在過去的這個十一黃金周，最受關註的話題不是各地大景區的人山人海，也不是高速公路上密密麻麻的車流，而是一二線城市樓市調控。
自9月30日晚間至10月7日，短短7天時間，北京、天津、蘇州、成都、合肥、南京、深圳、東莞、福州、佛山、廈門等多個城市先後發布新樓市調控政策，本輪全國加入調控行列的城市達到20個。十一黃金周成了樓市調控周。
不過和以往全國“一盤棋”的樓市調控不同的是，本輪樓市政策收緊僅限於少數熱點城市，即一線城市和二線熱點城市以及環一線城市周邊的部分三四線城市。在這些城市收緊樓市調控的同時，廣大三四線城市仍處於去庫存的過程中。
那麽在本輪房價上漲過程中，到底是哪些城市房價上漲最多、上漲壓力最大呢?《第一財經日報》統計發現，全國約有20多個城市房價漲幅較大，或者正面臨較大上漲壓力，這些城市主要分布於長三角、珠三角、京津冀三大都市圈，東部的福建以及中西部幾個人口大省的省會，這些城市中，目前大部分已經出臺了調控措施。
1、京津冀板塊：北京+天津+石家莊+廊坊
作為強一線城市，首都北京的輻射力和吸引力是我國最強的，是世界級的城市，房價上漲壓力自然也最大。
北京實行限購已逾六年，今年9月30日晚北京出臺並生效的新政主要加大了限貸力度。在9月末以來所有頒布新政的城市中，北京限貸力度之大僅次於深圳。
根據北京新政，目前若購買非普通自住房，首套房最低首付比例為40%，二套房最低首付比例為70%，購買普通自住房的首套房和二套房最低首付比分別為35%和50%。
作為緊鄰北京的直轄市，天津盡管不在一線城市行列，但天津近年經濟發展非常迅速，人口流入量很大。根據《第一財經日報》統計，近五年天津人口年均增量達到了49.53萬，比前十年多了20萬左右，人口流入量在位居各大城市首位。
更為重要的是，人們買房子，往往看中的是房子背後的戶口，及戶口所附加的教育和醫療等資源。尤其是教育，作為直轄市，天津的重點大學錄取率可是高居全國前三，僅次於京滬。在京滬落戶艱難的情況下，能落戶天津也是一個不錯的選擇，這意味著你的孩子以後考重點大學的幾率比廣東、河南這些省份要容易很多。
在北京的限購從嚴的情況下，不少購買力也外溢到了天津，天津樓市十分火爆，量價齊升。根據國家統計局的8月70個大中城市新建商品住宅價格指數，天津同比上漲了21%，位列全國前十。當然，現實中的價格漲幅會超過這個指數。根據中國房價行情平臺的數據，9月天津均價達到每平方米18925元，位居全國第9。
由於旁邊挨著兩大直轄市，河北省會石家在全國的城市格局中一直都不太亮眼。但隨著京津冀一體化的推進，身為人口大省的省會，石家莊的開始吸引了更多的目光。在樓市上，8月，石家莊的一二手房住宅環比漲幅均位列前10名，8月同比漲幅達到了11.6%。目前石家莊的均價也已突破萬元大關，達到了10974元。
不過，比起省城石家莊，省內小弟廊坊的房價漲幅更為迅速。今年以來，廊坊的漲幅一直高居前列。目前廊坊的均價達到了15753元/平方米，超過了蘇州、合肥、武漢、青島這些二線熱點城市。
廊坊房價高漲的最主要原因是北京購買力的外溢。尤其是去年北京城市副中心的消息正式發布後，通州發布史上最嚴限購政策，與通州一河之隔的“北三縣”和京南的固安(即廊坊“四小虎”)樓市之火越燒越旺，構成了環京樓市中最為活躍的四個板塊。大量的來自北京購買力外溢到這里。
目前，三河下屬的燕郊房價漲幅超乎想象。一年前，市場還在驚呼房價漲到了15000元/平方米;現在，燕郊的不少新盤已經突破或者逼近了3萬元/平方米大關。
表1 ：8月一二手房漲幅前十名城市
2、長三角：上海+杭州+蘇州+無錫+南京
長三角城市群是我國第一大城市群，也是我國經濟最活躍、繁榮的區域。這個城市群的領頭羊上海與北京一樣，作為超一線城市，是一座世界級的城市。在四大直轄市中，土地面積最小的上海，城區常住人口最多，因此房價也面臨著較大上漲壓力。
