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為什麽不能套用美式房產稅

（曹一/圖）

在下述意義上，一定的財富再分配是必要的，由於先天缺陷或後天災禍失去謀生能力的人，又沒有家庭成員幫助，社會應該施行救濟，給這些人基本的生存保障，以體現人道主義。但超出這個限度的財富再分配，是極為有害的，會打擊大家生產與財富創造的積極性，破壞資本積累，讓社會整體上趨向貧窮與匱乏。

在網絡論壇上，有“月經帖”之說，某些話題，換個由頭，每月總會冒出一兩個重磅帖子，然後引來一群人罵戰，一群人圍觀，一群人厭煩地說“月經帖又來了”。“房價”與“房產稅”話題，可謂炮制“月經帖”的不竭泉源。噢，對這兩個話題而言，“月經帖”是一個嚴重低估的詞，從頻度上看，恰如其分的詞可能是“日經指數”。人民就這麽關心房事。

從經驗與邏輯看，“房價”與“房產稅”這兩個話題是高度正相關的。住房市場化，開啟了中國房市十幾年的大牛市。長期以來，一線城市及部分二線城市，有可觀的人口凈流入；人往哪里走，錢就往哪里走，這些城市吸引廣義貨幣M2流入活躍；再加上大城市偏緊的土地供應，所以，這些城市房價仍然堅挺。也難怪，最近一段時間，對這些城市開征房產稅的論調又甚囂塵上，稍稍舒緩了無房者的焦慮。

無房者的期望是這樣子的：開征房產稅，把房價打壓下來，我才能買得起上車盤；即使壓不下房價也無所謂，至少能讓有房一族不好過，我買不起房心里也好受些。當然，有房一族絕不希望開征房產稅。那麽，到底該不該開征房產稅呢？我們應該超越具體的利益立場，不要對任何一方有代入感，站得高一些，看得遠一些，從效率與公平的一般原則出發，這才是靠譜答案的正確打開方式。

值得一提的是，一些人鼓吹美式房產稅，認為民眾可用房產稅換取公立學校、消防隊等公共服務，房產稅有利於地方自治，這些說法靠譜嗎？

什麽是房產稅

Property Tax，有多種譯法，房產稅、物業稅、財產稅和不動產稅等，本文取“房產稅”。先下一個寬泛的定義：政府從地產或房產的市場價值中抽取一定比例的稅，就是房產稅。這個“市場價值”，或者是地產或房產的最新一次成交價格，或者是稅務部門給出的當前評估價格。那麽，問一個天真的問題：中國現在有開征房產稅嗎？答案是有。

首先，1986年國務院出過一個《房產稅暫行條例》。房產稅，“按年征收、分期繳納”，依照房產原值一次減除10%-30%的余值計算繳納，稅率為1.2%。房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%。但“個人所有非營業用的房產”免納房產稅。

其次，我們買房簽約，要繳納成交價格1.5%或3%的“契稅”。你賣房，要繳納成交價格1%的“個人所得稅”，證未滿兩年者還要繳納成交價格5%的“增值稅”。這三種名目不同稅種，共同點都是按照房屋成交價格的一定比例征收，實質就是一次性征收的房產稅。你買一個商業保險，一般有期交與躉交兩種選擇，期交就是每月或每年定期交，躉交就是一次性交納。理論上，期交的保費按照市場利率折成現值，與躉交的保費是相等的。所以，房產稅一次性征收與按年征收其實並沒有本質差別。

好了，現在對下文討論的“房產稅”下一個定義：自然人或法人擁有的地產與房產，無論是自住的，還是營利性的，均要以最新一次成交價格或當前評估價格為稅基，按照一定的比例稅率，每年都要繳納的稅款。許多人大肆鼓吹、建議開征的，就是這種普遍征收、年年征收的房產稅。下文討論這種房產稅該不該征收及現階段該不該征收。

