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8月房地產投資增速企穩 區域分化下去庫存難度增大

在一二線城市遍地地王、房地產開發投資企穩的情況下，樓市仍隱含著不小的風險。

房地產投資增速企穩

國家統計局13日發布的數據顯示， 1-8月份，全國房地產開發投資64387億元，同比名義增長5.4%，增速比1-7月份提高0.1個百分點。其中，住宅投資43076億元，增長4.8%，增速提高0.3個百分點。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，從房地產市場的投資數據看，過去幾個月呈現了下滑的態勢，也引起了行業的擔憂，認為地產投資強勁力度減弱。但從1-8月份的數據看，此類指標開始企穩，大致停留在5%左右的水平，這樣一個投資水平符合預期。

國泰君安研報認為，房地產投資增速保持平穩，預計全年將維持在5%以上。8月單月投資增速達到6.2%，2015年8月開始投資增速持續為負，在去年低基數的情形下，預計今年後半年投資增速將保持較高的水平。但由於政策調控收緊預期仍在，對於後續增速不宜高估。

在銷售方面，1-8月份，商品房銷售面積87451萬平方米，同比增長25.5%，增速比1-7月份回落0.9個百分點，商品房銷售額66623億元，增長38.7%，增速回落1.1個百分點。

中原地產研究部首席分析師張大偉對《第一財經日報》分析，整體看，本輪房地產市場的火爆依然在持續，簡單計算均價看，8月住宅成交均價達到了7521元每平米，環比上漲了1.3%。

在樓市火爆的情況下，各開發企業也是賺得盆滿缽滿。位於廣州天河區奧體附近的龍湖首開天宸原著樓盤，今年前8月，以26億的銷售金額位居天河區第一、廣州第二。該項目售樓處人士告訴《第一財經日報》，一月份該樓盤主力價位在2.8萬-3萬，現如今已經達到了3萬4到3萬5之間。“有了地王支持，市中心銷售很火爆，這幾個月漲得很厲害，我們也是順勢而為。”

在開發投資企穩的同時，因為一二線的爆發，和三四線的波瀾不驚，樓市也隱藏著不少隱憂。張大偉說，從數據看，8月單月商品房銷售面積是1.169億平米，其中住宅是1億平米，單獨數據看，同比上漲幅度為19%，漲幅已經難以維持之前的高位。

嚴躍進說，從商品房銷售面積和增幅來看，已經出現了高位回落的態勢，這說明本輪樓市交易最高峰已經過去，市場交易總體出現下滑，主要是部分需求提前透支的結果。當然從實際情況看，也不排除9-10月份依然會有反彈，主要是政策收緊預期下部分購房者依然會加快入市。

去庫存成效仍然分化

在土地購置方面，1-8月份，房地產開發企業土地購置面積12922萬平方米，同比下降8.5%，降幅比1-7月份擴大0.7個百分點;土地成交價款4632億元，增長7.9%，增速提高0.8個百分點。此外，房屋新開工面積106834萬平方米，增長12.2%，增速回落1.5個百分點。

張大偉說，房企購入土地金融漲幅加速，而面積降幅加速。證明了房企購入了過多的一二線城市土地，高單價、高總價土地購入過多。由於地價高於房價，影響了新開發節奏，一二線城市擁有土地的企業增加供應的積極性不高、而三四線庫存依然高位，這些因素導致去庫存難度加大。

數據顯示，8月末，商品房待售面積70870萬平方米，比7月末減少512萬平方米。其中，住宅待售面積減少639萬平方米，辦公樓待售面積減少2萬平方米，商業營業用房待售面積增加54萬平方米。從去庫存的結構內容看，去化的大部分是一二線城市的住宅，商業地產與其他城市的住宅依然庫存明顯。

表： 全國商品房庫存

日期

統計局公布商品房庫存（萬平米）

2015年11月

69637

2015年12月

71835

2016年2月

73931

2016年3月

73516

2016年4月

72690

2016年5月

72169

2016年6月

71416

2016年7月

71382

2016年8月

70870

張大偉分析，從全國看，去庫存情況在區域間的分布非常不均衡，反而是之前庫存較少的一二線城市成為了去庫存的主力軍。而庫存較多的三四線城市，庫存依然維持或者去化時代緩慢，房地產去庫存的難度越來越大。尤其是，隨著一二線城市地王潮全面出現，惜售現象增加，房價處於高位，按揭信貸短期急增，市場風險越來越大。

數據顯示，1-8月份，房地產開發企業到位資金91573億元，同比增長14.8%，定金及預收款25656億元，增長29.7%;個人按揭貸款15395億元，增長52.2%。這也顯示，開發資金增長註來源於定金及按揭貸款。

國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長盛來運表示，目前房價確實還是在上漲，但是從近兩個月來看，房價漲幅是在回落的，尤其是在一些限購政策出來後，一線城市和一些二線城市房價漲幅在回落，這就說明前期上漲的勢頭初步得到遏制。

盛來運說，今年以來，尤其最近兩個月，一、二線城市房價還是比較堅挺，但是三四線城市尤其四線城市房價相對比較穩定，庫存相對比較大。他認為，房地產市場分化調整的走勢是今後一個時期的主基調，這就決定了房地產調控政策一定要因地制宜、因城施策，遵循房地產市場本身的客觀規律。

國泰君安的研報認為，一線城市由於供給和城市數量有限，對樓市的影響將保持平穩;而大部分三四線城市由於需求有限，預計仍將處於“時間換取空間”的去庫存過程。而大部分二線城市由於其處於區域核心，將持續受益於城鎮化的進程，對周邊的人口和產業具有較強的吸引力，未來樓市有較大的機會，在調控政策收緊、貨幣政策空間有限的情形下，對下半年樓市呈謹慎態度。