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7月樓市數據全面回落 下半年進入降溫區間

炎炎夏日，樓市銷售數據雖然仍處於高位，但環比已經出現明顯回落，隨著階段性高點過去，下半年樓市將進入到明顯的降溫通道。

國家統計局發布的數據顯示，全國商品房銷售面積75760萬平方米，同比增長26.4%，其中住宅銷售面積增長26.7%。全國商品房銷售額57569億元，同比增長39.8%，其中住宅銷售額增長41.2%

中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》分析，從數據看，7月單月商品房銷售面積是1.14億平方米，其中住宅是1億平方米，創造了2016年單月數據最低。從同比看7月成交面積同比漲幅18.7%，金額上漲同比28.5%，均低於累計前7月漲幅，整體看，市場已經出現了慣性趨勢性的回落。

上海易居房地產研究院發布的報告顯示，7月份，易居研究院監測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為2095萬平方米，環比減少4.1%，同比增長14.1%。近三個月市場交易呈現逐月下降態勢。

不過，盡管增速有所回落，但整體成交量仍處於高位。對照近7年7月份的成交數據，可以看出，相比2010年至2015年7年間的同期水平，2016年7月份30個城市新建商品住宅成交面積分別增長了152.1%、91.7%、26.7%、41.9%、62.5%和14.1%。如此對比，今年7月份市場成交是近7年同期最好的水平。

在樓市成交仍出高位的情況下，樓市庫存也進一步減少。7月末，全國商品房待售面積71382萬平方米，比6月末減少34萬平方米，連續5個月減少，累計減少2549萬平方米。不過，總體上看，目前住宅庫存去化效果比較明顯，商業地產庫存仍然高企。

隨著樓市成交增速的回落，房地產開發投資的增速也有所回落。1-7月份，全國房地產開發投資55361億元，同比增長5.3%，增速比1-6月份回落0.8個百分點，比上年同期加快1.0個百分點。其中，住宅投資增長4.5%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，房地產開發投資數據總體呈現出先高後低的態勢，這有幾個方面的因素。第一是受統計基數的影響，去年基期值下跌的幅度不斷減弱，使得今年投資增速開始放緩，即同比值在1-4月份達到最高值的時候，就會出現下滑。

第二是受部分房企因為高地價等因素的影響，在土地投資等方面比較謹慎，部分房企則把重心放在市場營銷或產品營銷方面，而非盲目地做土地投資和房屋開發。 再次，也和三四線城市的現狀有關系，部分城市雖然市場銷售不錯，但房企新開工等節奏是比較慢的，因為三四線城市的庫存仍然高企，市場並沒有大複蘇。

張大偉也認為，目前國企搶地王，地價高漲，導致入市節奏放緩，房價漲幅低於“地王”要求。由於地價高於房價，影響了新開發節奏，一二線城市擁有土地的企業增加供應的積極性不高、而三四線庫存依然高位，這些因素導致去庫存難度加大。

他說，從全國看，庫存結構去化非常不均衡，反而是之前庫存較少的一二線城市成為了去庫存的主力軍。而庫存較多的三四線城市，庫存依然高企。從去庫存的結構內容看，去化的大部分是一二線城市的住宅，商業地產與其他城市的住宅依然庫存明顯。而且隨著房價高位，按揭信貸短期急增，市場風險越來越大。近期以來已有多個二線熱點城市的政策開始逐步收緊，因城施策仍將繼續主導下半年全國市場的發展。

在這種情況下，房企拿地和開工的意願也在降低。數據顯示，1-7月份，房地產開發企業土地購置面積11167萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1-6月份擴大4.8個百分點;土地成交價款3848億元，增長7.1%，增速回落3.1個百分點。房屋新開工面積92944萬平方米，增長13.7%，增速回落1.2個百分點。

嚴躍進說，從土地購置面積的增速來看，出現了一個跌幅擴大的態勢，這也說明今年7月份土地市場其實並不如預期的熱。雖然表面上看部分城市有地王等現象出現，但其實對於其他城市來說，土地市場依然冷清，這也說明了土地市場存在一個兩極分化的現象。所以目前大城市需要嚴格抑制地價，而中小城市則需要不斷通過招商引資和土地推介等方式，進而引導資金進入土地市場。

他認為，下半年在抑制資產泡沫和高杠杠的過程中，房企需要警惕資金面收緊的風險，尤其是要防範金融環境“外松內緊”的特點。對於房企來說，鑒於二線熱點城市紛紛出臺限購限貸等政策，所以後續應該以謹慎心態對待房地產銷售市場。