美國：房產稅-學區模式

開征房產稅的一個主要理由是為某些公共服務支出籌集資金：地方政府建立與運營公立學校，讓你的孩子就近入學；供養一支消防隊，給轄區提供救火、救災與緊急醫療救助服務，等等，轄區內的居民以持有物業的公允市場價值為稅基繳納房產稅，作為得到這些公共服務的對價。聽起來似乎挺有說服力的。

這種房產稅收支模式的藍本是美國。房產稅在美國由地方政府收取，征收的主體包括縣、市與學區等，物業公允市場價值由縣的稅收評估員進行評估。

根據Tax Fundation公布的數據，2010年美國各縣房產稅有效稅率中位數，最高的是紐約州Wayne縣，高達3.02%（+/-0.26%）；第二高為紐約州Monroe縣，達3.00%（+/-0.09%）；第二低是夏威夷州夏威夷縣，為0.24%（+/-0.02%）；最低的是夏威夷州Maui縣，為0.14%（+/-0.02%）。全美房產稅率中位數為1.14%。

舉個例子。2014年，得克薩斯州Taylor縣Abilene市的物業，房產稅率為：Taylor縣0.686%+Abilene市0.52%+Abilene獨立學區1.2175%，合計為2.4235%，其中一半的房產稅給了學區。Abilene獨立學區有14所公立小學，4所公立初中，4所公立高中，其中兩所為磁鐵高中。所謂磁鐵學校（Magnet School），一般都以某種特色課程著稱，是美國特色的重點學校或培優學校，生源不受就近入學規則的約束，學區辦的磁鐵學校一般面向全學區招生，州政府辦的可以跨學區招生，或通過入學考試與面試，或通過抽簽，或兩者結合。

這種房產稅-學區模式的支持者論證說：以房產稅供養公立學校，有很好的激勵效果，一個學區好學校多，那大家就會紛紛在這個學區買房，從而推高這個學區的物業價值。這意味著，在同樣的房產稅率下，相對於別的學區，這個學區能收到更多的房產稅。學區有錢了，就能在學校硬件與軟件上進行更多的投資，就能花更多的錢延請更多更優秀的老師，從而推動學區教育質量的進一步提升，這樣就會吸引更多的人來該學區買房。這就形成了一個正反饋：教育質量高→買學區房的人多→更多的房產稅→更高的教育質量……

就近入學=分區壟斷

不否認，不同學區之間，同一學區不同學校之間，會有一定程度的有限競爭，這種競爭的結果是出現一些大家追捧的好學區、好學校，所以美國也有學區房。家長為了讓自己子女獲得更好的教育支付的對價是：更高的房價+與更高房價相對應的更多房產稅。但殘酷的真相是：供給方的競爭是次要的、比較弱的，學校與教師過得太輕松、太舒服，需求方的競爭是主要的、白熱化的，學生及家長為爭好學位爭得何其痛苦、何其慘烈。

所謂學區制度及其就近入學規則，本質上是一種分區強制壟斷制度。學區可以對轄區內的物業征收房產稅，以養活轄區內的官僚與教師，意味著學區再爛，存續也不成問題；學區內的學校辦得再爛，也很難被淘汰。就近入學，意味著學校旱澇保收，學校教育質量低劣，也不影響生存；教師能力水平低下，也有編制護體，捧著鐵飯碗歲月靜好、現世安穩。

再加上尾大不掉的教師工會，整個事情就更“完美”了。2012年9月，芝加哥教師工會組織近3萬名教師罷工，反對關閉教育質量不行的公立學校，抵制對教師進行業績考核，選擇這個時間點就是擺明了讓孩子們沒學上，以孩子們為人質，逼迫芝加哥市政府就範。當時，芝加哥公立學校教師的平均薪水為7.6萬美元（不含福利），在全美屬於中高水平。

簡單對比。營利性公司不能強制顧客購買自己的商品與服務，不盡力取悅顧客馬上有生存之憂，所以有做好做強的強大激勵，且員工幹得不行就得另覓高就。但在分區強制壟斷保護之下的學區、學校與教師，表現再不濟，也有消費者不得不上門，也能食稅而活得好好的，所以取悅消費者的動力嚴重不足，做好做強的激勵嚴重不足，且教師幹得不行誰也奈何不了，這就必然導致差學校一坨一坨的，而好學校則極度稀缺。

