由建設銀行發起的國內首單不良個人住房抵押貸款資產支持證券“建鑫2016年第二期不良資產支持證券”(下稱“建鑫二期”)發行文件9月18日正式落地。
這是繼以對公不良貸款、信用卡不良貸款、個人經營性不良貸款為基礎資產的不良資產證券化產品面世之後，對基礎資產品種的又一創新。
建鑫二期證券發行規模為15.60億元，基礎資產未償本息合計29.93億元，證券發行規模占基礎資產未償本息余額的比例高達52.12%，創同類產品新高。聯合資信結構融資部分析師梁濤告訴《第一財經日報》記者：“這主要得益於基礎資產附屬抵押物較強的變現能力及良好的分散性，有效提高了資產池預期回收比例。”
建鑫二期證券共分兩檔：優先A檔證券規模為12億元，占76.92%，聯合資信評估有限公司給予AAAsf級信用等級;次級檔證券發行規模為3.60億元，占23.08%。
業內人士認為，未來資產證券化在處置零售類不良貸款領域的空間巨大。作為國內首單不良個人住房抵押貸款資產支持證券，建鑫二期的發行為銀行批量消化不良住房抵押貸款拓展了新的途徑，為金融機構通過資產證券化手段處置不良資產起到了良好的示範作用。
引入量化模型 提高資產池回收估值科學性
建鑫二期入池資產共計7980筆不良個人住房抵押貸款，入池資產均附帶第一順位個人住房抵押權，單筆資產未償本息余額占比均不超過1%，抵押物分布在82個地區，較低的單戶集中度和地區集中度有利於降低回收估值的波動性。
聯合資信結構融資部分析師梁濤告訴《第一財經日報》記者，建鑫二期是國內第二單基礎資產附屬抵押物為房產類的不良資產支持證券，但不同於今年6月發行的“和萃2016年第二期不良資產支持證券”，建鑫二期入池貸款附屬抵押物全部為個人住房，且其中超過200平米的大戶型的未償本息余額占比為12.40%，比重相對較小，抵押物變現能力更強。
她表示，對入池資產進行可回收金額估值時，由於不良房貸回收周期較長，而我國房貸業務開展時間較短，缺乏足夠覆蓋全催收周期的清收數據，因此難以通過歷史數據預測資產池全周期的回收現金流。
“由於本交易對入池資產制定了較為嚴格的合格標準，入池貸款的法律完備性較好，因而在不良貸款的清收過程中，若借款人未能籌措資金全額償還貸款，則可以通過處置抵押物來對剩余欠款部分進行償付，入池貸款的毛回收金額一般不會小於抵押物的變現金額。從審慎角度出發，聯合資信(評級公司)將抵押物處置回收金額作為資產池全周期可回收現金流的主要依據，在估值過程中，以抵押物市場價值為基礎，考慮房產的跌價比例、抵押順位、所處城市、面積等因素對回收估值的影響，最終得到入池資產全周期的毛回收額為24.42億元，占入池資產初始起算日未償本息余額81.59%。”她稱。
不同於此前發行的不良資產證券化項目，建鑫二期的基礎資產回收期限更長，在證券法定到期日結束後，仍可能會有一定比例的現金流入。
本報記者了解到，通過對建行不良房貸歷史清收數據進行統計分析得出，單筆個人住房抵押貸款5年回收率的概率分布符合Beta分布與均勻分布的組合。聯合資信根據測算，入池資產五年內毛回收金額為17.68億元，占入池資產初始起算日未償本息余額59.08%。
精細化的交易結構設計 緩釋流動性風險
據了解，為緩釋基礎資產現金流不確定給優先檔證券利息帶來的流動性風險，建鑫二期設置了內部流動性儲備賬戶、外部流動性支持機構和外部流動性支持賬戶。
根據交易結構安排，本交易將根據次級投資者的結構確定外部流動性支持機構，當外部流動性支持機構主體級別較低時，交易將設立外部流動性支持賬戶，由此對優先檔利息形成三重保障。對於流動性支持機構的選擇及流動性支持賬戶的安排，在強化流動性支持機構支持效力的同時，還兼顧了支付給流動性支持機構的資金成本。
梁濤表示，在現金流的償付安排和支付順序上，交易約定，資產服務機構墊付的處置費用僅按處置回收收入的5%由信托財產支付，超出部分由發起機構建設銀行承擔，並將處置費用及資產服務機構服務報酬的支付安排在優先檔本金償付完畢之後，這一安排體現了發起機構建設銀行對入池資產未來回收水平的信心和讓利，有助於擴大優先檔證券的發行規模，同時對資產服務機構的履職盡責也起到一定的激勵作用。
與此同時，對於信托終止後信托財產的清算，建鑫二期也做了特殊安排。
目前市場已發行的不良資產證券化項目中，對於信托終止後非現金類資產的分配通常采取統一清算處理，處理方案包括：原狀分配、公開拍賣、以事先約定的公允價值轉讓給發起機構等。
“由於不良個人住房抵押貸款的回收周期較長，根據聯合資信對資產池現金流的測算，證券法定到期日之後資產池仍可能會有占初始起算日未償本息余額22.51%的回收額。建鑫二期在交易文件中約定，信托終止後對不同分類的非現金資產按照不同的清算方案分別處置，不同類別之間的處置互不影響。上述安排較以往項目更為嚴謹細致，這將更有利於尾包資產的處置，更好的維護次級投資者的利益。”梁濤告訴本報記者。
資產證券化處置零售類不良貸款空間巨大
梁濤介紹，實際上，不良個人住房抵押貸款資產證券化在國外市場並不多見，且國外發行的產品通常混合了正常類和不良類個人住房抵押貸款，主要源於國外銀行可以通過批量打包轉讓個人貸款進行不良資產處置，因此國外金融機構通過資產證券化渠道改善零售業務資產質量的需求並不強烈。
目前，受限於財政部和銀監會聯合頒發的《金融企業不良資產批量轉讓管理辦法》規定，金融機構不得批量轉讓個人貸款，因此，資產證券化無疑為我國金融機構處置零售類不良貸款提供了有效渠道。
“個人住房抵押貸款擁有同質性高，一般不需要逐筆現場盡職調查，發行效率較高，抵押物回收保障程度高，可以有效提高入池資產估值進而支持較大規模的證券發行等優勢。建鑫二期的成功發行，是我國金融機構對不良個人住房抵押貸款資產證券化的探索創新，為以後金融機構通過資產證券化的手段實現不良個人住房抵押貸款快速出表、改善該業務資產質量起到良好示範，預計資產證券化在處置零售類不良貸款領域的發展空間巨大。”她認為。