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瘋狂的學區房

2016年3月7日，北京西城區文昌胡同。日前，位於北京西城區文昌胡同的一間11平米平房，起先中介標價460萬元出售，因住房地處重點小學隔壁，購買者為了子女教育，彼此互拼房價，最終以530萬的價格成交。（CFP/圖）

當謝雲和其他購房者被卷進購買學區房的大軍中時，他們發現“故事”里的主人公有好多個：房主、購房者、中介，以及網絡上的各種“專家”，他們相生相克，互為所用。

一位地產經紀人說，他有一位客戶，連續搶了兩天房子都沒搶上，最後那套860萬的房子，他只是在樓下遠遠指了指房子的位置和樓層，就說“要了要了”。

一位家長曾花費千元，上過聞風的私教課程，“但感覺沒什麽實際用處。”論壇里也有家長有類似感覺，認為“ 聞風就是一個大騙子和房市助推的劊子手”。聞風所追捧過的房子很多都一路上漲，比如德勝學區的房價就從6萬元上下，漲到了如今的10萬左右。

今年的第一個季度，學區房把許多家長裹挾進一個巨大的漩渦里。

“最開始有點猶豫，可是當你置身其中時，就被那個漩渦卷得不能理性思考。只要一猶豫，房子就被別人買走了。”坐在房產中介的電動車後座，頭發被風呼在臉上，謝雲從未試過如此在北京二環內的狹窄街巷里穿梭，只是為了與別人搶一套學區房的優先談判權。

她的焦慮完全因學區房而起。根據今日頭條向南方周末記者提供的大數據顯示，在過去一年里，學區房文章的閱讀數高達1.5億人次。其中，31-40歲之間的人對此最為關註。

2016年初，北京學區房迎來又一輪瘋狂漲價，甚至出現一則關於46萬元/平方米的天價學區房新聞。許多人為了買一套學區房從銀行借來巨款。謝雲的家，只是從東四環外搬進了東二環里，她就為此多花了三百萬元。進入3、4月份，北京學區房價趨於平穩，但據中原地產首席分析師張大偉統計，在今年3月，北京學區房的價格仍然實現了環比15%的增長。

動輒幾百萬，甚至上千萬元的學區房，在市場中快速交易著。然而，當謝雲和其他購房者被卷進購買北京學區房的大軍中時，他們發現“故事”里的主人公有好多個：房主、購房者、中介，以及網絡上的各種“專家”，他們相生相克，互為所用。這是一個因學區房而生的江湖。

萬一對方再毀約怎麽辦？

在這個瘋狂的學區房江湖里，門道太多，光入學政策就夠買房的家長們好好研究。教改後的入學政策都在強調產權，優先滿足孩子監護人的房本。“第一看戶籍在哪里，第二看房本上寫的是不是監護人。”在家長幫論壇學區房板塊被奉為專家的敖爸對南方周末記者解釋，“有些四老（指爺爺、奶奶、姥姥、姥爺）的房子，房本上的人不是孩子的監護人，順位就低。”而且按照不同學校的規定，在各個順位里還要繼續排序。

但對於謝雲一家來說，這些都不是難題。謝雲的老公在央企工作，一條不成文的規定是——央企員工子女可以入戶籍所在片區內最好的學校。也就是說，謝雲夫婦只要找一個好學區落戶就夠了。

2016年2月26日，她狠狠心把東四環外朝陽大悅城附近的房子解除了抵押，準備隨時換房。當天中午，她在鏈家看到一間標價850萬的西城學區房，因為戶型、裝修都不錯，她一眼就看上了。

當謝雲回到中介店里準備交意向金時，發現另一位同去看房的中年女士正在簽意向。謝雲的中介急了，讓她迅速簽字，爭分奪秒把她的信息錄入系統，這才幫她贏得了那套房子的第一意向人。

謝雲約好第二天下午3點與房東商談，結果等了一個半小時，房東在電話里的態度反反複複，一會兒說來，一會兒說不來。鏈家的工作人員悄悄告訴謝雲，“昨晚那個中年女士去敲了房東的門，違反了規定。”

最後房東還是出現了，與謝雲簽了合同，收了她10萬元定金。讓謝雲沒想到的是，中介晚上又給她打電話，說房主要毀約了。後來謝雲才知道，毀約其實是因為鏈家內部的撬單行為。簽約當晚，另外一家鏈家店的中介給房主兒子發短信，要以880萬的價格買這個房子。謝雲算了一下，“就算房主毀約多給我10萬，他還可以額外賺20萬。”

