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汤臣集团这个公司，估计是个中国人都知道，因为前几年第一高价楼“汤臣一品”曾被媒体炒翻了天，10万/平的天价一直被国人口诛笔伐。媒体曝光后不久金融危机就来了，据说竣工后的两年一套房子都没有卖出去，实在是让咱小老百姓拍手称快。

还有一个出名的原因，是汤臣现任董事长是徐枫，二届金马奖影后得主，她在丈夫汤君年死后接管 汤臣，成为演艺界的传奇人物。另外，她的小儿子汤子同被称为香港小股神，15岁进入股市圈，大玩股票至今一次都未失手，2008年曾被网络评为9大年轻才 俊富豪之一，连续两年被评为博鳌论坛最帅的CEO。   记得我几年前看财经节目，徐枫在电视里说她儿子半夜看美股，第二天接着炒港股，中间只睡5个小时，当时我只是炒A股，尚未关注港股，但我对她提到的炒股生活很是神往。

过去一年，我都是极度看空房地产业的，自然也不会买地产股。事实是房子在中央高喊调控之下一 路上涨，不过地产股确实没有涨。现在，我更不看好房地产业，地产股虽然没涨，但我还是不会买。股票多的是，我没有必要选未来不乐观，并且泡沫严重的标的， 买其它我能确定的股一样能赚钱，并且是睡得踏实的钱。我之所以要分析汤臣，是因为我有几个股友向我提到这个股。

258汤臣最新市价3元，一年来它完全没有涨，尽管汤臣一品销售已经近半。258去年PE是2.88倍，中报为11倍，PB0.43，周息4.5%，市值42亿，核数师为DTT。它的业务分为如下几块：

一、汤臣一品：AC两栋已销售50%，B栋出租50%，D栋今年2月开始出租。销售的部分，有9.24亿已预收订金，公告称下半年会计入损益表；

二、湖庭花园：一期已售罄，2期将于年内竣工，其中103户预售，16户洋房尚未销售。有 14.13亿预收订金，入账时间可能受交房进度影响，估计年内部分确认入损益表。与上述第一项汤臣一品合计，年内258仅预收款就可以确认收入 9.24-23.37亿元。（对比中报确认收入9亿，利润1.8亿应该会大增）

三、汤臣高尔夫：别墅仅余少量未售，高尔夫球场半年收入3847万，利润25万；

四、商业及工业大厦：占中报收入的5%，亏62万；

五、上海锦江汤臣酒店：占50%的权益，半年利润420万；

六、持有关联公司川河集团00281的权益9.8%以及川河子公司的权益，分红2495万；

七、证券买卖：估计这是专门给汤子同玩的，半年利润1155万；

八、上海金桥-张江地区地块：09年曾订协议，这个月刚刚修改。具体方案是公司向关联方（控 股子公司上海汤臣浦东房地产开发有限公司的另一个股东）土控公司（国有企业）购买30万平米的土地（该土地项目的70%），对价为18.3亿现金，约 6000元/平方。公司预计明年3月开始交付土地并动工，首期2013年完工。预计开发过程尚需30亿建安成本，建筑面积为21.3万平，总成本为2.3 万/平方，分7期共6年竣工。该项目紧临陆家嘴，属低密度高档开发项目。公告资料还显示，09年整个浦东新区仅交易13.2万平方米土地，前两年也只有 100多万平米，说明该地块非常稀有。

九、天津津湾房产及津湾置业：公司在今年8月出资8.2亿与金融城公司（国企）建立这两个合 资公司，分别占股权25.1%和16%。本月公司再次签订协议，拟以现金17.25亿元，分别收购两公司49.9%和36%的股权，收购后持股到75%和 51%，控股进行报表合并后，公司的净资产价值将增加7亿元。这两家公司，金融城出现金极少，主要是两幅土地，其中：

A地块2.39万平米，作价17.08亿，折7.14万/平，规划建筑面积20.77万平，建筑面积土地成本为0.822万/平，其中住宅用地15.86万平，商业用地4.26万平；

B地块1.16万平米，作价9.79亿，折8.446万/平，规划建筑面积15.9万平，建筑面积土地成本为0.616万/平，主要是商业酒店综合用楼。

这两块地，我没有查过地图，土地成本这么高，我想按理应该是天津的黄金地段，建的房子应该是高层。

258中报资产负债率为45%，除去其中预收的23亿元订金外，负债率33%。目前总负债为 78亿，其中23为预收款，未来会冲销并转为收入，另有20亿为出租物业公允价值提升而计提的递延税款，此部分只要出租物业不销售，暂时是不需要缴付税金 的。还有16亿为计提的应交税金（主要是土地增值税和企业所得税）。258银行贷款为8.7亿元，其中有5亿是上半年借的，中报显示手持现金61.27亿 元。