在上海之後，蘇州、南京這兩個城市自去年第四季度開始迅速上漲。由於存銷比偏低，今年以來，蘇州、南京繼續高漲，並與合肥、廈門一起構成了房價上漲的二線“四小龍”。從去年到現在，這幾個城市的大多數樓盤價格普遍已經翻倍。
根據中國城市房價行情平臺的數據，目前南京的均價已經達到了每平方米23472元，超過了一線城市廣州2000多元，僅次於北京、深圳、上海三大直轄市，以及東南的廈門，位居全國第5。
在蘇州，房價上漲較快的不光是市區，還有轄下的昆山、太倉等地。在太倉工作的張先生告訴《第一財經日報》，目前太倉市區新盤一般單價在1.5萬左右，最高已破萬，郊區有個樓盤去年賣5000多沒人要，今年已經達到1.3萬。
不過，由於經過一年的上漲，目前蘇州房價已經處於高位，隨著蘇州樓市政策的收緊，以及大量投資客轉戰無錫，目前蘇州房價漲幅已逐漸趨穩，初步呈現高位橫盤的狀態。
無錫經濟總量曾多年高居全國前10(去年位居第13)，是江蘇第三大城市，但過去幾年房價並不貴，市區均價也就八千多一點，很多只有六七千，堪稱是房價收入比最為合理的一座城市。過去幾年，無錫的樓市一直比較低迷，庫存高企，開發商們都很“苦逼”，都沒掙到錢，有些開發商甚至想“逃離”無錫。
不過，今年以來，這種局面發生了深刻變化。上海的投資客湧向蘇州，在蘇州房價處於高位之後，上海和蘇州的投資客一起湧向了無錫，無錫的樓市也量價齊升。8月，無錫一二手房環比漲幅均高居全國第三。目前，無錫市區的均價已經接近萬元大關。
在杭州，上一輪的樓市高點是2011年初，當時杭州的房價可以比肩一線城市，此後由於庫存高企，價格過高，杭州樓市便迎來了多年的陰跌。但今年開始，杭州樓市十分火爆。2016年前8月的杭州(不含富陽)商品房總成交量達133562套，已超越了2015年全年(125217套)。在成交火爆的同時，杭州樓市的庫存迅速下降，成交價格迅速上揚。
李小姐2014年底入手了市區一套新房，單價是2.7萬，到今年9月已經上漲至5.2萬。在杭州做生意的陳女士2014年底在杭州買的房子，今年6月單價還只有1萬左右，到9月已漲至1.6萬。“主要是這一兩個月上漲特別快。”
3 珠三角：深圳+珠海+東莞+廣州+佛山
作為本輪房價上漲的排頭兵，深圳的房價上漲最早，漲幅也最大。自2014年10月開始，深圳房價便開始了一輪快速上漲行情，盡管去年7月以後漲幅開始有所放緩，但房價仍在上漲。這兩年內，深圳大部分樓盤的價格已經上漲了150%。
家住深圳北站附近的黃小姐2014年中在深圳龍華購入的一套二手房，單價在2萬出頭，目前其所在的小區均價在5.5萬左右。當然最近幾個月，深圳的房價已經有所下降。“我們這里最高的時候漲到6萬，現在已經降了5千左右。目前深圳樓市已經處於有價無市的狀態，很多房子的掛牌價下降了60萬也沒有人要了。”
對深圳來說，未來樓市發展的一大問題在於土地供應。在當年設立經濟特區的時候，由於一個經濟特區只能帶一個縣，比如深圳只帶了寶安縣，廈門只帶同安縣，這也造成其市域面積較小。深圳總面積只有1900多平方公里，只有廣州的四分之一。目前深圳的建成區面積達到了900平方公里，剩下的主要是山體、生態保護區域以及產業發展區域，也就是說深圳的土地開發已基本飽和，接下來如何加快與東莞、惠州的一體化發展十分關鍵。
在珠三角，房價漲幅僅次於深圳的是珠江西岸的珠海。作為珠三角、廣東省最宜居的沿海城市，旅遊業占比較大，外來購房群體占比較多，尤其是來自東北等過冬養老和澳門等地的置業群體較大。但由於供應一直不大，所以房價上漲較快。
合富房地產經濟研究院院長龍斌對《第一財經日報》分析，珠海房價已多年持續堅挺，尤其是在2014年全國房價深度調整的情況下，珠海不僅沒有下調，而且還上漲了8%。2015年珠海房價漲幅達到20%，今年又繼續大幅上漲，這幾年下來珠海房價漲幅直逼深圳，遠超省城廣州。
根據中國房價行情平臺的數據，今年9月珠海房價均價達到了每平方米20804元，超過了杭州、天津等熱點城市，位居全國第7，同比漲幅更是高達46%!
