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房價直追北上深的廈門重啟限購 一大波城市或將跟進

近年來二線城市房價上漲最迅猛、房價最高的廈門終於重啟限購了。

廈門房價直追北上深

8月31日早間，廈門國土局在其官網上發布公告稱，廈門市自9月5日起執行住房限購政策，對以下三種類型居民家庭，暫停在本行政區域內向其銷售建築面積144平方米及以下的普通商品住房：

一、擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭;

二、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭;

三、無法提供購房之日前2年內在本市逐月連續繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭。該政策有效期至2017年12月31日。

這也是廈門時隔2年之後重啟限購舉措，而且該舉措與上一輪限購基本一致。2014年8月，廈門島外四區解除限購政策，島內兩區高端新建商品住房不再執行限購措施。至2015年1月，廈門商品房限購政策全面取消。

在取消限購的這2年來，廈門房價持續向上，尤其是去年下半年以來，廈門樓市開啟新一輪的快速上漲行情。

相比2014年中，廈門的房價普遍上漲六七成。來自安溪的陳先生2014年中在廈門杏林灣入手了一套80多平的二手房，當時均價是1.8萬，如今已經漲到了3.1萬左右;位於廈門遠郊的翔安中澳城項目，在2014年底開盤的時候價格僅為7000多，現如今該樓盤單價已經超過2萬了，不到兩年時間就上漲了200%。

根據國家統計局發布的7月份70個大中城市房價指數，上漲最高的廈門7月份上漲了4.6%。從最近多月數據看，廈門漲幅連續排名在前兩名，廈門與合肥持續領先全國漲幅。

表1 今年3月以來房價上漲前三名情況

新建商品房住宅

漲幅第一

漲幅第二

漲幅第三

3月

廈門5.4%

合肥4.6%

上海4.3%

4月

合肥5.8%

廈門5.3%

南京4.4%

5月

廈門5.5%

合肥5.1%

南京4.1%

6月

合肥4.9%

廈門4.7%

南京4%

7月

廈門4.6%

合肥4.2%

南京3.6%

根據中國房價行情平臺的數據顯示，7月廈門房價均價為32537元/平方米，超過一線城市廣州1萬多元，高居全國第四，直追北上深。

表2： 7月中國房價最貴前10名城市

排名

城市名稱

平均房價(元/㎡)

1

深圳

50,842

2

北京

47,619

3

上海

43,052

4

廈門

32,537

5

南京

21,695

6

廣州

21,443

7

杭州

19,386

8

珠海

18,948

9

天津

18,887

10

三亞

17,659

(數據來源：中國房價行情平臺)

上海易居房地產研究院發布的《中國住房按揭貸款報告》顯示，以居民家庭購置100平方米/套的住房為例，按首付25%、按揭30年計算，5月份，廈門購房者需要付首付款71萬，月供達10792元，僅次於深圳、上海、北京，高居全國第四。

外貿出口是廈門的重點行業。“廈門這邊從事外貿工作的很多人月薪也就五六千左右，比深圳廣州等地都有不小的距離，很多人現在就是不吃不喝也無法供起房子。”在廈門一家外貿出口公司工作的周紅說。

“在廈門房價已經漲到這麽一個高點的時候再來出限購政策，有點晚了”，中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》分析，早在2014年二線城市紛紛取消限購政策的時候，他就認為不光是四大一城市，至少包括廈門、南京在內的十個左右的二線城市不應該取消限購，因為這些城市的庫存本來就很小，土地供應嚴重不足。

張大偉說，這些城市的政策本來應該“一直高壓”，而不是去庫存的問題，但當時就是一刀切，把他們限購政策都放開了。“其實當時就可以預料到，他們放開後，再加上信貸這麽松，這些城市房價必然會爆發的。”

在不少業內人士看來，此次廈門的限購力度並不算大，效果也會比較有限，因為即便是在上一輪限購期間，廈門的房價也經歷了快速上漲。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，廈門此類政策出臺後，離婚潮現象在廈門也可能會出現。

此外，由於144平方米以上的住宅不限購，業內人士分析，也有可能導致改善性需求擠壓到144平米以上的大戶型。後續的供給、土地出讓的時候對大戶型的比例不加限制的話，那麽就會導致大戶型供應增加，反過頭來中小戶型的剛需供給更加緊缺。

一大波城市或跟進

實際上，在廈門之前，已有個別房價高漲的二三線城市出臺了一些限購舉措。比如，此前7月，河北省廊坊轄下的三河市相關部門(三河市促進房地產業平穩健康發展工作領導小組)發布通知，自7月7日起，三河市二手房將進行限購，非本地戶籍居民家庭限購一套住房，且購房首付款比例不低於30%。

8月蘇州出臺的限購政策提出，非本市戶籍居民購買第一套住房，不受任何限制。非本市戶籍購買第二套住房，必須提供繳納證明或社保證明。不過，這樣的政策力度實在太小。“嚴格意義上來說，這都算不上是限購政策。”張大偉說。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，隨著市場熱度的回升地王的頻現，地價超房價“面粉貴過面包”的怪象也成為常態。今年上半年，盡管部分地區已經出臺地產調控措施，比如合肥、蘇州、南京等，但是，這些政策大部分較為“溫和”，並未從根本上抑制投資投機性需求，未起到防止樓市過熱與房價過快上漲的作用。

在這種情況下，政策加碼到限購也就成為必然。嚴躍進分析，從後續市場走向看，包括南京、廊坊、燕郊、天津、合肥、武漢、鄭州、昆山、杭州、福州、東莞、惠州、珠海等城市的限購可能性比較大。此類城市炒房現象比較嚴重，而且房價增幅過快，都有可能出臺各類版本的限購做法。

不過，即便熱點二線城市和環一線城市地區陸續跟進，後續市場的矛盾焦點仍沒有得到根本解決。“對這些城市來說，最根本的還是庫存和供應的問題。”嚴躍進說，像二線四小龍，由於庫存量太小，如果僅僅是限貸收緊，供應沒有跟上，那麽到了“金九銀十”的成交旺季，房價仍存在繼續上漲的可能。

中國社科院城市競爭力研究中心主任倪鵬飛教授告訴本報，從目前經驗來看，凡是房地產市場比較平穩，都是土地供應比較寬松的，土地供應節奏比較好。如果政府不是想把土地價格推高，而是想讓經濟健康平穩的話，政府應該是有操作的辦法。土地供應充足十分重要。

張大偉說，此輪一二線城市快速上漲的根源是資金潮下的資產荒。現在的市場基礎與上一輪的市場基礎都不同的，當時的限購可以把資金擠到實體經濟等其他領域去，現在的問題是，實體制造和以及其他產業產能過剩很厲害，可投資的領域有限，而房地產的“地王”還在一直出，因此限購政策效果會十分有限。

他認為，對於已經經歷過2011年來多年限購的市場購房者來說，除非信貸收緊，否則抑制作用非常有限。“如果信貸不收緊，這一政策很快將被市場消化。”