就近入學、分區壟斷是一個大坑，被坑得最慘的是中產與窮人。富人可以選擇讓子女上昂貴的私立學校，可以選擇買最好學區最好學校的學區房，以獲得優質教育資源。說到底，優質教育資源再極度稀缺、價格再高不可攀，錢堆得足夠高總能攀上。但沒錢的窮人只能讓自己的孩子在爛學區差學校混日子了，錢不夠多的中產要麽咬咬牙買不錯的學區房從此節衣縮食，要麽虧欠自己的孩子以保住目前的生活水平。多少有天分的孩子被這種模式埋沒了。

綜上，以房產稅供養學區、學校與教師的分區壟斷模式，滋養了龐大的食稅利益集團，成本高，收益低，既無效率，又不公平。米爾頓·弗里德曼主張學券制，即改為補貼學生，這樣學校與教師就有動力提升教育質量以吸引學生了，這是對的，優質教育資源會大量增加，但學校與教師的日子就不好過了。如果施行學券制，那就近入學、分區壟斷那一套也就土崩瓦解了。當然，學券補貼還得來自稅收，但就不一定要來自房產稅了。

房產稅=二階個稅

開征房產稅的另一個主要理由是讓地方政府有穩定的收入來源。維護地方治安及保障人民人身財產安全，不是免費的，不收稅是不行的，就好比小區提供物業服務，業主得定期交納物業費。不過，針對自住房的房產稅是好稅種嗎？

稅種跟稅種不一樣，其中一個不同是流動性。所得稅是一個好稅種。個人所得稅與公司所得稅，不是針對個人人力資產與公司經營性資產直接征收的稅，而是針對資產的現金流、收入流征的稅。人有收入進口袋，公司有利潤進賬，都是實實在在的現金流、收入流，稅收部門可以實時征收，納稅人也能實時繳納，所以是流動性極佳的稅種。

消費稅是一個好稅種。對商品與服務征收價外的消費稅，是對消費者的現金流、支出流征收的稅，也可以視為對商家的現金流、收入流征收的稅。你消費，有實實在在的現金支出，商家有實實在在的現金收入，可以實時征繳，所以也是流動性極佳的稅種。

但針對沒有現金流、收入流的財產進行課稅就不符合流動性標準。一個自住房，你不出租、不變賣僅僅用於自住，是不會產生現金流、收入流的，但政府要按照物業公允價值的一個比例對此進行課稅，應繳納的稅款從哪里來？納稅人要麽從個人的收入流截出一部分，要麽變賣個人資產，才能繳付稅款。這意味著，在絕大多數情形下，房產稅成了二階個人所得稅，是對個人所得的重複征稅。美國人在繳納個稅時，繳納的房產稅稅款可以從個稅稅基中扣除，但這並沒有改變要用個人所得支付房產稅的事實。

根據Tax Fundation公布的數據，2010年美國各縣房產稅占家庭收入比重中位數，最高的是新澤西州Passaic縣，高達9.52%（+/-0.60%）；第二高的是新澤西州Essex縣，達9.45%（+/-0.39%）；第二低的是路易斯安那州Calcasieu Parish，為0.67%（+/-0.15%）；最低的是路易斯安那州Terrebonne Parish，為0.59%（+/-0.12%）。全美平均水平為3.25%（+/-0.01%）。

稅種的流動性差別也帶來征稽成本的不同。流動性好的所得稅與消費稅，有現金的流入與流出，是可以被銀行系統與商家交易系統記錄的，有多少錢該征稅、該征多少稅，是一目了然的，征稽成本很低。但房產並沒有現金流、收入流，稅基的判定依賴於一個評估的公允市場價，納稅人覺得被估高了肯定不滿意，收入很少的納稅人可能拿不出稅款……征稽人員會面臨許多麻煩。