馬上要到手的房子沒了，這讓謝雲心里相當緊張，“好像再過一星期這房子要漲十萬，再過一星期這房子還要再漲十萬。”

在西城區的一位房地產經理看來，從去年10月到今年2月，是整個學區房市場火爆而混亂的一段時期。賣房業主經常朝令夕改，常常是早上剛報一個價，到了晚上就突然漲了20萬，“不少客戶看好房子與業主約談，業主還會勸客戶回去再考慮考慮，就是為了讓房子繼續漲價。”他們鑒別業主誠意的一個方法是問他：“能隨時簽約嗎？”讓中介無奈的是，即便簽了合同，也有不少業主因為有人出價更高而毀約。“那段時間幾乎每個業主都是這樣，樓上的賣了300萬，樓下的290萬都不會賣”。上述房產中介說，房價說漲就漲，誰也沒辦法控制他們的報價。

最讓人恐慌的不是房價上漲，而是即便這樣瘋漲房子也賣了。“要是前兩個月你也買房子，都不一定受得了，太刺激了。”上述中介對南方周末記者說，“看一套，漲了20萬，再考慮一下，房子沒了。一次兩次還好，經歷到三四次的時候，再強大的內心也承受不住了。”

最終，謝雲爭分奪秒，在第5天終於買到了一套房子。但她和老公依舊對已到手的房子憂心忡忡：“只交了20萬定金，還沒過完戶（5月份才能過戶），萬一對方再毀約怎麽辦？”

“單價8萬元買了一個豬窩”

有人做過統計，在這場“換房運動”中，購房者孩子的年齡大多不超過3歲。“很少有明年孩子就上學了，現在才準備買學區房。”敖爸向南方周末記者介紹。

除了關註房價本身，學區房與其他熱詞也產生了關聯。據今日頭條的統計數據顯示，房價、離婚與戶口，位列學區房相關詞的前十名。

何清為了買學區房就和“離婚”沾上邊了。辦理離婚當天，何清反複對民政局工作人員強調，只要房產和貸款在她老公名下就可以了，其他的隨便寫，她心里盼著趕緊辦完就可以買房子了。工作人員也有點無奈，“我知道你們是因為買房離婚的，但也要把手續走完了呀。”

“單位同事都不知道我離婚了，我覺得這是自己人生上的一大汙點。”何清告訴南方周末記者，為了省去二套住房較高的利息，她被逼得走投無路。現在她和孩子的戶口落在一起，戶口頁上寫著離異。

張文也是被逼得加快了買學區房的節奏。原本他征詢教育局一個朋友建議，選定了八一小學所在的海澱學區，但他研究了多校劃片政策，發現在那里有可能劃到別的渣校去了。

為了確保孩子一定能上到好學校，他發現還是中關村片區的性價比更高，那里各所學校差距不大，即使多校劃片也可以接受。於是，張文決定賣掉郊區的“豪宅”，咬牙在中關村片區花500萬買了一間老破小——老破小是圈內的一句術語，專指又老又破又小的房子，大多是上世紀80年代的紅磚房。按照張文自己的話來形容，“單價8萬元買了一個豬窩”。

何清也看過老破小，看完她婆婆就被嚇到了，認為完全不能住人。一間一室一廳40平米的房子，被改造成了三室一廳，陽臺也算一間。

為了擠進熱門學校，家長們必須接受老破小的環境。“最後幹脆都不看房了。”一位地產經紀人說，他有一位客戶，連續搶了兩天房子都沒搶上，最後那套860萬的房子，他只是在樓下遠遠指了指房子的位置和樓層，就說“要了要了”。

家長們擠破腦袋進入熱門學區，要麽是為了進入好的直升類小學，比如宏廟小學，之後便可以直升區域內最好的中學之一——北京師範大學附屬實驗中學；要麽為了從小受到良好的教育，比如北京第二實驗小學，是公認的軟硬條件都強的“牛小”。

這讓小學前所未有地受到關註。百度指數顯示，過去五年中，公眾對於幼升小的關註度在2014年教改前後大幅提升，短時間內就超過了之前備受關註的小升初話題。

事實上，這背後還是家長對小升初的擔憂。隨著教改方案的施行，原先特長、推優、擇校等升學機會已逐年減少或取消。“之所以學區房把人折騰得要死，是因為小學升初中家長根本無法控制。”敖爸在接受南方周末記者采訪時表示，“所以要千方百計選個好小學讀。”