相比之下，省城廣州這幾年的走勢頗為平穩，即便是今3月以來成交量迅速放大，價格也隨之上揚，但總體來說，廣州這一輪的上漲普遍在2至3成之間，漲幅不僅遠低於深圳，而且也遠不如廈門、合肥、蘇州、南京、杭州等二線城市以及廊坊這樣的三線城市。目前廣州房價已不及另外三座一線城市北京、深圳、上海的一半，也比二線城市廈門、南京低了不少，位列全國第6。
珠三角的另外兩座經濟大市東莞和佛山都是制造業大市，這幾年勞動密集型產業面臨著艱難轉型，這兩座城市的房價上漲，主要是來自一線城市購買力的外溢。比如從去年下半年開始，大量的深圳購買力外溢到東莞靠近深圳的幾個鎮區，導致臨深板塊房價快速上漲，房價超過了東莞市區。佛山也出現類似情況，由於緊鄰廣州，大量廣州購買力選擇到廣佛交界的南海購房，拉動了該區域房價上漲，這也是廣州房價比較平穩的一大原因所在。
4 福建板塊：廈門+福州
福建人喜歡投資置業，尤以閩南人為甚。作為二線四小龍城市之一，廈門的房價要多堅挺有多堅挺。2014年，全國房價普遍下跌的時候，廈門的房價仍在持續上漲。2015年下半年後，又繼續快速上漲。今年3月到7月，廈門更是與合肥一起上演房價領漲“二人轉”。
表2:2016年3月到7月房價漲幅三甲城市
數據顯示，9月份廈門新房均價已達到了每平方米36194元，比一線城市廣州高出了1.5萬元，僅次於北上深，穩居全國第四。所以別說什麽逃離北上廣了，逃離廈門到廣州還差不多!
作為福建的兩大中心城市，廈門和福州是福建城鎮化過程中人口的主要流入地。省城福州的名氣盡管不如廈門，但近年來城市建設也相當不錯，房價也隨之快速上漲。9月均價已達到每平方米18149元，同比漲幅也在2到3成之間。
5 中西部：合肥+武漢+鄭州+成都+南昌
從城市群的角度來說，合肥屬於大長三角城市群，這也是未來其發展看好的一大關鍵。但從產業結構和經濟發展程度來說，安徽的的經濟水平與沿海發達省份仍有較大差距，工業化與城鎮化仍處於加快發展的過程中，因此合肥仍屬於中部板塊。
今年以來，合肥房價快速上漲在，漲幅領跑各大城市，尤其是從3月開始，合肥與廈門上演二人轉。9月，合肥均價達到了13298元，比去年同期上漲超過六成，是目前中西部地區中，房價最高的城市。
同樣的情況也出現在武漢。作為中部地區的中心城市和華中大區的中心，武漢的高教、醫療資源實力都十分雄厚，同時近幾年武漢的高新技術產業發展十分迅速，武漢的發展前景也廣為看好。這種情況下，武漢的房價也緊追合肥，吸引了不少來自深圳、上海等地的購買力。
在人口大省河南，早在2010年末，河南省的戶籍人口就超過1億人。盡管有1000多萬人口流向了沿海發達地區，但本省常住人口還有9000萬左右，城鎮化還有很大的空間，這其中，鄭州最可能吸引大量的人口進入。因此，鄭州也成為近兩年來房地產市場廣為看好的二線城市。
與鄭州同理的還有成都，作為人口大省四川的省會，成都也是傳統的十大城市之一，教育、醫療資源豐富，高新技術產業發展十分不錯，與武漢、杭州並列目前產業發展勢頭最好的三個二線城市。盡管這一輪成都房價總體漲幅並不大，但目前市場已經出現了快速升溫苗頭，因此成都在此時選擇限購限價舉措，可以打擊樓市投機，讓樓市保持平穩發展。
南昌的樓市漲幅盡管不如武漢、合肥和鄭州這三個中部省會，但南昌這幾年承接了珠三角和長三角的不少產業轉移，區域經濟發展十分不錯。另外，江西的城鎮化總體水平較低，南昌是江西的單極核心城市，南昌的樓市走勢未來也廣為看好。
6、山東板塊：濟南+青島
山東雖然是第三經濟大省，但產業結構中以農業和重化工業為主，在城鎮化水平、人均純收入等方面與浙江、江蘇、廣東、福建都有差距，表現在樓市方面，山東的樓市總體表現也比較平穩。
