2016年以來，中國房地產市場暖風頻頻，A股地產板塊的神經也因此受到牽動，“漲聲”不斷。但是多數機構並不為所動，且這樣的行情演繹能否具有持續性，也還需要看政策效果的好壞與否。

雖然從近幾年機構持有地產股數量呈增加趨勢，但橫向對比其他行業，地產股近三年在機構持股中的比例在下降。多數機構人士認為，目前更多的是釋放政策信號，地產股或迎來階段性表現，但中長期並不能改變地產股目前的投資格局。

從新一代地產政策的核心來看，是以需求端持續寬松紓解地產庫存的“堰塞湖”，這樣的寬松政策也有望成為2016年房地產市場的主基調。多數業內人士認為，房地產市場將因供需關系、企業融資成本等出現分化，二線+城市的房地產市場行情較表現較佳，而絕大部分城市還是處於緩慢的去庫存的一個過程。

對於A股地產板塊的後市行情，“政府政策效果的好壞與否”成為關鍵的信號。

地產春風頻頻

新年伊始，沈寂許久的房地產行業撞上了接連的政策大招，去庫存則成為最主要的關鍵詞。

春節前的2月2日，中國央行與銀監會發布通知稱，在不實施“限購”措施城市(即一線城市北上廣深和三亞除外)，將二套房的最低首付款比例調整為不低於30%;同時，首套房最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。隨後，2月6日，國務院發布政策提出，圍繞加快提高戶籍人口城鎮化率，深化戶籍制度改革，除超大城市和特大城市外，其他城市不得設置落戶限制。

接後政策不停，2月17日，中國人民銀行、住房城鄉建設部、財政部聯合發文，自2月21日起，將職工住房公積金賬戶存款利率調整為統一按一年期定期存款基準利率執行(目前為1.50%)，原先則按照當年歸集和上年結轉的分別按活期存款和三個月定期存款基準利率計息(目前分別為0.35%和1.10%)。上周五(2月19日)，財政部又發布《關於調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》，2月22日起執行，將有效刺激改善性需求。

受政策消息春風刺激，周一地產股表現活躍，多數大漲，但《第一財經日報》記者采訪發現，機構並不為所動。

不止一位機構投資人士對記者表示，雖然接連的政策利好襲來，但更多的是釋放政策信號，在政策的刺激下地產股或迎來階段性表現，中長期並不能改變地產股目前的投資格局。

Wind數據顯示，近三年來，機構對地產股的配比處於上升之中。2015年三季度機構合計持有地產行業數量合計929.75億股，而2014年同期這一數據為774.41億股，2013年則為684.78億股。

對此，一公募基金經理對記者表示，地產股作為傳統的防禦性股票，大中機構均會配置，縱向看持股數量上升，但橫向對比其他行業，地產股近三年在機構持股中的比例在下降，投資吸引力也難有改變。”目前地產股的吸引力並不大，機構多選擇要麽配置成長股，要麽配置煤炭、鋼鐵等供給側改革股票。“該人士對記者稱。

滬上某私募總監也對記者稱，2月以來的房地產政策刺激的方向是二三線的地產，京滬廣深一線城市未放松，看似寬松的政策，實則有保有壓，這對地產股投資的刺激更加有限。他認為，上述政策更多是國家在釋放經濟穩增長的信號，對市場風險偏好有扭轉，短期內或能夠刺激地產股價。

對於中長期而言，上述基金經理則認為，地產股對機構的吸引力是否會上升將直接取決於去庫存的實際效果，以及市場對A股走勢的預期。

房地產市場行情或分化

2016年中國房地產市場調控政策仍會以寬松為主，這已成為行業的主流觀點。但房地產市場行情將因供需關系、融資成本等出現分化，A股地產板塊的走勢也需要看政府政策效果的好壞與否。

“兩會之前可能會有系列的針對房地產的改善性和剛性需求的鼓勵措施會出臺，主要圍繞稅收、貨幣、土地政策等進行推動。”中國房地產數據研究院執行院長陳晟向《第一財經日報》表示。

國金證券地產行業分析師胡華如在近期的電話會議中也表示，刺激需求的政策還會延續，後面依然還有空間;對供給側制度的改革會逐步從後端向前端進行推進，以減緩供給側改革對市場預期的影響。供給側的前段是指土地流轉制度、影響人口流動趨勢的制度等，中端主要是開發主體的稅費、預售制度、要素流動等制度，後端主要涉及信貸資產流通和資產相關服務的制度。

雖然房地產市場的政策暖風有望延續，但是其市場行情將出現嚴重的分化現象。陳晟認為，一線城市房地產市場因供應不足問題，表現會非常好，20幾個二線+城市房地長市場表現也會不錯，但是絕大部分城市還是處於緩慢的去庫存的一個過程;且企業的分化也會劇烈，大小企業融資成本一進一出大概會相差10個點左右，現在鼓勵去掉僵屍企業，大企業融資成本會更低，銷售水平也更高，所以會賣的更好，但是小企業融資成本較高，競爭和生產壓力也會比較大。

申萬宏源方面也表示，盡管近期多數刺激政策並不適用於一線城市，但鑒於這些城市目前的低庫存水平以及日益增長的市場需求，我們預計一線城市將持續火熱並迎來新一波上漲;而對於庫存面積約占總量82%的三四線城市而言，需求仍相對疲弱，政策落地效果尚待進一步觀察。

至於房地產市場2016年的整體行情，陳晟認為，如果按照去年全國商品房銷售面積12.8億平方米來測算，2016年的成交量大概處於持平的狀態，價格方面則還是慣性的推動，可能會有5%左右的增長。“一線高端住宅成交會緩慢一點，但是剛性和改善性住房會比較好，二線整體市場回暖，三線是緩步增長，還有一些庫存比較大的四線城市價格可能還會下跌。各種力量的博弈之後，是一個緩步增長的態勢。”陳晟表示。

對應到A股市場的地產板塊而言，“未來一段時間，政府政策效果(地產銷售和新開工增速)好壞與否將是決定A股和地產板塊走勢的核心因素。”海通證券分析師塗力磊在其報告中如是稱。

在寬松的政策下，胡華如認為，最看好的是轉型類個股，或會有獨立性行情。“寬松政策提速中小房企的轉型，我們看好短期能落地、未來發展空間較大、業務模式有明顯門檻的公司，方向上看好轉型互聯網醫療、金融、文體類的公司。”他稱。

塗力磊則表示，考慮市場震蕩築底，配置方面建議圍繞繼續從“大藍籌、區域價值”選股，主題看好科創、定增、超跌。

(實習生汪家正對本文亦有貢獻)