“暴動哥”的故事

接觸過各類家長的敖爸總結，購房者主要分兩種，一種是像謝雲一樣具有潛在剛需的家庭，第二種則是研究過學區房，已經滿足了剛需的人，他們買學區房主要作為投資用。

“暴動哥”就屬於第二種人。“暴動哥”是江湖上別人送給他的綽號，他對“暴動”的解釋是——私產平房學區房價值被進一步發現和爆發。“暴動哥”之所以成名，就是源於2014年那次暴動。

2013年，他在水木社區上看到有人分享東城區細管胡同44號內平房的出手報告。當時三個公司的中介花費1700萬買下一個院子，之後析產（將共同財產予以分割，分屬各共有人所有）出來十多間平房，每一間都能出來一個私產的房本。由於靠近府學小學，這十多間平房很快被一掃而光。這讓他發現了私產平房學區房的價值窪地。“暴動哥”記得，“當時平房中介還不了解學區的價值，只是通過位置、拆遷、面積等來定價。”

2013年底，“暴動哥”從一個熟悉的中介那里聽說，另一個中介也在西城端下一個院子——光彩胡同23號。這個院子原屬於一個國民黨老幹部，他有6個子女，只有老五——一位老太太在北京，其他人都在海外。老幹部的子女通過律師，將房屋所屬人都變更到老太太一人名下，方便她在國內出售。 買下這個院子的中介本來想整院賣，因為整院賣面積大，賣得貴。但沒想到院里有“文革”戶，當年被派守院子，如今仍占著兩三間，小中介想趕也趕不走。

萬般無奈之下，中介就只好析產賣單間，但他們並沒有將學區房的價值考量進去。“暴動哥”得到消息，馬上入手了一套。買入之後，“暴動哥”當時並沒賣出去。讓他沒想到的是，2014年初，光彩胡同成為奮鬥小學的劃片範圍，“暴動哥”手里的平房一倒手就賺了50萬。

自“暴動哥”暴動成功之後，該劃片區域內的私產平房紛紛暴漲到同等水平。當時引起媒體熱議的“一間4.4平方米的房子，根本沒法住人，卻能賣出135萬的天價”的鬧劇，就來自光彩胡同。

“暴動哥”在不經意間撬開了平房學區房的市場，但潘多拉之盒一旦被打開，已經不受任何人的控制。“市場的瘋狂我是預期到了，但沒想到會這麽瘋狂。現在我賣的那套平房又漲了四五十萬。”“暴動哥”認為投資平房的好處是，不算成套商品房，不限購，壞處是不能貸款，“不快入快出，這個東西就是死錢。今年這個行情就不適合去炒平房。實際上是在賠錢的。”

在接受南方周末記者采訪時，“暴動哥”反複強調，自己只是尋找到了一個機會，沒有坑過任何一個人。

江湖潛規則

2016年3月，有媒體報道，北京西城區文昌胡同的一套學區房，賣出了每平米46萬元的天價。此後央視又跟進實地采訪，認為該新聞不實。這之後，官方開始打擊天價學區房。北京市住建委開展房地產經紀機構專項執法檢查，認定高於15萬元的房源屬於報價過高，要求中介不再委賣。

然而，南方周末記者在采訪中獲悉，偶爾會有一兩個房產中介在QQ群里對購房者說，“其實該多少錢成交還是多少錢，只不過明碼標價不超過15萬而已。”

平房市場的瘋狂走高更讓人始料未及，但凡懂一點門道的人，都會奉勸家長們慎入。

前孫公園胡同位於老宣武區東北部，它東起魏染胡同，西至南新華街，屬於北京第一實驗小學本部的學區房劃片範圍。4月3日，南方周末記者前往鑫百盛地產，這是一家專門做平房買賣的中介公司，附近這一片的平房都在他們出售之列。

與冷清的樓房中介相比，鑫百盛門庭若市，有帶著孩子來看學區房的家長，也有前來賣院子的業主。“前些天還出手過一套3平米總價270萬的房子呢。”鑫百盛的中介向客戶介紹。

當天，該公司工作人員給購房者報的價格是：宏廟小學劃片內，一套私產平房350萬；北京第一實驗小學本部劃片內，一套公有產權的平房175萬，同區域內兩套私產平房，分別是220萬和260萬。這些房子大小相差無幾，都是10平方米左右。

在看房過程中，有的中介只帶家長進入胡同看了大致方位，有的則完全不能看房，有一套房子還沒看，就突然被告知已經賣出去了。“買件幾百萬的東西，連看都不能看一眼，感覺怪怪的。”一位購房者這樣認為。