美國縣政府的稅收評估員也摸索出了一些聰明的做法。例如將稅基定得比物業市場價格低一些，納稅人覺得自己占便宜了，繳稅會稍微痛快一些。但這其實是一個心理遊戲：價值100萬美元的物業，把稅基定為75萬美元，稅率為2%，稅款為1500美元，收得的稅款等價於以100萬美元為稅基、稅率為1.5%的做法。反正縣政府、市政府與學區的運行就得要那麽多錢，所以就得征那麽多稅，在量出為入之下，納稅人實際上不可能占到任何便宜的。

綜上，房產稅的流動性遠遠不如所得稅與消費稅。作為地方政府的稅源，所得稅與消費稅要優勝於房產稅。如果以所得稅與消費稅作為唯二稅源，那地方政府就有動力改善公共治理水平，創造對企業與商家友好的商業環境，施行有利於擴大稅基、增加政府收入的低稅率。如果納稅人只繳所得稅與消費稅，每個人對財政的稅收貢獻可以記到一張卡上，一目了然，為投票權按照稅收分配的“納稅人民主”奠定了基礎。這兩條都有利於地方自治。

再分配VS資本積累

此外，一些主張征收房產稅的理由是降房價與財富再分配。

先說降房價，目前，歐美日都在搞寬松貨幣政策，都千方百計想托起資產價格，誰也承受不起資產價格崩盤導致的系統性金融風險。在這個意義上，中國現階段出臺美國式的房產稅可能性是極低的。而且，即便通過出臺房產稅降了房價，也不可喜可賀。這時，把每年要繳納的房產稅折成現值加到房價上，才是真實房價。加稅會導致真實房價上升而不是下降。

再說財富再分配。在下述意義上，一定的財富再分配是必要的，由於先天缺陷或後天災禍失去謀生能力的人，又沒有家庭成員幫助，社會應該施行救濟，給這些人基本的生存保障，以體現人道主義。但超出這個限度的財富再分配，是極為有害的，會打擊大家生產與財富創造的積極性，破壞資本積累，讓社會整體上趨向貧窮與匱乏。

兩千多年前韓非子在《顯學》中講得很清楚了，他說：“今世之學士語治者，多曰：與貧窮地以實無資。今夫與人相若也，無豐年、旁入之利而獨以完給者，非力則儉也。與人相若也，無饑饉、疾疚、禍罪之殃獨以貧窮者，非侈則墮也。侈而墮者貧，而力而儉者富。今上征斂於富人以布施於貧家，是奪力儉而與侈墮也，而欲索民之疾作而節用，不可得也。”說的就是經濟學中的激勵理論：繁榮的前提是正激勵而不是負激勵。

一個社會要富裕，增加資本積累是至關重要的，對勞動者來說尤其如此。工資率與勞動生產率是成正比的，勞動生產率與勞均資本存量又是成正比的。所以要提高工資率，必須提高勞均資本存量。怎麽樣才能提高勞均資本存量？當然是提高總的資本存量了。怎麽樣才能提高總的資本存量？當然是增加資本積累了。怎麽樣才能增加資本積累？當然是保持對生產與財富創造的正激勵、避免（過度）財富再分配的負激勵了。

對民眾來說，房產是最重要的財富與資產。根據西南財經大學中國家庭金融調查，2015年中國家庭總資產為91.9萬元，其中房產占比高達69.2%，這個比例是美國的兩倍還多。作為一個沒有對自住房產普遍開征、年年開征房產稅傳統的國家，開征房產稅引起的心理震動與引發的風險，事先必須認真評估。中國人重視財富積累，這是一種對子孫後代負責任的態度，是中國經濟與社會強大的根基所在，試圖侵蝕與動搖這個根基是不明智的。

另外，打一個也許不恰當的比喻，把一線城市與強二線城市的房產看成政府發行的股票，買入與持有這些城市的房產就是看多中國的未來，就是看多中國的法治，就是看多中國政府的公共治理水平。從這個角度看，（現階段）不征收房產稅的理由更充分了。