中國財政部部長樓繼偉今年4月24日在“清華中國經濟高層講壇”表示，中國在未來的5年或10年有50%以上的可能性會滑入“中等收入陷阱”。

何謂“中等收入陷阱”?

世界銀行在《東亞經濟發展報告(2006)》提出“中等收入陷阱”(Middle Income Trap)的概念，基本涵義是指：鮮有中等收入的經濟體成功地躋身為高收入國家，這些國家往往陷入了經濟增長的停滯期，既無法在工資方面與低收入國家競爭，又無法在尖端技術研制方面與富裕國家競爭。

截至2015年7月1日世界銀行的歸類，中等偏上收入國家的人均GDP在4126-12735美元之間。2014年人均GDP7485美元，如果按照5%~7%經濟增速，突破人均12735美元的中等收入瓶頸，需要8-10年。意味著未來幾年，中國房地產業將在突破“中等收入陷阱”關鍵期的大經濟環境下運行。

中國在跨越“中等收入陷阱”期間，經濟面將出現以下的顯著特征：一是，人口拐點出現，購房總人數趨於下降：2012年中國勞動年齡(16-60歲)人口數開始下降，2015年起結婚年齡階段(25-35歲)人口總數也開始下降。二是，“中等收入陷阱”是否突破的標誌是新的經濟增長模式建立，未來中國以投資為主的經濟增長模式將逐步向投資消費雙輪驅動模式過渡。三是，中國中產階層逐步形成，居民由住行消費向服務消費升級，第三產業加速發展。四是，為了確保新舊經濟增長動力順利交接，貨幣政策將保持寬松，不過與此同時，債務高杠桿下金融風險增加。五是，改革力度將逐步增強，為了培育新的增長動力，也是為了建立適應新的經濟形態的制度。與房地產密切相關的有土地制度改革、計劃生育制度改革、財稅制度改革等。

在“中等收入陷阱”期間，中國經濟加速轉型，力求在人口老齡化之前實現跨越。中國房地產在經濟“新常態”下將呈現三種與以往不同的發展特征，即產業增速從高速轉入中低速，產業供需出現明顯分化，經營管理模式集中化和輕型化。

從高速增長進入中低速增長

從發達經濟體走過的路徑來看，人口結構和房地產拐點是息息相關的。日本(1978年)、韓國(2000年)、德國(1965年)等國，當年輕人口(20-50歲)出現拐點後，房地產投資出現拐點，其後房地產投資增速和經濟增速均出現明顯下降。

中國也是如此，2014 年前後20-50 歲主體置業人群到達峰值，人口周期決定房地產長周期拐點到來。2015年前8個月房地產投資增速3.5%，僅為2011年同期增速的十分之一。1998年住房制度改革之前，絕大部分家庭是租賃公房居住，只有少部分繼承私房歸家庭所有，到2014年住房自有率高達85%，遠高於發達國家平均60%的水平。房地產市場已由供不應求向供求基本平衡、高速發展向平穩發展階段轉換。

不過與此同時，中國經濟突破“中等收入陷阱”，要求經濟增速達到5%~7%，新的經濟動力形成和改革取得成效都需要一定的時間，需要房地產等國內需求的助力，其他投資難以全面替代房地產投資。

2014年房地產投資12.4萬億元，占全社會固定資產投資24%，由於地產投資鏈條長、帶動能力強，地產投資相關聯的投資合計估計占全社會固定資產投資的40%左右;而所有的基建投資加起來占20%，所有的制造業投資加起來占32%。

另外，2014年中國城鎮化率為54.77%，根據世界城鎮化發展普遍規律,我國仍處於城鎮化率30%~70%的快速發展區間。從流動性角度來看，為了保增長，未來幾年我國貨幣政策也將保持相對寬松，有利於房地產市場。房地產市場仍將保持一定速度增長，由20%~30%高速增長期進入5%~10%左右中低速增長期。

中國房地產業將出現明顯分化

從地域角度來看，2014年北京、上海、江蘇、廣東等7省市人均GDP超過1萬美元。發達國家城市化歷程中，在人均GDP突破1萬美元、城鎮化率50%~60%，出現明顯的大都市化現象，人口向大都市集中。

發達國家大都市化率一般在10%~30%，中國北京、上海、深圳、廣州等大都市常住人口占全國比例為5%，仍有較大的發展空間。加之，2012年一線城市限購後，房地產商普遍集中投資於二、三城市，一線城市房地產投資相對不足。未來幾年一線城市和部分供求相對均衡的二線城市房地產仍將保持較高的增速。而大部分二、三線城市，由於庫存過高，將繼續調整。

從結構看，目前中國處於首次置業和改善型需求的年齡段人口分別約占全部購房年齡段人口的1/3 和2/3，中國房地產市場正逐步由首次置業向改善型置業、新房市場主導轉向存量房市場主導的階段轉變。

從消費傾向來看，中產階層逐步形成，住房需求以改善型住房為主，服務消費要求提高。房價將結束十多年單邊上漲的階段，消費者選擇自由度增加。房地產消費對舒適度、美觀、人文自然資源等內外品質要求將越來越高。隨著消費要求的逐步提高，房地產產品業態日漸豐富多元——住宅(毛坯、精裝、科技、綠色、集成等)、商業(購物中心、商場、獨立店、街鋪等)、酒店、體育文化和旅遊度假物業、酒店式公寓、養老養生物業等等，門類將逐步齊全。

房地產業將集中化和輕型化

房地產將集中化。中國房地產由高速增長過渡到平穩發展階段;房價由過去單邊上漲到價格平穩或大漲大跌;房地產資金周期大幅延長，資金鏈風險顯著上升。早期依賴土地溢價的開發模式逐步消失，未來伴隨產品溢價、品牌溢價、高周轉溢價模式來臨，行業由原來普遍的粗放式經營管理模式逐步過渡到標準化甚至精細化的管理模式。

行業競爭大幅增加，未來行業會逐步集中，大量的中小型開發商將被迫采用“機會滾動式”開發或幹脆退出行業。2013年十大標桿房企銷售額占全國市場銷售額的10.78%。資料顯示，美國房企十強市場占有率在30%左右。

房地產將向輕型化轉型。通過開發、建設、銷售獲取高利潤的“黃金時代”結束，房地產企業更需要通過高周轉、提高運營效率、增加服務附加值的模式提高回報率，重資產轉向輕資產方向的運作，是未來大型房企實踐新的運營突破的重要方向。

從美國的房地產輕型化經驗，結合近年來房地產企業輕型化實踐，未來幾年中國房地產企業輕型化可能有幾種模式：一是，產業鏈重構，去集團化和產業鏈外包等方式，實現專業化生產和降低成本;二是，金融化，通過房地產基金、互聯網金融、金融產品的銷售鎖定目標客群、資產證券化等多種途徑，拓寬房地產企業的融資渠道，改善房企的資金壓力，並向旅遊地產、養老地產、產業地產等新興領域轉型提供助力。三是，提供標準化的產品，進入更多的細分市場，提高運營效率，如工廠化生產、社區服務等。

(作者聶文為華寶信托首席經濟學家)