劃綱要的建議和九屆全國人大四次會議通過的《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十個五年計劃綱要》中關於規範發展物業管理行業的重要精神,國家進一步明確了物業管理的行業地位,並指明了發展方向。這同時也明確了房地產開發的規劃、設計、銷售、物業管理的分業經營,明確了以往計劃經濟下的房屋管理徹底走向社會化、市場化與專業化的改革道路。

2003年,《物業管理條例》

2003年,《物業管理條例》的頒布和實施,為物業管理的市場監管在國家行政法規層面上確立了基本依據

2007年,《中華人民共和國物權法》2007年,全國人大通過《中華人民共和國物權法》

2012年,大力鼓勵與扶持物業服務企業

2012年《政府工作報告》中提出要“大力發展社會化養老、家政、物業、醫療保健等服務業”。

同年,國務院印發的《服務業發展“十二五”規劃》中明確指出要“建立和完善舊住宅區推行物業管理的長效機制,探索建立物業管理保障機制。鼓勵物業服務企業開展多種經營,積極開展以物業保值增值為核心的資產管理。繼續推進物業管理師制度建設,提升服務規範化、專業化水平。提高舊住宅區物業服務覆蓋率,城鎮新建居住物業全部實施市場化、專業化的物業管理模式。”國家一系列政策的扶持為物業管理業的發展創造了良好的環境。

2013年,物業服務屬於“第一類鼓勵類”

2013,根據發改委頒布的《產業結構調整指導目錄(2011年本)(2013年修正)》,“物業服務”屬於“第一類鼓勵類”之“三十七、其他服務業”。

2.2.行業現狀

總的來說:

經歷三十多年的發展,物業管理服務全面推進並廣泛覆蓋,至2012年,該行業的年營業收入超過3,000億元。


具體來說:

根據我國物業管理協會公布的數據,到2012年底,物業管理面積約為145.3億平方米,較國家統計局2008年發布的第二次經濟普查數據公報顯示的125.46億平方米增長了約16%。按此速率增長,2015年我國物業管理市場規模將增至3120億元。


據不完全統計,物業管理企業約為71000余家,較2008年經濟普查公布的58406家增長了約23%


各省、自治區、直轄市物業管理企業數量。廣東、江蘇、山東位居前三。全國一級資質物業服務企業數量1168家。廣東、北京、江蘇位居前三,分別占19%,10.4%、8.5%。


據不完全統計,物業管理從業人員數量約為612.3萬人,較2008年經濟普查公布的250.12萬人增長了約145%。2007年國家開始全國物業管理師職業資格考試,截止到2012年底,全國共有43919人獲得物業管理師資格。占全國612.3萬從業人員的0.7%


行業未來發展趨勢


當前,我國物業管理的內外部環境和自身運作模式正在發生深刻變化,主要體現在以下幾個方面。

第一,物業管理對象由以住宅為主向各類城市綜合體擴大。物業管理公司的管理對象由傳統的以住宅為主,向寫字樓、商業物業、工業廠房、醫院、學校、寺廟以及各類城市綜合體擴展。


第二,物業服務由四項基本服務朝縱向、橫向擴展。物業管理的傳統四項基本服務為清潔、綠化、秩序維護和設施設備維修。而未來物業管理服務,將縱向延伸至房地產開發前期的規劃設計、中期的招商策劃與營銷、後期的樓盤銷售與經營等整個鏈條,橫向涵蓋消費者家政服務、房屋租售、電子商務等各類個性化需求,充分發揮出物業管理的商業與社會價值。


第三,物業管理在城市管理的地位日益重要。在北京奧運、上海世博會、汶川地震、新疆抗暴等重大活動和事件中,物業管理發揮著積極重要的作用。未來物業服務隊伍已經成為社會建設的生力軍,成為社會管理的重要力量。


第四,物業管理行業正在向現代服務業轉型。物業管理將更多依托現代科學技術、現代信息技術,物業物業管理實現網絡化,以達到設備的應用管理、人的管理和住戶的服務高效統一,深入地面向每個家庭提供更具個性化的服務。結合現代企業經營管理方式,物業管理行業正在形成一批走規模化、集約化、專業化經營的現代物業服務商。


第五,存在的問題:企業服務成本上升

物業管理產業目前仍以勞動密集為主,隨著職工工資標準和社保福利的政策性剛性調升,用工成本持續上漲,物業服務企業經營風險日益加劇。因此,成本上漲是影響物業服務企業發展的重要因素之一。

4.風口來襲:國內物業管理公司加快“上市步伐”

2014年66月30日,花樣年集團旗下彩生活服務集團有限公司在香港聯交所掛牌上市交易,成為中國內地第一家以社區服務運營為主業的上市公司。此後,內地房企效仿花樣年分拆物業上市的腳步紛紛邁出。

2015年33月月55日下午2點30分,全國中小企業股份轉讓系統公司在北京舉行新三板上市企業集體掛牌儀式,浙江開元物業管理股份有限公司成為國內首批上市物業公司。截止52015年010月,已有77家物業管理公司成功掛牌新三板。