根据上边的八九两个项目，公司已经或准备支付的现金为18.3+8.2+17.25=43.75亿元，支付完后现金尚结余17.52亿元。因为汤臣一品AC栋和湖庭花园二期洋楼尚在销售当中，所以资金链暂时没有问题。

从258的三大报表来看

损益表：过去盈利能力还不坏，金融危机后因为房地产转暖，汤臣一品和湖庭花园销售非常好，所以近一年多来盈利能力特别强。从收购张江和天津地块项目来看，收购后未来5年公司应该有持续的收入及利润来源；

资产负债表：公司应付账款只有几个亿，银行贷款也不到10亿，确认要支付的税款16亿，其余23亿为预收款不需支付（只需交付房子），20亿递延税款暂时也不需支付，对应17亿的现金，100亿的净资产和170亿的总资产，偿债能力没有问题。

现金流量表：销售中的汤臣一品和湖庭花园能保证未来一年的现金流入，流入的现金和目前结余现金，应该能够支持张江和天津项目的首期建设。另外公司尚有汤臣一品BD栋的租金收入，以及酒店及川河的分红等。

所以258的三大报表还是不错的，可以预见下半年及11年，业绩仍会有较好的表现，目前4.5%的分红应该可以维持，但由于未来有新的项目要开发，需要大量资金，所以更多的分红可能性不大。

另外，我看到有股友将258所有的资产按公允价值重估了一下，毛估每股净资产将达到10元， 对应3元的市价只有3折。目前258账面每股资产6.8元，与10元的重估有差价，我想主要是汤臣一品未销售完的AC栋及湖庭花园洋楼未重估和兑现，至于 出租的汤臣一品BD栋，公司已经按投资物业进行公允价值调整。

所发现的问题：
一、258现有员工900人，总薪酬（包括董事）为3488万元。董 事中，从今年7月起，徐枫薪酬将由之前的582.4万调升到712.4万，汤子同将由128.13万升到260万，汤子嘉将于69.55万升到169万。 我觉得他们母子三人，本来薪酬就不低，现在又再加这么多，太过份了点。3488万薪资除掉董事外，员工平均年薪仅2.8万元。并且，他们三人还有3000 万股认股权证，其中200多万份行权价为2.155元，2800万份行权证为3.644元（比现价3元高），有效期到2015年。公告显示，258的其它 雇员有605万份认购权证，行权价为2.155元，不知道是不是员工持有。目前徐枫三人，持有48%的汤臣集团股权，因为其它股权分散，所以258的股权 基本被她们牢牢掌控。

二、258因为有部分物业是出租的，这些年公允价值的调升，使得公司过去几年的净利润和净资 产增加了100亿以上（目前258净资产仅为95亿元，与100亿似乎有点矛盾，这需要查看5年前的财报资料，是否因为分红或亏损等原因导致），如果未来 公允价值降低的话，则258的利润和净资产将减少。如果不变的话，因为所得税率由07年的15%过渡到2012年的25%，估计258将补提5亿递延税款 负债。

258看起来是一个烟蒂股，因为公允价值的大增，使得它的PB和PE看起来很低，然而，二级 市场上股价却总是不表现，所以股吧里骂娘的很多，主要是质疑分红少以及公司不思进取，没有囤地。关于这两点，我的看法是，最近签的两个协议，如果没有利益 输送（对方是国企，非关联方，输送给国企的可能性很小，一般是国企输送给民企，官爷中饱私囊），应该可以说明公司并非不思进取。既然公司已经签购了新的地 块，前期的土地款就需要支付43.75亿元，加上首期和后期的建安成本，未来的现金支出将是非常庞大的，所以从这一点来看，公司不可能大幅提高分红水平。

从我个人的立场来看，我是非常不看好目前的房地产局势的，258在这个时候拿地，我估计价格 便宜不到哪里去，与其未来可能亏损，我倒觉得不如先抱残守缺。非得要发展，可以把项目先搞小一点。中国的房地产企业，普遍都是没有现金回报的，因为不但流 入的现金全部投入到新的项目中去了，而且还不断的增资和贷款，现金流量表没有一项是长期正数的。这玩意，感觉有点像搞传消一样，庞氏骗局，特别是现在这种 高危时刻，玩波段都要慎重。