一邊是一二線城市的快速複蘇，一邊是三四線城市的冷冷清清，分化成為樓市主旋律。即使在一二線城市內部，分化也很明顯。同樣身為一線城市，深圳、上海、北京房價大漲、地王頻出，而廣州雖有回暖，房價卻相對比較理性，與另外三個一線城市的差距進一步拉大。

房價不到深圳一半

2014年上半年，來自江西、目前在深圳工作的黃先生還在為是在廣州還是在深圳買房猶豫不決。由於之前曾經在廣州工作多年、公積金也在廣州繳納，因此黃先生在當年3、4月間在廣州市區看了不少二手房。當年9月，他以總價270萬的價格在深圳市區購入一套80多平方米的二手房，現如今這套房子已經升值近200萬。

“雖然我買房是為了自住，房子升值好像沒多大關系。但是一個房子不可能住一輩子，人也很難一輩子都待在一個城市，因此能否升值保值還是很重要。”黃先生至今仍為自己的選擇感到幸運，他對《第一財經日報》說，“如果當時在廣州買，基本上沒有升值。買房就像買股票，深圳樓市顯然是最績優的那只。”

這就是廣深這兩個一線城市這兩年樓市的差別寫照。就在特區深圳2015年來房價狂飆的同時，100多公里外的省城廣州卻波瀾不驚。雖然2015年12月廣州房價同比上漲了9.2%，但考慮到2014年下半年後廣州房價下跌較多的基數影響，基本上目前廣州房價仍沒有超2013年底2014年的高峰期水平。

數據顯示，2009年，深圳與廣州的新建商品住宅銷售均價分別為15111元/平方米與9346元/平方米，兩者的比值為1.61：1。

到2015年，廣州一手住宅成交1074 .76萬平方米，是深圳665.89萬平方米的1.6倍。但在價格方面，據中原地產數據顯示，廣州一手住宅均價15154.36元/平方米，只及深圳33425.52元/平方米的45%，深圳房價是廣州的2.2倍，也就是說廣州多賣了幾百萬平方米的樓，成交額還沒深圳多。

2015年廣州市越秀區的一手均價首次突破4萬元/平方米，這與該區集聚全廣州最優質的教育資源不無關系。但在深圳，2015年一手住宅均價破5萬元/平方米的有福田和南山兩個區。羅湖的均價居於第三位，48641元/平方米的單價也超過廣州越秀區。就連當年深圳的“關外”寶安，如今房價也已過3萬元/平方米。

不光是北京、上海和深圳，甚至於一些二線城市也跑在廣州前面。根據中國指數研究院發布的百城新建價格住宅指數，廈門12月均價為22206元每平方米，比廣州高出5148元。而國家統計局70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，至2010年以來，廈門房價上漲35.4%，比廣州高出2個百分點。

一線城市的身子，二線城市的房價，這正是目前廣州樓市的現實寫照。因此廣州也一直被認為是“價格窪地”。

人口流入在減緩

為何廣州房價會遠遠跑輸其他一線城市乃至部分二線城市？

決定房價有兩個因素，一個是供應，這個是分母。另一端是需求，這個是分子。對廣州而言，雖然分子不小，比二線城市多，但跟北上深比起來還是小很多。在分母方面，廣州的供應也很大。這樣一來，房價自然比較難漲。

在土地面積上，深圳面積是1996.85平方公里，而廣州則為7434平方公里。廣州的人口是其1.2倍。但廣州的土地面積，卻是深圳的3.7倍。與深圳土地存量已接近枯竭相比，廣州土地供應充足。目前廣州的郊區盤如黃埔、番禺等地都有大量的一手房供應。

根據合富輝煌的統計數據，2015年前11個月，廣州市土地成交突破1000萬平方米，其中居住用地成交520萬平方米。與之相對，盡管深圳今年計劃供應建設用地達到1600萬平方米，但住宅用地供應僅為85萬平方米。

深圳土地面積已近枯竭，上海、北京因為嚴格控制城市邊界和開發強度而減少土地供應，相對來說，廣州的供應可謂十分充裕。戴德梁行報告顯示，廣州2015年土地成交金額還是刷新了近年記錄，達到949億，但這是建立在土地市場“薄利多銷”的基礎上。相比北京、上海地王頻現的火爆情況，廣州土地市場仍屬“溫而不火”。

