（行業觀察Observation）從李嘉誠撤資看港資房企內地布局策略的變化

張宏偉/文

這兩年，李嘉誠動作不小。合並、兼並、買、賣、註冊、重註冊，拋售了許多中國資產，邁進了歐洲市場大規模抄底。以李嘉誠為代表的港資房企怎麽了？港資房企在內地的樓市布局策略發生了哪些變化？

內地布局四大特征

要 了解港資房企對大陸房地產市場的布局策略的變化，首先得了解這些房企的的特征。總結下來這些港資房企過去幾年在內地布局的特征，主要有幾點：第一、其拿地 選擇目標就僅僅局限於一二線城市市中心優質地塊；第二、擅長於高端物業的開發，一般來講所開發項目基本瞄準當地高端市場，項目開發以利潤為導向；第三、擅 長利用資本市場力量開發和經營商業性物業，尤其是大型綜合體的開發；第四、所拿地塊一般來講開發周期比較長，通過比較長的市場周期博弈市場培育期，屆時地 塊本身升值，房價上漲，從中獲得比較大升值收益，利潤率據此得以保證。

正是由於這些港資企業擅長利用資本市場力量開發和經營商業性物業，尤 其是大型綜合體的開發，從地方政府來講，出於這些港資企業的成功經驗、地方政府稅收、就業等諸多方面考慮，地方政府會優先考慮這些企業過來進行投資，甚至 短期內會給予稅費、地價上的優惠，以此博取中長期的稅收與就業的效益。因此，我們看到過去幾年港資房企在內地房地產市場大展拳腳，收益也頗豐。

策略開始“分化”

在 樓市進入下半場的今天，房地產市場環境已經發生了實質性變化，如果開發商再繼續延續上半場的規模化增長的模式，一方面將導致更多的庫存產生，造成更大的去 庫存的壓力，另外一方面，對於房企自身來講，也將因此而累計更多的運營風險，這樣的模式已經不可取，房企謀求轉型勢在必然。

對於港 資房企來講，盡管它們大多數公司不是以規模化為導向的，但是，從市場空間的角度來看，房地產市場空間確實沒有此前那麽大了，也不是那麽容易在內地樓市獲得 比較豐厚的收益了。盡管去年至今，由於樓市不景氣，從中央到地方三令五申、苦口婆心，希望房地產要穩定健康發展。而李嘉誠不過是“春江水暖鴨先知”，超人 的商業嗅覺讓他更早一點開始淡出這個行業，轉向別的投資。

但是，並不是所有的港資房企都像李嘉誠一樣開始撤離大陸房地產市場。

仔 細研究發現，這些選擇留守的港資房企在內地房地產市場的布局策略已經呈現出分化，有的選擇撤離內地市場，有的選擇繼續加碼投資，有的開始戰略收縮和聚焦， 有的則放下身板開始高周轉，更加現實地面對市場的變化。比如從拿地的角度來說，李嘉誠的和黃系、長實系公司這兩年在內地幾乎沒有再拿過新項目，但新鴻基、 嘉華、麗豐控股還是陸續拿了些新項目，繼續布局內地房地產市場。而九龍倉也宣布，繼續深耕內地房地產市場，未來將深度聚焦中國內地發展潛力較好的8~10 個城市，但戰略上開始收縮和聚焦。

從推盤的角度來說，李嘉誠2013年以來“資金大挪移”導致其這兩年在布局的城市銷售業績表現超出預期， 很明顯，他逃過了2014年銀行信貸緊縮導致的市場低迷期，也試圖逃過這一輪市場去庫存的低迷周期；九龍倉在價格策略和開發思路上變化的比較明顯，尤其是 在2014年市場低迷期以後，開始快周轉了，項目定價策略相對也比較靈活，在幾個城市內項目聯動銷售，以盡快實現資金的回籠。

內地布局“分化”的市場因素

為什麽這些港資房企的布局策略會出現“分化”？主、客觀因素分別是什麽？

目 前而言，內地房地產行業進入下半場。樓市下半場有以下幾個特征：第一、市場逐漸成熟，競爭越來越激烈，市場集中度越來越高，港資房企在這個變化過程中並不 占優勢，李嘉誠的企業也不例外；第二、標準化的操作流程的建立，品牌開發企業通過標準化操作實現“快速開發快速銷售”的高周轉策略，而高周轉的背後是行業 利潤率逐漸走低，而以利潤為導向的港資房企很難適應這個變化；第三、企業必須通過修煉內功提高自己的盈利能力；第四、產品力表現上港資房企已經不再是唯一 的優勢，當前，內地開發企業產品開發能力甚至已經基本上趕超了港資、境外房企，港資房企產品已不具備完全的競爭優勢；第五、房地產行業競爭焦點聚焦到產品 開發完之後的社區服務、物業服務等方面。

從這個角度來說，港資房企的市場競爭優勢及發展空間相對之前小了許多，也會迫使各家港資房企策略發生一定變化。最終各家房企“因地制宜”制定符合自己的布局與發展策略，尋求企業的中長期穩健發展。

港資房企內地市場布局策略發生變化背後的個體原因也各有不同。

有 些港資企業仍然堅持自己布局內地房地產市場的策略。比如新鴻基、嘉華、麗豐控股還是陸續拿了些新項目，繼續布局內地房地產市場。這些港資房企繼續關註內地 房地產市場主要原因在於，他們已經在內地市場布局多年，已經積累多年經驗，並且持有了大量優質物業，這些優質物業為他們帶來了中長期的穩定現金流收入。這 些房企不會放棄這麽龐大的潛力市場，因此，這些港資房企還會繼續布局內地房地產市場。但是，這些港資房企拿地仍然是僅限於市中心優質地塊，布局策略基本上 沒有改變，仍然是按照上述港資房企幾點特征操作。

而李嘉誠的布局策略則與上述房企大為不同。這兩年李嘉誠的公司在內地幾乎沒有再拿過新項 目，其將主要精力投入到海外。這主要是由於國外大多數發達經濟體經濟在複蘇，房地產仍然處於價值低估階段，此時，李嘉誠幾乎“買下整個英國”，成功實現 “低買高賣”的資本大挪移。對於李嘉誠而言，此時出手海外買地開發項目剛好處於抄底的市場階段，市場周期的特征決定其繼續積極布局海外市場。

對 於有些港資房企來講，在經歷了幾輪內地房地產市場周期調整之後，面對2014年以來的市場變化，適度調整了策略，項目定價策略相對也比較靈活，在幾個城市 內項目聯動銷售，以更加貼近市場的策略進一步融入市場，開啟了其高周轉之路。同時，布局策略上也開始收縮和聚焦，提高已經布局的核心城市的市場占有率，比 如九龍倉。

那麽，在樓市下半場，港資房企應該采取什麽樣布局策略更合適？是撤離大陸房地產市場還是繼續深耕？還是采取保守的戰略收縮與城市 聚焦策略？    筆者認為，對於港資房企來講，首先針對全國範圍內布局項目進行評估，調整一些布局不合理的城市，對於項目所在區域或板塊存在供大於求狀 況、項目本身定位存在一定問題的項目，甚至采取率先降價措施，通過降價清盤盡快回籠資金，退出這些布局不合理的城市或區域板塊，然後將回籠的資金投資到優 勢區域，進行深耕，提高核心城市的市場占有率。同時，通過拿地調整城市布局換倉謀求下一輪市場發展機會，最終實現公司布局戰略總體保持合理、健康。（作者 為同策咨詢研究部總監）