從事教育行業的張女士看過幾次平房，基本上都很難看到房。江湖險惡，沒有人提醒她該如何購買平房，至今她的意向金還在中介手里，原先看中的房子也飛了。

“這是房產中介的一種手段，他們先讓你交意向金，過來簽合同時，以各種理由不讓你跟房主見面。到時住建委會先進行測繪，如果檔案和房本上不符，哪怕只差0.1平方米，或者翻改建沒有報規劃，都是過不了戶的。”上述知情人士透露，“然後他再給你找一個性價比不好的房源，有可能就不是原來你想要的學區的了。”

之所以房產中介可以擁有如此大的話語權，原因在於東西城二環內的私產平房十分緊俏。根據“暴動哥”掌握的信息，東城區的私產平房占30%左右，西城的數字則只有10%左右，剩下90%的平房都是綠本或藍本的公房。根據一位房產中介介紹，其實公房更加具有隱匿性，因為公房所有信息不上大網，儼然就是被隱匿起來的無形資產。

“漲得這麽快，我也很鬧心，好像自己就是罪惡的源頭。”一位中介經理人這樣對南方周末記者傾訴。

“學區房專家”的生意經

只要稍微研究過學區房的家長，肯定都聽說過聞風這個名字。他在學區房領域可謂掌門人。每次聽他公益講座的人都數以千計。

聞風對外宣稱的公開身份是北京環球雅思學校副校長，他還擔任過清華園教育集團副總經理。“其實，聞風就是辦了一個研究學區房的商業機構，喜歡起特別驚悚的標題，對政策解讀得很過。”敖爸對南方周末記者說。

一位家長曾花費千元，上過聞風的私教課程，“但感覺沒什麽實際用處。”論壇里也有家長有類似感覺，認為“聞風就是一個大騙子和房市助推的劊子手”。聞風所追捧過的房子很多都一路上漲，比如德勝學區的房價就從6萬元上下，漲到了如今的10萬元左右。

2016年3月底，南方周末記者曾聯系聞風團隊，其負責公關的李小姐說，“聞風的時間很緊張，最近10天都不在。現在他已經很少專門給單個家庭做輔導，而是給一些企業做培訓。”

有江湖的地方，當然也少不了比武切磋。家長幫、水木社區等網絡論壇已然成為各路“學區房專家”的雲集之處。敖爸就是家長幫認定的學區房專家之一。在論壇舉辦的線下講座中，他經常免費為家長們普及學區知識，並且把自己研究的人口數據、升學規則、教改動向、小學排名等內容，向各位家長講解。

“聞風的標題就是暴力式營銷，比如驚聞、震驚、驚天動地，看著就心驚肉跳，但確實起到了吸引眼球的作用。”“暴動哥”曾將聞風和敖爸進行比較，他覺得雖然聞風講座里會用聽聞、據傳這種故弄玄虛的方式，但很符合當下家長去參加講座的目的，“家長們普遍的想法都是想聽聽有什麽小道消息，然後要麽賭一把，要麽重點觀察該區域房價。”

但敖爸不想像聞風一樣，他只想根據自己的興趣做研究，“去年我的精力主要放在高考上，因為幼升小和小升初已經研究透了。”對敖爸來說，他在學區房江湖里的最大收獲是，結識了一群誌同道合的死黨。在幾個人的小圈子里，大家經常分享最新的政策消息和自己的研究成果，“大家都知道我是有影響力的人。”

幾年來，敖爸的朋友圈已經沈澱得比較精英。“只要孩子想學橋牌、魔方、奧數、語文……我都能找得到好老師。”敖爸說。

“無言”也是研究學區房的高手，他甚至為此著書立說。書中收集了坊間流傳的各種有關學區房的名詞解釋，比如將學校分為“直升小”“牛小”“普小”“渣小”；將學生分為“牛娃”“奧牛”“英牛”，將小升初私下招生的方式稱為“點招”“坑點”等等。

“暴動哥”已經有了“創業”的想法。他最近在拜訪各個平房中介的大佬，希望能合縱連橫，做點事業。

而聞風團隊又貼出了4月份的課程告示：“教育強區各學區近五百個具體樓盤、小區性價比分析及詳細講解；風險提示和鮮為人知的重點樓盤信息……”此系列課程共9小時，收費9000元。

（應采訪對象要求，謝雲、何清、張文為化名）

（梁淑怡/圖）