52015年55月月222日,萬科在深圳召開股東大會,萬科總裁郁亮不僅首次公布了自己在萬科內部立下的軍令狀,也明確未來對包括物業在內的萬億級多上市平臺控股集團的目標。

52015年88月月919日,中海地產董事長郝建明在中期業績發布會上宣布,中海將分拆物業上市。此前中海物業已向港交所提交招股說明書。

同日,碧桂園集團總裁莫斌在碧桂園2015年度中期業績報告發布會上說:“碧桂園將形成以地產開發、社區服務及配套、金融三大業務板塊,業務將覆蓋客戶全生命周期。”其中,社區服務及配套包括教育、社區服務及健康養老、物業運營。

52015年88月月020日,富力地產的2015年中期業績發布會上,富力地產董事長李思廉表示,公司正在研究物業管理業務的分拆上市,“將物業管理分拆出來上市,我們也在研究,相信我們的物業管理業務也隱藏了很大價值。”

行業發展進程與現狀

5.1.國內物業管理上市公司一覽



5.2.A股上市公司

暫無。

5.3.H股上市公司

彩生活(01778.HK)::國內社區服務運營第一股

彩生活服務集團有限公司(以下簡稱彩生活服務集團)成立於2002年6月18日,總部設立於深圳。2014年6月30日在香港聯交所主板上市,股份代碼:01778,成為國內社區服務運營第一股。

主營業務:

彩生活服務集團是一家集物業服務、樓宇智能、社區服務為一體的科技型、綜合型社區服務企業。

公司亮點:

彩生活服務集團突破了行業的傳統壁壘,建立了在當今互聯網技術、物聯網技術、雲計算技術這些基礎之上的一種全新的物業服務模式——彩生活服務模式。彩生活服務集團將“對物的管理”轉變為“對人的服務”,研發並運營了彩之雲社區服務平臺。彩之雲社區服務平臺以社區服務為基礎,圍繞社區基本服務和配套生活服務,為業主和商家提供對稱的信息與交易平臺,滿足社區業主“衣食住行娛購遊”等在內的主要居家生活服務需求。在提供全新的客戶體驗同時,彩之雲以網絡技術結合本地服務為主,為業主和住戶打造一個一站式的本地生活服務平臺。


公司營收與盈利能力:

截至2015年6月30日,公司總收入為2.78億元,較上年同期增長70.2%,收益增長主要源於計算收益的總建築面積增加和集團提供社區租賃、銷售及其他服務的數量增加。半年稅後凈利潤為8415萬元,同比上升29%。整體毛利率為73.9%,同比上升7.8%,上升原因主要是由於所有業務部分的毛利率繼續維持高水平及毛利率較高的業務收益比重增加。


5.4.新三板掛牌公司

目前,新三板共有7家物業管理公司成功掛牌。在此,我們精選出年營收達到5000萬級別、成長能力強的新三板物業管理公司,進行詳細分析:

5.4.1.開元物業(831971)):中國物業服務百強企業

浙江開元物業管理股份有限公司由開元旅業集團投資組建。


主營業務:

公司主要經營物業服務、物業管理咨詢、酒店物業經營、樓宇智能、園林景觀,房產租售、社區商務、文化經營等一體化綜合性服務。業務輻射浙江、上海、天津、江蘇、湖北、河南、遼寧、雲南、海南等地,物業管理和服務面積達1900多萬平方米,所涉及的物業類型包括住宅、別墅、酒店式公寓、政府機關辦公區、銀行辦公樓、高端企業總部寫字樓、商業、醫院、景區以及科技產業園區等。

公司亮點:

公司為中國物業服務百強企業第52位,以“開元酒店式物業服務”為特色,通過開元物業品牌的宣傳及標桿項目的培育,在消費者、開發商、政府部門等培育一定的品牌影響力,並根據自身業務發展需要,制定五年發展規劃,從產品定位、市場定位和區域定位三個層次明確了開元物業在業務、客戶和發展區域三個方面的戰略定位,並積極發揮各區域的作用,以現有項目為中心,輻射周邊4小時交通圈。


公司營收與盈利能力:

截至2015年6月30日,公司實現營業總收入1.37億元,較上年同期增長40.51%,完成年度經營預算的44%,主要原因是公司管理項目數量增加53個;公司營業總成本1.27元,較上年同期增長45%,完成年度經營預算的57%;歸屬於掛牌公司股東的凈利潤815萬元,較上年同期下降7.41%,完成年度經營預算的55%;歸屬於掛牌公司股東的扣除非經常性損益後的凈利潤806萬元,較上年同期增長25.97%。公司總資產為1.48億元,凈資產為4368萬元。報告期內公司主營業務收入主要來自住宅社區及非住宅物業提供秩序維護、清潔、園藝、綠化、維修、保養等其他衍生物業服務、社區商務服務、養老服務。


5.4.2.丹田股份(831947):首批高校後勤管理服務掛牌

丹田股份自1997年建立起,丹田股份總部位於珠海,在全國擁有21家分公司,管理80所大學,服務師生超過200萬人。致力於成為一家中國領先的物業管理公司,為各類院校、商辦物業、政府樓宇、醫院及廠房提供多元化的管理服務。主營業務:

丹田物業提供校園管家服務:清潔、宿管、安防、綠化、維修等管理;

丹田“優里”提供校園物流快遞服務;

丹田“立標”提供多功能文化餐飲服務;

丹田“校里”提供校園O2O線上線下電子商務、社區增值服務;

丹田“智能”提供校園節能、安防、樓宇設備自動化、智能一體化等服務。

公司亮點:

丹田股份具有國家一級物業服務資質,並於2015年在新三板掛牌,成為首批高校後勤管理服務掛牌業。公司收購珠海校里信息服務有限公司的45%股權,100%控股珠海校里信息服務有限公司。校里涉足校園移動互聯市場,開發了校園移動互聯平臺APP,目前在珠海北京師範大學珠海分校試運營良好,流量很大,今後運營測試穩定後,會快速在全國市場進行推廣和複制。


公司營收與盈利能力:

截至2015年6月30日,公司實現營業收入97,558,936.09元,比上年度同期增長22.99%;報告期內的利潤有所上升,公司利潤總額1128萬元,比上年同期增長285.59%;歸屬於母公司的凈利潤858萬元,比上年度同期增長391.12%。公司總資產和凈資產分別為1.49億元和1.24億元,比上年度期未增長87.92%和183.25%。資產負債率16.68%,比上年度期未下降28.04%。


5.4.3.東光股份(831840):全國“物業後勤保障服務供應商”領軍企業

東光物業成立於1999年,註冊資金4000萬元,目前在廣東、江西、湖北、山東等地設有分支機構,物業服務總面積近1000萬平方米,是國家物業服務一級資質企業

主營業務:

為產業園區、公共場館、政府機關及企事業單位等領域的客戶提供一站式後勤保障服務解決方案,包括物業基礎管理服務、設施設備管理服務、資產管理服務、行政後勤保障服務等。


公司亮點:

“物業後勤保障服務商”商業模式,形成了滿足客戶需求的“一站式後勤保障服務解決方案”。


公司營收與盈利能力:

截止到2015年06月份已實現營業收入5316萬元,比上年同期增長了57.16%;利潤總額為215萬元,同比增長了373.68%;凈利潤為139萬元,同比增長了260.59%。本期現金及現金流量凈增加額3521萬元,較上年同期的-43萬元增長8370.13%,其中經營活動現金凈流量較上期增長50.03%。公司總資產為9694萬元,凈資產為4161萬元。公司經營業績取得大幅度增長。



5.4.4.東光股份(831840):華仁物業(832319):山東首家掛牌新三板物業管理企業

青島華仁物業股份有限公司註冊資金1000萬元,公司創建於1994年,是青島市最早進入市場化運作的物業公司之一,山東省首家新三板成功掛牌的物業服務企業。


主營業務:

華仁物業管理項目涉及高端寫字樓、高檔商務樓、精品住宅小區、政府工程、高校園區、工業園區等物業項目。服務範圍和業務主要分布在山東省,輻射廣州、北京、重慶等地。


公司亮點:

致力於承接高端項目的物業服務工作,涉及的項目包括高端公寓樓、高端住宅樓、高級商業寫字樓等多種類物業。公司不斷探索養老服務模式和手機APP平臺搭建,並且通過調研和分析已經編制出適合公司發展的服務方向和模式,下半年我們的進一步落實創新服務模式,向全新的服務領域拓展。

公司營收與盈利能力:

截止2015年上半年,公司繼續快速拓展市場。報告期內,營業收入較2014年度同期增加524萬元,增長19.81%,實現歸屬於掛牌公司股東的凈利潤159萬元,比較去年同期增長37.67%。


結語

目前,物業管理越來越顯示出廣闊的市場發展前景,被譽為現代社會的“朝陽產業”,該行業正處於“成長期”的快速發展階段。

從房地產角度看,物業管理是房地產經營管理的重要組成部分;從資產上說,物業管理直接經管的資產不輸任何資產管理部門;從城市管理方面論,物業管理是現代化城市管理的重要一環,事關千家萬戶。可以說,小到一家一戶,大到社會、經濟與環境,物業管理在其中都起著舉重若輕的作用。

目前我國物業管理行業年營收規模超過5000億元,公司正爭先啟動上市計劃。新三板目前擁有國內最多的物業上市公司,這些年輕的、成長能力強的公司將在新三板市場的孕育下不斷成長。我國物業管理產業也將繼續深化向現代服務業的轉型,未來將形成一批更具規模化、集約化、專業化的現代物業管理商。

(完)




股市有風險,投資需謹慎。本文僅供受眾參考,不代表任何投資建議,任何參考本文所作的投資決策皆為受眾自行獨立作出,造成的經濟、財務或其他風險均由受眾自擔。


新財富酷魚正在積極建立和讀者、合作夥伴的聯系,你想獲取更多有價值資訊嗎?你想成為我們網站的作者嗎?你對我們的網站的更新有什麽建議?請掃描以下二維碼聯系我們的主編(本微信號不洽談廣告投放事宜,加的時候請註明“新財富+您所在公司”):

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=228027

Next Page

ZKIZ Archives @ 2019