不過，今年以來，山東兩大城市濟南和青島也走出了一波不錯的行情，兩個城市的房價漲幅也比較快。尤其是省會濟南，成交比較火爆，價格也隨之上揚，今年國慶期間，濟南的簽約量達到了3746套，同比2015年同期上漲了294%。另一方面，城鎮化率比較低，也意味著人口大省山東未來將有更多人口流入到濟南和青島兩大中心城市。
7、幾個三四線城市：嘉興+常州+惠州+中山
之所以單列這幾個城市，是因為這幾個城市的房價上漲行情，均來自一線城市的外溢，比如惠州靠近深圳的板塊，房價甚至翻倍;在常州，今年9月，常州市區商品住宅成交均價已達到了7621元/平方米，比今年8月上漲近9%，同比去年9月則大漲14.7%。
但是這些城市作為三四線城市，前幾年的土地供應非常多，庫存十分龐大，其房價的上漲主要是來自一線城市和熱點二線城市的購買力外溢，而不是來自城市自身的剛需，一旦外來購買力撤退，這些城市樓市就會面臨較大的風險。
中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》分析，本輪房價快速上漲的城市可以分為兩種類型，一種是揠苗助長，即在一線城市和二線熱點城市，由於信貸寬松，這些城市的本地改善需求被過度拔高。
另外一種則是中等二線、弱二線，以及一線城市輻射區，這些區域屬於外來投資者進入，房價被推高。由於這些區域本身的土地供應較多，庫存較大，“潮水一退就麻煩了。”
8 房價上漲的要素是什麽？
看了這些熱點城市，我們來分析一下，房價上漲的因素主要是什麽?
張大偉分析，這一輪市場出現恐慌暴漲的三大“神器”是資金潮+資產荒+財富效應，即天量的信貸+優質資產缺少+房地產很多人賺錢了，這三點是本輪樓市恐慌的主要原因。
對具體的城市來說，同樣的信貸寬松，為何只有20多個城市上漲了，而其他幾百個城市沒怎麽漲，甚至不少三四線城市還持續下跌?這就涉及到一個關鍵詞：稀缺性。稀缺性體現在兩個方面，一是只有人口持續流入的城市的核心地段才具有稀缺性，因為流入人口迅速增加，需求才會增加。
張大偉說，判斷一個城市的房價走勢，人口的凈流入是最重要的指標。像大部分三四線城市和東北老工業基地，人口還在不斷外流，房價肯定不會漲。可以說，本輪上漲的20多個城市中，主要是人口凈流入較大的城市。
表3：部分重點城市外來人口數量(單位：萬)
人口凈流入是判斷一個城市房價是否上漲的最核心指標，但並不是唯一的要素，土地供應和庫存也是衡量一定時期內房價走勢的一個關鍵。
比如，盡管廈門需求旺盛，但實際上2015年廈門的樓市成交量也就350萬平方米，僅為廣州、成都的一個零頭，但為何廈門房價如坐火箭般上升呢?這其中最主要還是土地供應，過去多年廈門的土地供應一直明顯不足，供應量非常小，這也是廈門樓市的稀缺性所在。如果廈門的土地供應能增加一倍，相信廈門房價很快平穩下來。
相反，如果一個城市人口也是在快速流入，需求很旺盛，但土地供應很充足，那麽房價也能保持較為平穩。以一線城市廣州為例，盡管近年來廣州產業發展不如北上深，但再怎麽差，廣州經濟也比廈門、珠海，乃至南京、蘇州等地要好很多，需求更是要比這些二線城市旺盛很多，但廣州房價卻比很多二線城市平穩，這里面的關鍵一點還是土地供應，過去幾年廣州的土地供應一直很大，很好了滿足了需求。
同樣的情況也出現在長沙、重慶等城市，近幾年重慶、長沙的實體制造業發展十分良好，人口流入很快，房價卻能保持平穩，一大原因還是供應充足。
“從目前經驗來看，凡是房地產市場比較平穩，都是土地供應比較寬松的，節奏比較好。” 中國社科院城市競爭力研究中心主任倪鵬飛教授對本報記者表示，如果政府不是想把土地價格推高，而是想讓經濟健康平穩的話，政府應該有操作的辦法。
目前一線城市尤其是京滬由於面臨著日益嚴重的“大城市病”，開始嚴格控制城市和人口規模，但對廈門、珠海、蘇州等二三線城市來說，還有很大的發展空間，這些城市要想真正穩住房價，在加強限購限貸的同時，還是應當實實在在地增加土地供應，充分滿足城市發展和市場的需求。