對比其它一線城市，2015年廣州的土地成交平均溢價率明顯較低。回顧廣州一些高溢價拿地後建成的樓盤銷售表現，“地價/房價比”也表現較高，去化情況不算理想。

不過，供應大、庫存多只是一方面，更為關鍵的是近年來廣州產業結構轉型升級不夠理想，人口吸納能力正在減弱。對比北京、上海這兩座世界性城市對全國人民甚至境外人士的吸引力，對比深圳對高新技術人才、金融人才等的強大吸引力，廣州這幾年對外來人才的吸引力明顯減弱。

上海易居房地產研究院發布的《全國10大都市區人口與房價報告》(下稱《報告》)顯示。廣州人口流入有個非常明顯的界限，即廣州舉辦亞運會的2010年。在亞運之前，2005~2010年廣州人口導入數據非常迅速，年均增長5.3%，位列10大都市區第三位，這段時間房價也迅速上漲；2010年以後，都市區人口年均出現負增長，增幅為-0.8%，表現為人口導出(廣州常住人口還是正增長)，都市區人口這一主要支撐動力缺失，未來房價增長空間有限。

新城控股高級副總裁歐陽捷表示，他曾經對一線城市人口凈流入情況進行調查，結果發現，在2000~2010年，廣州年均人口凈流入為23.5萬人，但到了2011~2013年間，年均人口凈流入數量大幅下降至7.5萬人，如果剔除正常的人口交替，人口凈流入幾乎停滯，這也是廣州房價走勢疲弱的重要原因之一。

廣州一家本土開發商人士告訴《第一財經日報》記者，廣州的工資水平相比其他一線城市有明顯的差距，購買力也相對有限。例如智聯招聘近日發布《2015年冬季中國雇主需求與白領人才供給報告》顯示，全國32個主要城市職位中，北上深排名前三，廣州以6913元的平均月薪被杭州反超，跌出前三。

創業方面，廣州也漸漸走在後面。《2015胡潤百富榜》榜單顯示，有56位“80後”企業家登上今年胡潤百富榜。其中有16人是白手起家，這些年輕人主要集中在北京、上海、杭州和深圳，只有1位來自廣州。在這一榜單上，廣州不僅不如北京、上海和深圳三大一線城市，也不如二線城市杭州。

向現代商貿轉型

以傳統產業為主的廣州近年來受到宏觀經濟下滑的影響比較大，新興產業基礎薄弱。作為“千年商都”，廣州有著全國最好的各種專業批發市場，但廣州的電商發展卻比杭州等地要相對滯後。廣東省社科院企業管理與決策科學研究所所長林平凡對《第一財經日報》分析，廣州的傳統商貿批發市場十分強大，都屬於傳統的商貿模式，傳統的力量太過強大在一定程度上擠壓了創新型人才的發展空間。

廣州當地一位政經人士說，2014年6月落馬被查廣東省委原常委、廣州市委原書記萬慶良主政廣州期間，為了追求政績增添升遷的砝碼，特別熱衷於造城、造湖等城建方面的事情，因為造城見效快，容易出成績。這幾年廣州各種金融城、醫藥城、教育城、生態城遍地開花，粗略統計，萬慶良主政廣州後，至少先後計劃建9個新城，僅新城規劃面積相加近800平方公里，超過了新加坡國土及上海中心城區面積。

該人士認為，這幾年廣州的新興產業發展不盡如人意，不僅遠落後於深圳、北京等地，甚至不如杭州等二線城市。一個城市發展需要有核心競爭力的產業，沒有產業光造城最後只是徒勞。

實際上，這兩年來，廣州產業轉型升級的步伐也在不斷加快，尤其是廣州正利用傳統商貿的優勢，在向現代商貿轉型。在這一過程中，部分區域將成為未來廣州樓市最大的看點。

戴德梁行華中區研究部主管及助理董事林珂認為，作為城市未來經濟新引擎，電商產業成為政府力撐的重中之重——其重視程度，從土地空間布局和土地出讓的精準定位、靈活度和支持政策足以顯現。目前琶洲區域已經吸引了阿里巴巴、騰訊、小米、唯品會等國內重量級電商企業進入，未來這一區域也將成為廣州樓市最堅挺的區域。