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財富轉移的一個好機會

2016大選年，黑天鵝驟現，今年是四五年來一次財富轉移的好機會，我找來彭總四年前的一篇文章比各位老細參考一下，時任JP Morgan彭總直程是先自之明，真知灼見。

2012年是一個非常好的入手時機，那個時候如果有買，不管是美國哪裡，現在都會很開心。2016年對於美國房市仍舊是一個好年，因為全球的諸多因素，美國的利率即使六月真的上升，也會在接下來的2-3年持續維持在低點，另外就是加息通常是資金湧入的時候，所以美國一加息，就引進另一波的熱錢湧入，房市就會更火熱。相反來說，市場對於今年人民幣的看法一律是走貶而且中央有可能加重控制力度，所以明智的做法是儘快把錢送出國內。

還記得日本房地產考察團的台灣美女Andie嗎？兩年前搞，叫好又叫座，目前她的投資版圖已經涉足歐洲、美國、日本、香港、台灣房地產，擁有大量當地資源，包括當地外國地產公司、貨源。老外其實最喜歡和中國人做生意。她七月又去北美地區買貨，主攻西岸Bay Area西雅圖一帶。亦因為「北京遇上西雅圖」這套電影令不少國內朋友對這個地方發生興趣、繼而產生旅遊、投資、移民的打算。為此黃金機會，特意請教身在台北的她: 當時的考察團資料在此: Click Here

美國投資的優勢和吸引香港以及中國人的地方，Andie在下面做了一些整理:

l美l   美國經濟前景樂觀，相對於歐洲目前還在恢復期以及擁有難民以及歐元區的不穩定因素(英國脫歐，德國難民)，亞洲目前基期以高，香港經濟衰退零售負成長成下跌趨勢，美國是目前最穩健投資的首選

l   美國輕微升息對吸引全球熱錢有正面影響

l   美國近十年來的網路業蓬勃發展，Facebook, Google, Amazon, Tesla還有無以計數的新創公司在美國西岸創造了很多的就業機會，也帶動了這些地區的成長。美西的房價上升不是空虛的炒房，而是有實質面的需求支撐

l   美元和港幣目前還是高度連動，所以美國投資對於香港人來說沒有匯率的風險。

l   美國一向是中國學子在外國求學的第一首選，投資美國房地產，一來未來需要孩子到美國求學的時候，如果房子買在學區，小孩可以直接入住，如果房子不是買在小孩的學區，租房以及日常的費用，也可以直接靠美國租金的收入給付；再來人民幣目前的趨勢走貶，保本的最好方式就是將資金轉換成外幣。如果只是轉換成美金，定存的利率一年大約0.1%，幾乎等於沒有。轉換成外國資產，不但可以有資本增值的空間，還有極高的租金報酬率。(6-10%不等)

l   美國房市交易程序透明，出售的房子大多已經是空屋可以看屋，對於有意來美國的人，飛一趟可以看學校兼看屋兼旅行

l   美國新興科技發達，可以提供房子錄像以及清楚的照片，對於忙碌沒有時間的投資者來說，可以省卻直接飛到美國的長途旅行。所有買屋付款到最終交屋的手續，一律都可以在線上透過合法律師機構完成。


























平買美房地產 放租等價升 ----  彭順德@摩根大通私人財富管理香港市場主管

【明報專訊】上期說到在現場感受到加州的經濟動力還是一般。但經濟動力差不一定代表沒有投資項目。其實，整體而言，環觀在美國的各類資產，房地產項目看來是相對便宜的。

西岸可揀廉價貨
從當地最高位到現在，美國各大城市的房地產價格都有相當的跌幅。比如，拉斯維加斯從最高位足足跌了60％。鳳凰城和邁阿密都下跌了55％。我剛路過的洛杉磯，從最高位也下跌了50％有多。相對起來，東岸的紐約市和波士頓就沒有下來那麼多，大概是百分之廿幾左右。要拾平貨，看來美國西岸一帶比較多。

其實，房地產是美國一般家庭的最大資產。整個市場總值20萬億美元。於1.19億戶家庭內，只有65％是自置居所，其餘35％都是租住的。雖然房價已下跌不少，許多租住的人士由於整體收入下降，或對就業前景的憂慮和最重要的是銀行對申請房貸的人士入息審查非常嚴厲，造成就算房價跌，能夠成功由銀行借到錢買房的人不多。換句話說，比較有利的潛在買家應該是非美國本土的了。如果現在有資金而對美國樓房有信心的投資者，現在的入市時機實在比金融風暴前的來得比較清晰。

宜找資產經理代管
另外一個方法看樓房價格是否相宜，就是看看現貨房價是否比把現在的房子重新再蓋一次還有便宜，就是我們說的replacement cost。整體來看，很多在南加州、鳳凰城和亞特蘭大一帶的單一家庭的樓房，他們的現貨價比replacement cost 還要便宜多30％至40％！

當然，美國房價什麼時候才到底，沒有人可說得準。但想等到絕對低點才進場也不是那麼容易的事。傳統方法是：於平價買入後再放租，一邊收租，一邊等待價格回來。與我們一路在這裏鼓吹以適當價格來增加現金流的投資方向一致。那麼，租賃市場又怎樣？大方向是美國自置樓房家庭比率會逐漸下降，資料顯示，在這方面每一個百分點的回落，就會增加大約一百萬戶家庭進入租賃巿場，差不多是8.3%的增長。

美國房地產其實是一項非常地道的投資工具，比香港人一般熟悉的倫敦市場麻煩多。因此，如真的是有心在自己的投資組合內加一點美國房地產份額，而不是真的是想住在美國樓房內的話，還是選在這方面有多年經驗的資產經理代管比較好。他們單是省卻您來來回回看樓房的時間，幫您安排租賃事宜和處理繁複的美國稅務安排等等就值了。

@明報財經網2012年12月5日

Andie補充:

1. 彭先生所說的美國稅務問題，之前我研究過，Andie在美國已經有自己的資產管理公司，我幫親戚購買的房產都放在這公司底下。這次我過去會再多成立一家，用來幫海外客戶購置資產結稅不是問題。
2. 海外投資最怕的就是後續找房客以及收租麻煩，物業購買之後，我在當地有配合的物業管理公司，可以替客戶尋找租客，代為收租，以及處理房屋修繕等等的事項，也可以代客報稅，提供一條龍的服務。
3. 外國人在國外貸款的利率高(哪一國都是這樣子)，所以外國人在美國買房子要用現金。另外，因為現在美國一片看好，繁榮的區域市場極度競爭，不用現金不容易搶到房。
4. Andie 6/26-7/18在西雅圖度假兼考察，有可能幫朋友下手購買。如果有同學有意馬上開始投資行動，這段時間可以飛過去的話，Andie可以帶他們去看樓；如果不能飛過去但是可以直接作購買的決定(她自己其實都是買了才飛過去看房的)，也可以email房屋資料給同學，所有程序線上可以完成。

海外置業但是香港的投資大趨勢，而且是每一個富裕階層、中產人士、反正有少少錢都希望移民，美國當然是首選。早在2012已叫戶口買買了的都happy到不得了。彭總有個auntie重勇，去Detroit買了成幢都係得5球，但收緊10厘租！


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